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1、华鼎不动产策略机构 龙马商业广场龙马商商业广场场项目目总体营营销策划划方案第一部分分 产产品定位位第一章项项目SWWOT分分析一、项目目优势S1、地段段优势项目位于于渠江北北路与洪洪州大道道之间，是是老城与与新城的的结合地地带，具具有良好好的地段段优势，能能较好地地吸引商商业消费费人流。2、区位位优势 项目目地处老老城商业业中心地地带，周周边商业业经营较较为成熟熟并且项项目靠近近广安区区委、区区政府，具具有较好好的商业业氛围，区区位优势势明显。3、规模模优势 项项目总规规模244万方，其其中商业业10万万方左右右，具有有较大的的规模，能能较好地地完成业业态的规规划，使使项目自自身具有有较强的的
2、资源整整合能力力，对项项目成功功经营有有较大的的优势。4、开发发商品牌牌形象优优势项目开发发商安得得集团在在广安有有较高的的知名度度，已成成功开发发过多个个项目，本本项目的的推出较较易被市市场接受受，能较较好的借借助开发发商的品品牌形象象提高项项目知名名度。5、产品品优势n 项目商业业多为22层建筑筑，较适适合大型型商业步步行街的的经营形形态，有有利于商商业的后后期经营营。n 项目底层层多为225平方方米左右右的小铺铺位，可可组合成成多种面面积，使使经营中中有较好好的灵活活度，小小面积铺铺位的推推出，能能较好的的被市场场所接受受。n 项目中心心有一个个具有一一定规模模的商场场，便于于项目引引进
3、主力力店，使使项目具具有较强强的吸引引力，便便于后期期经营。n 项目有多多个出入入口，可可以从项项目周边边不同位位置进入入项目，有有利于人人流的组组织。n 广场内部部由5纵纵5横110条道道路划分分，有利利于商业业人流的的流动。6、政府府支持本项目为为广安市市重点工工程，引引起了政政府的高高度关注注，得到到政府的的大力支支持，已已在社会会上引起起较大的的反响，项项目知名名度得到到较大的的提高，获获得了市市场对项项目广泛泛的认知知。二、项目目劣势W1、产品品方面n 项目建筑筑风格不不明确，总总体趋向向欧式风风格，不不能很好好的适应应大型商商业广场场对建筑筑产品的的要求。n 项目在规规划过程程中没
4、有有较好的的考虑建建筑功能能空间了了用效率率的问题题，如建建筑顶层层利用、靠靠近西门门广场四四个罗马马柱形建建筑。n 道路材质质没有较较好的考考虑商业业广场经经营中对对道路的的要求，多多采用普普通的水水泥路面面，不利利于各业业态对商商业的经经营需求求。n 外立面形形象不突突出，由由于项目目的产品品设计中中没有较较好的考考虑后期期经营各各商业业业态对建建筑外观观特点的的需求，而而在设计计中千篇篇一律的的采用一一种形式式，不能能很好的的突出商商业业态态经营的的特点。n 项目车位位的规划划数量不不足，项项目应规规划足够够的车位位，以免免除后期期经营中中对车位位需求的的后顾之之忧。n 广场主入入口位于
5、于洪州大大道和渠渠江北路路，距离离成熟商商业区较较远，不不利于吸吸引商业业人流。2、市场场方面n 投资回报报率较低低 目目前市场场上商业业门面整整体售价价较高，多多数门面面位置均均较好，售售价多在在80000100000元元/平方方米，但但大部分分门面经经营类别别雷同，经经营收益益较低，收收益增长长缺乏潜潜力，而而多数租租金在55080元元/平方方米.月月，客户户经营压压力较大大，投资资回收周周期较长长1020年年（一般般投资回回收期在在810年年），且且缺乏稳稳定性。n 市场竞争争压力较较大 目目前市场场上投放放商业门门量较大大，多数数项目将将在年内内或明年年初完工工投入使使用，多多数都进进
