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1、一、 市场调研精要结论重要房地产信息汇集（一）城市特征l 平顶山因“煤”设市，经济结构单一，计划经济色彩浓厚，第三产业相对落后。工业立市、发展旅游、建生态城市是平顶山社会经济发展不可忽略的方向；l “移民”建市，市民“故土”观念相对较弱，新的“故土”观及城市凝聚力有待形成,新型、独特的城市主体文化有待建立；l 多元化的人口结构，带来多元的文化交流与消费需求； l 市“龄”短，市区历史沉积少，但周边区县却拥有丰厚的历史遗存，整体仍处在“中原文化”的包围之中； l 依托“煤”资源，地方财政收入相对稳定和丰厚，城市基本建设资金相对具有保证；l 资源型城市，依附于资源开发形成与之配套的相关产业链。资源
2、的二次加工，提高资源产品附加值方面的比较少；l 移民城市，企事业单位职工占城市人口组成的治理位置。仅平媒集团便有职工10多万人，家属30万人；l 商业从业人员多以低收入的服务型为主，经营业主数量较少，规模和实力普遍较小；l 除电厂机械厂等个别效益较好单位职工及矿工等特殊工作岗位的职工月收入在1000元以上，全市人均月收入为600700元；l 未来的经济形式以煤矿开采加工为支柱，以机械制造、纺织、电力为主导，传统工业为主流，商业为辅助的发展格局；l 多数群体的文化层次较低，整体的社会治安状况较差，商业信誉不得保障；l 信息传播的口碑效应显著，多数信息依靠于亲戚朋友、邻居熟人等之间的口头传递，缺乏
3、信任。（二）新区建设l 新城区规划完整，开发力度大，启动区7 k土地全部出让完毕，市级党政机构几乎全部迁入，大规模开发在即；l 住宅房产开发处于启动后的上升阶段，价量上升空间较大，产品供应单一，高端产品处于供不应求状态；l 市民对新城区环境及未来发展潜力认同感较强，近期开发的中高档住宅及商铺项目就广受市场追捧，但针对经营性投资，市场普遍认为尚需一定时间培育；l 可以预见，在基本交通配套解决后，未来新城区公务性餐饮、娱乐消费市场潜力巨大；l 起步区的饱和人口预计约五万人。人员构成人数政府公务员及其家属7000人农民拆迁户3000人学生及教职员工18000人高档住宅区的居民4000人合计32000
4、l 项目地块处于新城区核心位置，南临白龟山水库、西临新城区城市生态广场，北临城市行政中心，加之是新城起步区唯一的商业规划用地，使其蕴涵极大的商业价值；l 新城区距老城区9公里，约十分钟车程，目前居住人口较少，地块的商业经营有待入住人口、市政、生活配套等条件的成熟和完善，其中公共交通对实现地块的可达性尤为重要；l 地块西侧五星酒店项目对本地块拟开发的酒店及婚庆项目会有一定影响，须错位竞争；（三）商业、商务项目调查l 核心商圈以中原商场为圆心，约700米为半径。由体育路、开元路、和平路、优越路、中兴路所组成的一级商圈，商业氛围浓厚。l 万家商场带动了商业中心区向北移动，还有华府广场。现阶段的商业格
5、局比较零散，除了建材、服装、家具用品等已经形成相对比较集中的行业市场外，其他行业处于分布比较零散，经营比较混乱的状态。l 低档产品较为饱和，商品及消费场所囊括低中高各类档次。l 批发流通业受限于交通环境和地理位置，同时受郑州市场的影响，商业的发展受到郑州与洛阳的辐射，其商业氛围欠发达，对周边县市的辐射力欠强。l 居民收入水平增幅较少，商业发展缓慢，人口层次较低。消费观念滞后使得商业环境中缺乏以休闲、娱乐为主体的新型业态。l 投资市场低迷，几个大商业项目销售火爆，经营不善。投资者经过贸易广场和恺撒两个最火爆的商业盘，经历了统一招商、统一经营和自主经营两种方式，投资行为显得较为理性。l 高档商场只
