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1、美岭湖国际健康城项目可行性研究报告 崇州美岭湖 国际健康城项目可行性研究报告 四川美岭湖健康城置业有限公司 2015年02月目 录一、项目背景2（一）政策背景2（二）社会背景3二、项目概况4（一）概述4（二）项目地理位置6（三）项目相关工作现状7（四）项目初步构想8（五）项目社会意义9三、项目规划及建设周期9（一）项目规划9（二）项目建设周期10（三）项目分步计划10四、项目建设资金投资10（一）项目资金需求计划10（二）项目资金筹措计划12五、运营与销售13（一）概述13（二）运营与销售收入14（三）投资回收期23六、项目投资风险与规避措施25（一）政策风险 25（二）财务风险25（三）市场
2、风险25（四）经营风险26七、 总论（一）社会效益 26（二）企业效益27（三）结论27一、项目背景（一）政策背景当前，我国已提前步入老龄化社会，养老问题已成为社会民生重大问题之一，它关系家庭的伦理与和谐，影响社会的稳定与发展，已引起国家高度重视。2013年8月16日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出:要推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。把服务亿万老年人的“夕阳红”事业，打造成“蓬勃发展的朝阳产业”。基于此，相关部门出台了系列政策。1、 国务院政策国务院关于加快发展养老服务业的若干意见对完善税费优惠政策规定，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对营利性养老机构建设要减半征收有关行
3、政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。2、 国土资源部政策 为贯彻国务院的意见，国土资源部出台 养老服务设施用地指导意见，明确提出：入住老人的住房、康复医院、餐厅等可确定为养老服务设施用地；老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于养老服务设施用地。养老服务设施用地租赁期限最长可达50年。老年公寓、宿舍等居住用房，限定在40平方米以内。老年公寓、宿舍出租服务合同最长不能超过5年。3、 地方政策 成都市人民政府关于加快社会养老机构发展的意见 指出，大型综合型养老机构的建设规模应不低于30张床位，每张
4、床位综合建筑面积为3040平方米；养老服务设施部分建筑按50%收取基础设施配套费。生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的20%，其供地起始价不得低于土地整理成本或基准地价；对通过招商引资新建的特别重大社会化养老机构建设项目用地，可采取政府“一事一议”的方式研究解决。因城市规划改变土地使用条件（含增加容积率）用作养老机构建设项目的，其收取的土地出让收入按改变前后土地使用条件评估价差额的60%收取。对新建的社会化养老机构，按照每张床位10000元的标准给予一次性建设补贴。对社会化养老机构收住成都市户籍老年人的，按照每人每月100元的标准给予服务性床位补贴。（二）社会背景通常，65岁以上的人口
5、比例超过总人口的7%，就被称为“老龄社会”，而超过14%就被称为“老龄化社会”。2010年，我国65岁以上的人口比例占总人口的8.5%；截至2013年底，全国60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9%。其中每千名老年人仅拥有养老床位数25张。我国面临严重的人口老龄化趋势，养老床位十分缺乏。通过对成都养老情况的调查、了解，成都养老市场情况如图1： 图1：成都养老市场情况成都现有备案养老院共计96家，95%以上属小规模，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求；成都市60岁及以上老年人口为2355823，按25%有养老床位需求计算，床位需求为588955，床位缺口为523
6、326张，缺口占比88.9%。截止2014年11月，成都市运营和筹建的养老床位达到60000多张，其中公办的包括城市福利机构和农村敬老机构，占30000多张，而另一半数量则来自民办养老机构。预计到2015年底，我市60岁以上老年人口将达到244.8万人，占全市户籍总人口的19.15%以上。成都市2013年投资1亿元建成6家公建民营养老机构，新增民办养老机构和社区居家养老服务中心153家，新筹建养老床位1.2万张。2014年成都市计划启动第二批公建民营养老机构建设，鼓励支持民建民营养老机构建设，发展村（社区）居家养老服务中心，新增筹建养老床位7000张。成都作为四川的省会城市，从政府、军队、高校
7、、医院、中石油等企事业单位退休的员工超过一半的拥有3000元/月以上的退休收入。成都60岁及以上老年人口为2355823，其中至少有10%有能力享受较高品质的退休生活，而他们大多数目前还是居家养老，主要原因是没有能吸引他们的高品质的养老机构。二、项目概况（一）概述2008年地震后，为了抓住投资机遇，推动地方经济的发展，在崇州市政府相关部门的引导与决策下，我三叶集团公司下属全资子公司“重庆市科园绿化工程有限责任公司”应当地政府招商邀请，参与了美岭湖国际健康城项目所在地块的投资合作，至2014年，我司已前后投资近6000万元人民币用于土地流转和环境打造。为更好地开展工作，我“三叶集团公司”近期专门