6、入了销销售的关关键时期期，同时时目前市市场上有有众多的的项目都都在规划划中，预预计将在在年内或或明年初初推出，对对本项目目大体量量商业项项目来说说，将面面对在售售其他项项目的有有限客户户分流和和未来推推出项目目的市场场竞争，市市场压力力较大。n 工程进度度严重滞滞后 根据项项目原来来的工程程进度计计划，住住宅部分分应在今今年年底底交房，商商业部分分也应大大部分完完工，但但目前商商业部分分除A区区主体完完工以外外，其余余部分处处于拆迁迁或场地地平整阶阶段，住住宅也有有大部分分未动工工，同时时目前工工程进度度较为缓缓慢，施施工场地地较为冷冷清，客客户对项项目工程程进度信信心不足足，工程程进度的的严
7、重滞滞后成为为了销售售的重要要阻力。n 销售状况况不理想想 项目自自面市以以来，历历时一年年多，目目前主要要销售的的为住宅宅部分，商商业部分分仅有少少部分售售出，商商业部分分根据市市场项目目缺乏对对产品卖卖点的深深度挖掘掘，不能能有效的的支撑项项目较高高的价格格，对消消费者的的吸引力力不够。n 消费者信信心不足足 由由于项目目工程进进度严重重滞后，工工地现场场施工缓缓慢，甚甚至有部部分项目目还未完完成拆迁迁，项目目商业部部分产品品展示的的不完善善及较高高的售价价对消费费者来说说，将面面对较大大的后期期经营风风险，导导致消费费者信心心方面严严重不足足。n 项目市场场形象定定位不明明确 项项目前期
8、期营销定定位上仅仅注重项项目大概概念的营营销，过过多的从从企业的的角度来来宣传项项目产品品，没有有很好的的从产品品自身的的卖点上上挖掘产产品的内内涵，向向客户传传递项目目的理念念，给市市场和消消费者一一个明确确的定位位。三、项目目威胁点点O1、后期期开发项项目的威威胁 市市场将有有更多的的商住项项目推出出，将对对本项目目的开发发造成较较大的威威胁。2、目前前经营的的商业项项目的威威胁 目目前在经经营商业业步行街街，其经经营状况况较好，已已经抢占占了大部部分商家家的，所所以本项项目在后后期招商商经营过过程中将将受到这这部分经经营成熟熟的商业业步行街街的威胁胁。四、项目目机会点点Tn 大型的集集合
9、各业业态的商商业物业业处于市市场空白白点随着广安安市城市市化进程程的推进进，目前前商业消消费虽然然较为繁繁荣，但但整个商商业处于于一种无无序，自自发的经经营状态态，商业业经营竞竞争能力力、盈利利能力较较低，广广安作为为一个地地级城市市需要有有大型的的商业物物业来提提高城市市商业的的发展，这这为本项项目的经经营提供供一个机机会，只只要能较较好的抓抓住市场场的空白白点，必必将为本本项目的的经营发发展带来来较好的的经营前前景。第二章项项目目标标客户群群定位一、 目标客户户群特征征描述1、 投资客户户 家庭收收入较为为稳定，具具有一定定的闲钱钱，注重重投资收收益的稳稳定性，对对风险的的承受能能力不足足
10、，对投投资具有有较高的的热情，具具有一定定的盲目目性但同同时又较较为理性性，多数数年龄在在3045岁岁之间，投投资承受受能力在在1020万万之间，来来自社会会的各行行各业。2、 经营客户户1） 本地经营营户 广安市市内品牌牌经营商商家及其其他个体体经营户户，其购购买目的的具有投投资兼自自用的双双重作用用，一般般其投资资支付能能力弹性性较大，投投资较为为理性，注注重投资资风险的的把握及及投资回回报的稳稳定性，具具有一定定的风险险意识，具具有较强强的支付付能力。2） 外地经营营户 这这类经营营者多为为大城市市中，有有过成功功的经营营案例，随随着城市市商业的的发展，经经营出现现瓶颈需需要寻求求积极的