6、有万家一家，购买商品的细化以实用性为主，价格反映敏感。品牌店、商场中团购的现象较为普遍。l 商业业态、业种较为单一，大中型综合型生活超市、电器专业卖场等尚处于空缺状态，新型商业业态、业种有待引进、整合和提升。l 市区黄金地段百货商场租金约一楼：70元，二楼：50元，三楼：40元，四楼：30元，五楼：10元20元，老市区传统商业中心的地位暂时无法取代和动摇。l 商业空间格局理性思考和设计支持有限，如人流和车流考虑不充分、通道不合理、停车不方便，无法留住人。l 特色旅游优势与商业经营加以整合，形成鲜明的标志性的商业旅游文化基地。l 部分商业改造思路缺少创意，商业主题不够清晰，消费市场的细分与引导空
7、间较大。l 全城知名的餐饮、休闲、娱乐类消费场所不够集中，分布也不够科学，无法满足商业喜欢“扎堆”经营、成行成市的集中优势效应。l 购物环境的商业性包装未突破传统思维。典型案例：l 繁荣街：上下两层50平米，1.2万元/平米左右，租金62元/月/平米，以服装（男女）、批发市场等。l 佳怡酒店（五星级产权式），28平米，8000元/平米，24万元左右。l 佳田酒店，5180元/平米起价（14层，5618元/平米，60平米，33万）（四）餐饮市场现状特点l 面积：中档店约1030个包房；高档店多数有5个左右大包房，多数为中包，大中型餐厅经营面积一般在10001500。l 消费层级：低档消费100多
8、元；中档消费约500多元；高档有最低消费。l 区域变迁：原来集中在开源路上，由于开源路无法停车，转移向鹰城广场附近，建设路以西，此处环境好、停车便利、口味新、装修好。l 最大的餐饮店为润泽园，营业面积约1200平米，全是包间，共28个（最大包间167平米），月营业额130多万元，租金较低，30年不变。l 租金水平：可承受租金约在20元30元，如湛河区光明路南20平米餐饮店，租金80元/平米/月。l 客户来源：中高档餐饮店公务宴请占70以上，单位客户是主流。个人消费主要集中在中低档餐厅。l 注重口味的变化、交通方式的便利性和足够停车位。l 新型餐饮形态出现，如光明路的休闲农庄类和焦店乡的农家乐等
9、。l 相对的市场空白：海鲜和西餐厅，要考虑市民的接受度和所占的比例。l 由于市场消费人群相对固定、流动人口不多，加之缺乏本地主流菜系，消费的流动性较大，消费忠诚度及持续性较差。l 情人节、圣诞节、春节里餐饮市场生意很好，假日经济特征明显。l 典型项目：香山饭店（中低）、小蓝鲸（中档）、天天渔港（中高档）、燕鲍翅（高档）。（五）婚庆市场调查l 每年市区大约3万多对新人结婚，约占市区人口的7。l 单个婚纱摄影店每年3000多对客户（每对婚纱摄影的费用约3000元）。l 婚宴消费：多数的消费水准为400500元/桌，缺少大厅的全方位服务。l 每对结婚费用约35万元，花费1万元左右现场布置。l 婚礼现
10、场逐渐注重氛围营造，如大堂、中庭等。（六）家居建材市场调查l 家装消费特点：消费档次在提高，普通家庭的装修预算为400600元/平米；中高档次为800元/平米左右，每年的总消费额为2亿元左右。l 新区装修热潮将在今年5月以后启动，高峰在2007年。（公务员小区5月，建业和朗曼9月份入场装修）。l 西建材、东贸易广场、河东路建材组成了三大专业建材、家居市场。规模都很大，国内、国际部分知名品牌产品已经入住。l 目前市场月租金约在10元40元之间，一次签约租期约3年，装饰建材卖场环境及分类有待改善。l 各类家居建材品牌产品进驻的数量及现有家居建材市场的拓展、改造、升级对本项目拟开发的家居建材卖场具有
