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1、. . . . 目录摘要1Abstract21 绪论31.1选题背景与意义31.2国外研究动态52 经济适用房货币补贴政策的现状 62.1全国经济适用房货币补贴试点城市现状62.2市经济适用房货币政策补贴情况93 经济适用房货币补贴政策效用的理论分析103.1 住房保障政策效率指标分析 103.2 经济适用房货币补贴的经济学分析133.3 经济适用房货币补贴政策的社会效用分析154 经济适用房货币补贴政策的实证分析165 经济适用房货币补贴政策存在的问题195.1 经济适用房货币补贴政策会导致房价上涨195.2 货币补贴无法应对住房供给不足的情况205.3 经济适用房货币补贴施行时存在权力寻租
2、和套利现象21结论 22参考文献 24致 25 / 经济适用房货币补贴政策的效用分析以市为例经济学专业 2006级 何昊城摘要：经济适用房作为我国现行的主要住房保障政策为解决我国中低收入家庭住房困难做出了重要贡献。然而，在实际运行中，经济适用房实物补贴制度出现了许多漏洞。在世界经济危机的影响下，2008年全国各地房价逐步走稳，有些地区房价出现回落现象，也使得经济适用房空置率提高。本文结合市经济适用房货币补贴改革的时间，对经济适用房“砖头补贴”和“人头补贴”两种制度从理论和实证两方面进行效率的比较分析，得出结论：市经济适用房货币补贴政策施行效率更高。但是，经济适用房货币补贴不能取代实物补贴，只有
3、两者结合互补才能切实解决整个社会的住房问题。关键词： 经济适用房；人头补贴；砖头补贴；效率；公平Utility Analysis of Monetary Subsidies for Economically Affordable HousingAbstract:As the main housing security policy in China, economically affordable housing makes important contributions to solving the housing difficulties of low-income families. H
4、owever, the in-kind subsidy system of it has been witnessed a number of flaws in actual operation.With the effect of the world economic crisis, in 2008, the house prices across the country steadied down gradually, though those dropped in some areas, which lead to the increasing of its vacancy rate.
5、According to the monetary subsidy reform of economically affordable housing in Changsha, this thesis makes a comparative analysis theoretically and empirically of the efficiency between “bricks subsidies and “heads subsidies. Finally, the author draws the conclusion that the implementation of moneta
6、ry subsidies in Changsha is more efficient, and, however, that the monetary subsidy system can not replace the in-kind subsidy system. Only when these two systems combine with and complement each other can we solve the housing problems for the whole community effectively. Key words:economically affo
7、rdable housing; heads subsidies; bricks subsidies; efficiency; fair1 绪论1.1研究背景与意义1.1.1写作的背景“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”唐代大诗人杜甫的这句诗正是对广大中低收入阶层的写照。切实解决我国中低收入家庭的住房问题是党中央和政府在构建和完善社会主义社会保障体系中的重要任务。为了实现“人人享有适当住房”的社会目标，党中央和政府对居民住房供给和保障方式的选择道路上不断探索和改进着。1991年6月，国务院关于继续稳妥地推进城镇住房制度改革的通知（国发199130号）提出：“大力发展经济适用的商品住房，解决无房