11、的发展，同同时又有有较好的的品牌资资源的客客户，这这类客户户具有较较强的支支付能力力，有跨跨区域投投资经营营的需求求，如果果有较好好的产品品或经营营项目，其其一定会会积极投投入其中中，本项项目作为为地级城城市中具具有完善善商业业业态，自自身具有有较强资资源整合合能力的的商业项项目，只只要推广广得当对对其是有有较强吸吸引力的的。二、 目标客户户定位 根据据以上客客户群的的描述，我我司认为为本项目目本项目目的目标标客户群群定位如如下：n 本地投资资者 这这类客户户在项目目前期销销售中将将占较大大比例，他他们多是是利用手手中的闲闲钱投资资，注重重投资的的回报，对对于投资资，信心心比项目目本身价价值更
12、重重要，对对于这类类客户将将注重对对投资回回报的信信息诉求求。n 本地品牌牌经营商商家 这这类客户户既是投投资者又又是经营营者，是是项目在在经营中中的核心心，他们们在本地地商业经经营中具具有较高高的影响响力，成成功的将将其引入入将会吸吸引其他他商家的的跟进，无无论其是是租赁还还是购买买都将对对项目的的成功经经营带来来直接的的影响。n 外地品牌牌经营商商家 外外地品牌牌商家是是有效的的提高本本项目在在市场竞竞争中活活力的重重要一环环，其较较为先进进的经营营理念及及较强的的实力，是是本项目目在经营营中提高高竞争力力保持项项目经营营活力，整整合更多多资源的的重要保保证。第三章项项目经营营业态定定位一
13、、项目目经营模模式经营模式式构想建建议：主主力店+品牌专专营店主力店：引进国国内较为为知名的的连锁经经营商家家，利用用其自身身较强的的经营能能力和其其对消费费者品牌牌吸引能能力,带带动人气气，提高高项目知知名度保保证项目目旺盛的的经营能能力。品牌专营营店：吸吸引各业业态高水水平的品品牌专营营店进驻驻，使其其与主力力店商业业形成互互动效应应，同时时又为消消费者提提供个性性化的消消费服务务，较好好的体现现“一站式式消费、国国际化消消费”商业中中心经营营理念。根据我司司对经营营模式的的构想，建建议业态态定位如如下：1、 主力店建议引进进国内连连锁经营营中高档档次的主主力百货货店，并并附带生生活超市市
14、，设置置在项目目中心位位置。2、 时尚精品品街：让时尚尚紧追其其后在时时尚精品品街品味味时尚魅魅力，国国内外知知名品牌牌男女服服装、童童装、休休闲、青青春动感感、牛仔仔、季节节服饰、鞋鞋帽、皮皮具、箱箱包、领领带、化化装品、各各种配饰饰。3、 休闲娱乐乐坊：体体验闲适适的生活活开辟休闲闲娱乐街街，酒吧吧、茶坊坊、咖啡啡厅、电电影院、电电玩室、儿儿童乐园园、美容容康体。4、 美食街：食全食食美中餐：建建议引进进品牌餐餐饮连锁锁企业。西餐：建建议引进进西餐厅厅、茶餐餐厅、洋洋快餐。5、 文化广场场：文化化、品位位、生活活感受文化化气息、享享受生活活乐趣，以以经营花花店、书书店、药药店、音音像店、家
15、家用电器器、文体体用品为为主，让让您徜徉徉在文化化氛围之之中等6、 数码街区区：感受受前沿科科技，享享受数码码快乐数码产品品卖场、电电玩城、数数码体验验中心。7、 运动城：享受运运动的乐乐趣各种室内内运动。二、业态态的规划划建议1、中心心广场：主力店店 设设在中心心广场的的商场位位置，引引进国内内知名连连锁品牌牌，利用用中心广广场的中中心作用用及主力力店良好好的吸引引力有效效的聚集集人流。2、第一一区和二二区的22层：美美食街各地特色色风味，大大众菜肴肴、特色色小吃、火火锅烧烤烤、西餐餐厅、茶茶餐厅、洋洋快餐3、第一一区和二二区的11层：时时尚精品品街男装、女女装、童童装、休休闲、牛牛仔、季季节服装装、鞋帽帽、皮具具、箱包包、领带带、饰品品4、第三三区的112层： 文化化广场花店、书书店、药药店、音音像店、家家用电器器、文体体用品5、第三三区的33层：数数码街区区手机、数数码相机机