11、一定影响。（七）酒店接待市场特点l 主要分为“平煤”和“市政”两大系统的酒店，计划经济特征明显，民营酒店实力较弱。l 主要为商务客源，旅游客源较少，酒店平均开房率约为50%，酒店整体经营业绩一般（龙源3040的开房率）。l 档次越高，生意越好，星级酒店档次高。（平安、神马是本市最好的酒店，360元/间）。l 未来新城区公务性住宿接待潜力较大。l 会议接待市场压缩对酒店的生意影响较大（由原来的2个月76个会减少到每月10个会）。（八）典型住宅项目调查分成四大板块：以新华路、河东路为主线的低档小区，如天意花园、华贵园，规模很小，多为24栋，户型以100平米以上三室为主，均价1200元/平米。该区域
12、周边配套相对较为完善，交通优势明显，环境较差，缺乏规划。以矿工路为主线的公房住宅，该区域集中卫东区政府住宅楼、平煤总医院等多家政府住宅楼。规模为46栋之间，户型100平米以上和80 平米左右的小面积，销售以内部职工分房公积金贷款为主。湛河沿线水景概念开发，该处以大社区、中高档住宅为主、分布着优诗美地、湛渔台豪园、佳田国际大厦等中高档楼盘，同时又分布着沁园小区、锦绣花园、明珠城市花园、西苑小区等大社区住宅，为平市住宅环境最好、配套最完善、交通最方便、价格最高的住宅区域。均价2000多元/平米，户型以120平米以上三室两厅以上。新区以0375首府和建业森林半岛为代表，首府一期以五层全框架平顶洋房、
13、160平米的绝对主力户型配比，均价2500元/平米，是目前中高档居住区域，环境优美、品质较高、前景很好成为主要卖点。l 2005年，平顶山市房地产产权登记发证面积为236.24万平方米，比2004年增长11.5。住房均价1600元/平米。l 土地供应量紧缺；住房的自然环境难以改变；房地产开发以经济适用房、安居工程等低档住宅社区为主流的发展影响。最新统计信息：2006年1季度，平顶山楼市预售面积23701.71，较去年同期下降18%。共计销售商品房761套，销售面积59351，较去年同期增长7%，销售均价为1372元/，较去年同期下降了10%。平顶山的楼市在新的一年里较去年同期相比，投放和销售都
14、有一定幅度的回落，价格走势波动不大。从全市预售项目来看，住宅投放22255，较去年同期下降6%；非住宅1446.71，较去年同期下降7%。从各行政区分布情况来看，卫东区预售项目1个，面积6988.6；湛河区预售项目1个，面积5591.43；新城区预售项目1个，面积11121.68。从物业投放类型来看，多层住宅占整个市场销售的主导地位。二手房成交面积为49289，成交均价为825元/，共成交527套，成交分布区域为：卫东区成交209套，新华区成交172套，湛河区成交146套。其中：已购公房上市均价为696元/，成交363套，所占比例较大，比去年同期增长23%，交易量呈现出快速增长之势。类比项目特
15、征比较住宅类项目名称地理位置主要经济指标户型面积主要卖点售价华府广场中兴路与矿工路交汇处（市政府原址）用地面积近30亩，总建筑面积8.4万M2，共148套。面积范围：105159 M2l 市中心地段；l 生活配套齐全；l 园林生活；l 创新户型住宅：2500元/M2；0375首府新区经二路东侧，滨湖大道以北，市政广场以西。占地67279M2，总建筑面积63597 M2，公共建筑7442.262平方米，建筑覆盖率为26.55%，绿化率高达43.73%，总户数361户，室内室外总停车位243个。双拼别墅、TOWNHOUS、低层情景洋房、小高层情景洋房：160 M2左右；双拼别墅:300350 M2l 新区环境；l 正南北朝向布置；l 公建配套（两个会所、室外泳池、幼儿园、中央景观广场、精品商业街）；l 人车分流；l 一应俱全的水、电、气、暖及24小时热水供应；l 社区智能化管理、四重安防系统等。情景洋房：2300元/M2；联排别墅：4000元/M2；森林半岛
