《全阶段详尽房地产项目开发程序及业务流程》由会员分享，可在线阅读，更多相关《全阶段详尽房地产项目开发程序及业务流程（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、全阶段详尽房地产项目开发程序及业务流程一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程 序需准备的资料行政管理部门备注提出项目建设的必要性和依据、发改委：以计划管拟建规模和地点、资源、条件、项目建议书（申请报告）理为主； 规划、土投资估算和资金筹措、 建设进度地、环保、水利、安排、效应分析。项目林业、旅游等部门前期项目选址方案项目核准或备案资料 ：阶段参与 选址；规划、设计任务书、投资计划申请报告、 城市规划意见、 用地建设等部门参与预审意见、 环境影响评价、 水土初步设计和方案初步设计（建设方案）保持方案、 占用林地审核、 矿藏审批。压覆评估等营业执照。办土地使用证 ：土地出让合同、
2、施工图设计、图纸审查交费证明等；国土局办规划许可证 ：申请报告和发改委批文、 用地规划许可证、 土地项目证、已审批规划图和建筑设计土地、环保、准备阶段图；消防、人防、项目征地、报建、招标办施工许可证 ：土地证、 规划许规划、建设等可证、 招标确定施工队、 施工图行政管理部门审查证明、质量安全监督手续等。项目施工组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段）住建局阶段工程质检报告、 隐蔽工程验收记录等。验收备案资料 ：验收备案表、 竣建设、规划、工验收报告、 验收原始文件、 质验收、结算、备案消防、环保等量检测证明， 规划、消防、 环保行政管理部门项目验收证明、质量保修书。竣工资料整理归档建
3、设档案馆内部资料室验收阶段办产权证资料 ：土地使用权证、规划许可证、 施工许可证、 竣工产权登记、物业管理房地产管理局验收资料、 面积测绘成果、 消防和环保验收证明等。二、房地产公司项目开发的内部工作流程节工作点阶段大类主要工作内容工作部门主项主办主办协办备注小类分项岗位部门说明部门土地信息收集土地价值初判土地获取阶段土地价值深判地块现状图落实地块具体位置及周边情况规划设计条件落实规划条件， 了解限制性条件对地块现状、 地质条件、 是否有现场踏勘地下埋藏物等影响开发的因素详细了解了解地块周遍的商业、教育、交了解周边配套情况通等情况了解地块所属区域的规划，对以了解未来发展规划后项目开发的影响和支
4、撑同土地所有方进行接触，了解土了解地块的上市方地出让方式和土地款，以及能否式和土地款调整了解当地的建安成本、政府收费了解项目开发成本项目和具体情况了解当地的房地产产品形式、开发周期的安排市场状况现状图（四至电子文件）市场深度调研项目最终定位可行性研究报告销售部 ：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部 ：负责协助进行区域市场调研。根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。项目部项目部研发部项目部工程部项目部项目部研发部项目部项目部项目部销售部项目部销售部项目部研发部销售部研发部项目部工程部成本测算：
5、针对多个方案进行初进行项目开发的方成 本控制部步成本测算、 利润率分析及比选案设计和成本测算。各部门会同研讨 ：根 研发部项目部开发周期及付款计划据土地的开工条件、销售部市场情况，共同制定工程部开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节工作点阶段大类寻找合作资金投标摘牌土地主要工作内容主项小类说明项目招商报告区域宏微观市场研究（前期阶段）项目招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、寻项目商业策划书合作伙伴确定找合作方式合作方案确定（招商阶段）合作细节确定项目引资签署战略合作协议（商业计划书）合作实施合作公司成立及相关手续办理（实施阶段）投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞
6、争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、 制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、 制定出价战术分项制定项目财务数据制定合作方式、投资回报方式、草拟合同行政办 ：协议盖章，存档。财务部 ：协助办理股权、增资等相关财务问题；行政办 ：工商局办理公司注册。工作部门主办 主办 协办 备注部门 岗位 部门项目部财务部财务项目部总监财务部财务上报项目部 Lionful总监公司副总项目部财务部经理行政办获取获签订土地确定用地图、桩点交纳土地款、契税、交易费等土地取出让合同坐标、用地条件行政办法务 ：合同条款的草拟和完善；财务部 ：提供资金。项目部总经理财务部阶用地规划段许可证土地确权
7、提交土地出让合同和土地出让准备材料，办证金、交易费等交费证明办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制企业投资项目备案项目申请报告向项目备案机关提交申请报告建设用地规划许可证原地上物土地证登（原有土地证作废）报声明土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1: 500 现状地形图需准备 3份详规行政办 ：提供土地出让合同；财务部 ：提供资金缴纳出让金、交易费。研发部 ：协助提供相关项目资料资料室 ：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸研发：委托设计详规财务部项目部行政办项目部研发部项目部节工作点阶段大类主要
8、工作内容工作部门主项主办主办协办备注小类分项岗位部门说明部门土地获办 理取土地证阶段区域市场调研规划设计阶段土地出让合同交费证明建设用地规划许可证地籍图 4份土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料房地产市场调查竞争性楼盘调查项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）同期操作商业地产项目调查（商业部分）公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定市场定位客户定位产品定位价格定位缴纳土地费用（薄膜图）申请人主体资格证明、 法人代表行政部：提供企业相证明或个人身份证明关证明资料。项目所在地房地产市场的总体对项目区域内及周供求现状、价格水平等边进行市场分析、客户需求分析、产品分研发部项目周边
9、竞争性楼盘详细调查析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等项目周边商圈主要商业业态分针对重点商家，进行布状况、经营状况、经营特点、专向访谈，同时组织相关专业人士进行预期发展方向等专业论证。商 业竞争项目开发规模、定位种类、重点访谈了解重点运营部操作方式、 开发周期等； 提取数商家对竞争项目的相关看法、同时了解据库相关数据进行重点分析、竞投资客户对竞争项争项目实地调研了解相关信息目的投资意向。通过行业发展分析、 消费需求分析，确定可开发公建部分业态种商业运营部 ：配合完成公建部分业态选研发部类。结合市场相关类型物业供求择与数量确定状况，确定所选业态开发数量依据控规指标， 提出产品类型建商业运营部 ：配合完总经理议，完成项目定位工作成公建类配套定位
