房地产调研报告

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1、房地产调研报告（共 6篇）第1篇：房地产调研报告_调研报告房地产调研报告_调研报告当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽 车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅 为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群 众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支 柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%, 占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑 业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在 城市

2、建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质 性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资 2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已 成为推动我县经济增长和发展的重要力量。为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、 发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状 （一）房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，

3、因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到 了 XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资 质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开 发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地 产投资增长的主要动力。2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行 业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受 城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市 场容量大幅增长，房地产业

4、取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757 万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完 成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投 资增速 1.2 倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大， XX 年为 3.32%,XX猛增至13.25%, XX年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要 力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的 “泡沫”问题。3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。“xx ”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县

5、 的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统 计部门数据显示，XX年一-XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业 用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。 从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势， 但其主体地位依然突出。4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产 开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩， 是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比

6、增长2.2倍。同时，土地投放由原来 的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地 产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开 发规模越来越大。5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。 受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。XX年，县城房地产开发投资额 约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年 比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.

7、55%。私人建房投资的减少，有利于促 进住宅商品化程度的逐渐提高。6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投 资资金的比重上升。近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快， 另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况 比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金 的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和 定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年 至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41% ;同期国内货款所

8、占比重分别为2.08%、 31.88%、 32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、 38.04%、 25.01%。（二）房地产市场需求状况1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。 近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺XX年-XX年销售面积分别为32646m2、 35362m2、80811m2,同期预售面积分别为 31491.52m2、42594.99m2 和 95377.6m2, 从XX年开始，预售面积超过了销售面积。XX年底，空置一年以上的商品房面积 仅 1977m2。在商品房住宅销售调查中， 9

9、0-110m2 户型住宅占销售总额的 45.4%， 110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中 间重”的销售态势。2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房 比重大幅上升。XX年，全县个人购房面积达29672.2m2,占销售面积的83.9%;XX 年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主 体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX 年个人购买住宅

10、面积达70941m2,占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使 用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地 产“泡沫”。3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济 适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造 成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，XX年商品住宅 平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约1140元/m2，同 比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。4、存量房交易活跃，房改房成为

11、“生力军”。自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，XX年共成交184起，面积16396.17m2，XX年共成交243起，面积20405.54m2，XX年共成交225起，面积21300m2。近 三年的交易量中，住宅占总交易起数的 96.62%，房改房约占住宅交易起数的 62.2%，因而成为存量房交易市场的”生力军”。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且 创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。二、当前我县房地产市场存在的主要问题。（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报 机制和城市规划、土地

12、供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一 定的无序化和较大的风险性。（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不 公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小， 行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行 开发，加大了投资风险。（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合 同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存 在。（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产 市场的高消费群体，给市场带来一定

13、影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住 楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发 展。（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅 价格提升过快，价格偏高。（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺 激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。三、房地产市场发展趋势（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。 1、房地产开发企业将 趋于整合，行业集中度将明显提高。 随着城市建设规模的不断扩大，按照生态 城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，

14、商品住宅开发将向 小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规 模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强 调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来 了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞 争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力 较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局 的危险。2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。 随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展 趋势。原先把

15、住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消 费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多 是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换 房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利 润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住 房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛 盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡 镇行政、事业单位工

16、作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有 7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户 按剩下的30%计，将有近XX套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县 房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如 何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消 费的总价位较低的住宅（如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型）是今后几年 的开发主流。同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立 式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注， 建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是 政府当务之急的一件大事。3、供需趋于平衡，价格相对稳定 因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成