8、在崇州市成立了“四川美岭湖健康城置业有限公司”，以全面承继原三叶集团下属全资子公司“重庆科园绿化工程有限公司”对本项目地块的所有权利和义务，全面负责本项目的投资开发。项目总规占地1280亩，除上千亩流转土地外，其中有规划建设用地256亩，拟建项目总建筑面积约40万平米。建成以后，项目不仅坐拥绿树成阴的千亩生态公园，还将被万亩湿地公园环绕，是名副其实的“公园式健康养老住区”。项目整体定位：国际化高端养老产业城美岭湖国际健康城。我公司拟依托国际、国内资本平台，与国内外大型企业紧密合作，选址“成都后花园”崇州，决心在此建设一座以养生养老为主题的“国际化的健康之城”。（以下简称：康城）康城为满足对养老
9、有高品质追求人群的需求，从内部设施、外部环境、到产业配套、人文活动等，都将彰显新一代老年人对高品质养老生活的追求；项目将建成老年人理想的养老福居之地，成为一个让新时代老年人向往的地方。基于项目总体定位，配套产业应与养老产业高度融合，对高端富有的老年人有极强的吸引力；能满足探视老人的中青年的生活习俗及爱好所需；能达到与养老产业链相关的休闲旅游的体验与效果。项目打造宗旨：以住养为主，医养、护养为辅，建设成为高端养老养生产业服务的，具一流旅游环境的产业业态。 本报告根据项目占地1280亩，其中建设用地256亩的总体规模，对项目的相关情况、地理位置、各种子项目的市场需求、项目建设的资金回收期、对 康城
10、项目整体的可行性进行分析：（二）项目地理位置 本项目位于“成都后花园”崇州。项目地潜在的养老客户基数大，地理位置优越。清澈的羊马河环绕项目地而过，水流充沛，沿河风光怡人，土壤肥沃、气候宜人。本项目北有广州嘉裕集团五星级度假酒店和5000亩湿地公园、南有成新蒲城际快速铁路和车站、西临众多花卉苗木基地、东临清澈见底的羊马河、地块东南边有约1000亩的生态湖面、东北羊马河对岸即是四川省水利职业学院和奥普湿地文化长廊和三国文化城。项目所在地距成都绕城高速25公里，离双流国际机场约35公里，位于天府之国的腹心。有国道1条，省道1条，成温邛高速公路贯穿崇州全境。已建成的川西旅游环线、怀华路崇州段、崇双货运
11、大道、以及光华大道大邑延伸线崇州段已全线贯通。正在建设的成都第二绕城高速公路、成温邛快速通道及成蒲快铁预计2015年通车直达崇州。项目地块临靠崇州崇阳大道，交通便利且具有极佳的展示面。如图1所示：图1：项目位置项目所在地羊马镇是成都市14个优先发展重点镇之一，项目位于羊马镇南部区域，地势平坦，海拔在559.1620.5m之间。年平均降雨量990mm，年平均气温16，使其形成雨量充沛、四季分明、夏无酷暑、冬无严寒、无霜期长的气候特点。羊马河独特的生态湿地资源，在成都市范围内独一无二，加上花卉苗木和田园风光，不仅适宜居住，而且适合发展休闲旅游业、现代农业和都市农业，也为未来本项目发展高端养老服务业
12、提供了良好的环境条件。（三）项目相关工作现状到目前为止，我公司与地方政府相关推进工作如表1所示：表1：项目推进工作表时间地点内容2009年6月25日中共崇州市委办公室市委书记范毅在6月10日主持召开会议：原则同意重庆科园绿化工程有限责任公司项目占地面积680亩。2009年6月18日羊马新城建设指挥部办公室由羊马新城建设指挥部长杨学明主持。3、 重庆科园绿化工程有限责任公司项目1）用地范围调整2）由羊马新城建设投资发展有限责任公司对项目区涉及农户实施小拆院并院，并将项目项目用地先行流转后，在流转给重庆科园绿化工程有限责任公司。3）项目区道路以村道的形式实施建设。2009年6月30日羊马新城建设指
13、挥部办公室为了确保该项目在9月份顺利进场，召开会议：1）对该项目进行了各部分的统筹和相关拆迁事宜。2）并在8月30日前完成在崇州成立一家新的公司2009年12月10日崇州市城乡规划委员会办公室2010年1月14日关于农业产业化及乡村旅游项目建设用地审查意见。2010年1月15日崇州市规划局关于“成立产业化及乡村旅游”项目建设用地选址预审意见。2010年1月26日关于重庆市科园绿化工程有限责任公司崇州市羊马农业化及乡村旅游项目立项变更的通知。2013年3月21日与崇州市羊马新城建设投资发展有限责任公司签订苗木繁育及商会总部基地投资协议。2014年11月在崇州市注册“ 四川美岭湖健康城置业有限公司
14、”。 （四）项目初步构想健康之城项目主要面向65岁以上的追求高品质生活的老人，客户定位为中高端收入的中外老年群体，退休后月收入在3000元以上。在这里他们将享受到风景优美、条件舒适、身心温暖的生活，享受到高品质一站式会所般温馨的服务。项目的主要客户来源有：机关事业单位退休人员、退休军官、退休高等院校及知名中小学校退休教师、效益好的大型国企退休中高管、民企老板的父母等对退休生活品质有追求的高收入群体。基于我们的客户，项目致力于打造国际化的高端养生养老生态体系，向崇州、向西南、向中国、乃至向世界诠释一个“21世纪的养老养生新天地”。项目围绕老人需求，立足人性，着眼于高端养老产业，就养老住宅、医疗护
15、理、养生康体、娱乐演艺、购物消费、文化博览、乡村度假及产业链配套等提出一系列新的运营理念。（五）项目社会意义 项目要求符合社会民生、经济发展的大方向，处于总体景气度上升、能融入所在地的产业结构、并能推动产业结构的升级与完善。项目的实施，一方面既能解决部分富裕人群的高品质养老问题，又能给养老产业带来新的模式；另一方面也体现了公司的社会责任感与“一切为了家”经营理念，也为社会上一些企业家提供了传播孝道文化与进行慈善捐赠的载体。三、项目规划及建设周期（一）项目规划 项目整体定位为养老产业城，分为养老住宅、文化娱乐配套、医疗康复配套、消费购物配套等。项目以庄园式、公寓式养老建筑群为基础及核心，以文化博览园、娱乐演艺厅、康体保健中心、度假酒店、医院、商业中心、垂钓园、植物园等共同组成