8、户和住房困难户的住房问题。各级人民政府要在用地、规划、计划、材料、信贷、税收等方面给予扶持。”这个文件把建设经济适用住房的政策构想第一次明确地予以阐述。1998年我国全面推进住房分配货币化改革，停止了计划经济时代的福利实物分房制度。1998年7月，关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）提出了在全国建立包括由高收入者购买和租住商品房、向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个不同层次的新的住宅供应体系。由此，经济适用房成为我国住房供应体系中的重要组成部分。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
9、1经济适用房主要由国家统一制定投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨方式，免收土地出让金，对各种批准的费用减半征收，开发商利润不得超过3%，销售价格实行政府指导价，以实现居者有其屋的目标。近几年，在我国商品房市场价格快速上涨的背景下，经济适用房成为保障中低收入家庭住房问题的重要途径。然而，这种“砖头补贴”的经济适用房政策在具体执行过程中出现了许许多多的问题，如信息不对称、不同市场主体没有得到有效分割、部分经济适用房标准过高、经济适用房流入商品房市场等，这使得很多中低收入家庭实际上并没有享受到真正的补贴。为此，有学者提出住房的货币补贴，即“人头补贴”，党中央和政府与时对该意见进
10、行研究，2007年国务院发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）。至此，各地政府纷纷进行经济适用房货币补贴改革的试行。2008年7月21日，市人民政府办公厅正式出台印发市经济适用住房货币补贴实施方案，以切实解决市城区低收入家庭的住房困难，加快推进经济适用住房市场化运作进程。市经济适用住房货币补贴实施方案规定，将改变以往实物分房的经济房住房保障政策，由政府运作改为市场运作，分配制度由实物分配改为货币补贴。通过发放经济适用住房货币补贴，支持保障对象自主购房解决住房问题，更好地维护社会公平。1.1.2选题意义经济适用房作为具有保障性质的政策性商品住房，对解决中低收入家
11、庭住房问题，平抑各地房价，促进就业和保持社会稳定等方面具有重要意义。经济适用房货币补贴政策则是将经济适用房的补贴形式由补贴房产开发商的“砖头补贴”转变为直接补贴中低收入家庭“人头补贴”。这项政策不但帮助中低收入阶层解决了住房问题，而且政策的投入去向、金额相比经济适用房政策更具透明性，另外在2008年全球经济危机中直接拉动的住房需求的增加，刺激了房地产市场的复。但是，由于经济适用房货币补贴还刚刚起步，本身还存在一些需要完善的部分；而且，在实践中也存在若干偏差，这使得社会上对于经济适用房货币补贴政策的效用存在一定质疑。因此，本文认为对经济适用房货币补贴政策的效用问题进行研究具有重要的意义。1.2
12、国外研究动态1.2.1 国外研究动态经济适用房货币补贴是我国现阶段一项独有的政策，但许多国外学者对与其相类似的低收入阶层购房补贴政策提出了一些研究观点。E.Jay Howenstine（1975）建立了一般均衡住房市场过滤模型，指出通过对低收入阶层提供住房货币补贴来增加穷人住房消费的政策（如租金优惠计划Rent Voucher Program），从政府成本的角度来衡量，会比政府直接为低收入者建立新建住房的政策（如政府新建计划New Construction Program）更有效。2美国哈佛大学教授罗尔斯在其公平论中提出了以下的公平原则：第一原则，在所有的人均有同样的自由条件下，任何人均享有最
13、大的基本自由的平等权；第二原则，将社会与经济的不平等加以特别的安排，以便使处于劣势者能获得最大的利益，并且使所有人能获得最大的机会。3罗尔斯的公平概念着重于个别人的实质平等，符合公共政策设计的基本原则之一最劣者受益最大原则，即社会上最劣处境的人获得最优先考虑和最大利益。其中住房公平是社会公平的一个重要因素。政府如何干预城镇中低收入居民家庭的公共住房问题是实现社会公平的重要议题。1.2.2 国研究动态宋博通（2001）从政府兴建住房和货币补贴成本的角度，分析了哪种方式的补贴更能节省成本。他认为，目前用于提高低收入阶层住房福利的政策可分为两类：一是在住房市场外，政府直接为其兴建廉租房或经济适用房；
14、二是在住房市场中，政府为其提供住房补贴。4住房政策的选择直接关系到我国住房消费水平和住房市场能否良性发展。决策合理，可为社会带来巨大的经济效益和社会效益。通过Ohls住房模型，建立了一种新的住房过滤模型，通过两种住房政策进行定量模型比较发现，从政府支出成本最小角度衡量，政府货币补贴政策比直接兴建政策更为有效。同功在经济适用房补贴方式的合理选择中根据经济适用房补贴方式不合理的现状分别从经济学原理和社会现实两个角度论述了补贴消费者的优势和补贴生产者的弊端，并为经济适用房住房补贴方式模型设计提供了思路。52 经济适用房货币补贴政策的现状 2.1全国经济适用房货币补贴试点城市的现状经济适用房货币补贴是政府建立购房补贴基金，政府在经济适用房项目外，根据所在城市房价与居民收入居民情况，单纯面对中低收入购房者，对他们购买的规定标准以下的住房，按照他们的收入高低，由基金提供一定补贴。由于各个城市情况不同，经济适用房货币补贴的发展情况也在时间和力度上有所差异。2.1.1日照市经济适用房货币补贴的状况早在2003年，省日照市就开始推行经济适用房货币直补。经过三年多的实践，日照市的经济适用住房货币直补政策取得了一定成效，受到了新闻媒体的广泛关注，被专家誉为“日照模式”。2003-2005年参加申请经济适用住房补贴家庭共计的有15547户，中号1716户，中号率为11.04，政府总计补贴9300万元
