房地产项目管理1

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1、房地产项目管理一、 名词解释1、 房地产项目：对土地和地上建筑物进行的投资开开发建设项目，是工程建设项目的一类。2、 房地产项目管理：是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品的综合性学科。3、 项目构思：指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。 4、 房地产市场凋查：房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法，以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判

2、断和把握市场的现状和发展趋势，为企业科学决策提供依据的一种活动。5、 房地产项目策划：房地产企业对新项目进行构思、评价和设计的过程，包括提出问题、确定目标、分析环境条件和市场、进行方案比较与选优等基本步骤和环节。 6、 可行性研究：指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源，工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。7、 敏感性分析：即通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济效果评价指标的变化幅度，计算项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。8、 分标：是指按一定的规则、方式，将整个

3、项目任务和工作分解为若干个标段，以便于项目承包和防范风险。9、 房地产项目控制：指为了房地产项目计划的实现，采取的一系列措施和方法，对项目的进度、成本、质量、合同、现场安全等进行监督、干预并对出现的偏差及时予以纠正。10、 组织协调是管理的一项基本职能，是为了实现组织的宗旨、目标和计划，对组织内外各单位和个人的工作活动和人际关系进行调节，使之相互配合、相互适应的管理活动。 或：组织协调是指根据工作任务，对资源进行分配，同时控制、激励和协调群体活动过程，使之相互融合，从而实现组织目标的管理活动。 11、房地产项目组织协调：是在“人员人员界面”、“系统系统界面”、“系统环境界面”之间，对所有的活动

4、及力量进行联结和调和，从而使各方面关系协调，加强相互之间的合作，减少矛盾，避免纠纷，为实现房地产项目目标而共同努力。12、房地产项目营销管理：是开发商通过对房地产市场的分析预测，选择房地产项目的开发类型、规模、区位和时机，开发出满足目标市场顾客（投资者+消费者）需求的房地产产品，并以适当的价格和有效的促销手段销售产品，进行全方位地计划、组织、实施和控制的过程。13、房地产市场细分：是指从消费者需求出发，从顾客及其需求的差异当中，寻找和发掘某些共同或相关的因素，以此将房地产市场划分为若干子市场，使各个部分的异质性减少、同质性增多的一种市场营销行为。14、房地产项目营销计划：是房地产企业在一定时期

5、内从事项目营销活动预期达到的目标以及达到目标的方法、步骤和措施，是房地产企业营销战略的落实和体现，是房地产企业预定进行项目营销活动的书面表达。15、房地产项目竣工验收：指房地产项目竣工后开发建设单位会同监理、设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料和凭证。16、物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。17、物业管理：是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家有关法律以及合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁

6、卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务的一系列的行为。 二、简答1、房地产项目的特点：房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目。 房地产开发必项目须严格执行城市规划。 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2、 房地产项目的全过程：（1）项目前期策划和确立阶段（2）项目设计与计划阶段（3）项目施工阶段（4）项目使用与维修管护阶段 3、项目管理单位及其任务（1）项目建设单位。项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理对整个项目所有工作的系统运动过程

7、进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。（2）项目设计单位。主要任务是根据项目建设单位的要求，对项目进行规划设计，并根据规划设计的工程量和质量标准进行工程预算，提供规划图纸和项目预算书。（3）施工单位(项目承包商)。施工单位是项目产品的直接建造单位，一般是在项目施工图设计完成后，通过投标的形式取得项目的施工承包资格，按承包合同的规定完成项目的施工任务，并在规定的时间期限内交付项目，同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。（4）监理单位。监理公司是一种中介服务组织，一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按监理合同的规定，代表业主或承包商，对项目进行技术咨询，

8、对相应阶段的相关任务进行质量监督，对业主或承包商直接负责。（5）物业管理单位：项目后期使用中的维修管护4、三大基本目标：质量（功能）工期（进度）成本（费用）5、房地产市场调查的内容（1）宏观环境 政治法律，包括国家政策、法律法规的健全程度，国家政局的稳定程度等。 经济科技，主要掌握国家经济发展趋势，科学技术的发展与应用状况等。 文化、风俗等。（2）中观环境 城市发展规划。 城市房地产企业情况：包括城市房地产企业的数量、类型、资质、实力等。 城市房地产的供需状况：包括某年度房地产供应量、需求量、销售价格水平、平均开发成本等资料。 专业机构与中介机构情况：包括工程咨询公司、物业管理公司、房地产销售

9、代理公司的信誉、资质和业绩情况，金融市场情况。3）微观环境 竞争对手的情况：主要调查项目附近楼盘的房型、价格、开盘时间、营销策略、开发商实力等。 消费者需求状况6、房地产项目策划的内容1）房地产项目的选址与土地使用权的获取 2）房地产项目的市场调查3）房地产项目的市场定位4）房地产项目的规划设计5）房地产项目投资（及融资）策划6）房地产项目营销策划-销售6）房地产项目经营策划-出租7、房地产项目可行性研究的内容1) 项目概况。包括项目的名称、背景，开发项目的自然、经济条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2) 市场分析和需求预测3) 规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基

10、础上，选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标等。4) 开发进度安排5) 项目投资估算6) 资金的筹集方案和筹资成本估算7) 财务评价成本费用估算8) 风险分析 9) 国民经济评价 10)结沦 8、分标方式：(1)分阶段分专业的项目平行分标方式，即业主将勘察、设计，设备供应、土建、安装、监理，装饰等项目任务分别委托给不同的承包商，各承包商分别与业主签订合同，直接向业主负责。(2)总承包方式，即由一个承包商承包房地产项目的全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工以及管理工作，甚至包括项目前期

11、筹划、方案选择、可行性研究。承包商直接向业主承担全部项目责任。3）CM模式建筑工程管理方式（Construction Management Approach），又称阶段发包方式或快速路径方式，即CM单位接收业主委托，采用“fast track”（快速路径）的组织方式协调设计、管理施工的发包模式。通过设计一部分、招标一部分、施工益部分的方式，实现设计与施工的充分连接，从而缩短整个建设工期。CM模式常用的有两种：第一种形式为代理型建筑工程管理（“Agency”CM）方式。在此种方式下，CM单位以“业主代理”的身份参与项目工作，但他不直接从事施工活动，不负责分包任务的发包，而是由业主在各施工阶段和分

12、包商直接签订工程施工合同。业主和CM经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费。第二种形式称为风险型建筑工程管理（“At_Risk”CM）方式。采用这种形式，CM经理同时也担任施工总承包商的角色，可直接对分包任务进行发包，并与分包商签订分包合同。一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用（GMP：Guaranteed Maximum Price），以保证业主的投资控制，如最后结算超过GMP，则由CM公司赔偿：如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但CM公司由于额外承担了保证施工成本风险，因而能够得到额外的收入9、 房地产项目的管理模式：(1) 业主全权管理模式。项目所有者(业主)根据管理人员的数量

13、和素质，委托一个业主代表(项目经理)，成立以项目经理为首的项目经理部，以业主的身份全权进行项目的整个管理工作。 (2) 项目总承包管理模式。由项目总承包商负责项目实施过程中的具体管理工作，业主仅承担(3) 监理制度模式。业主将项目管理工作以合同形式委托出去，由监理工程师作为业主的代理人，在项目实施中行使合同赋予的权力，直接管理项目，业主主要负责项目的宏观控制和高层决策，一般与承包商不直接接触。不过，业主可以限定监理工程师的权力，把部分权力收归已有，或赋予项目经理。(4) 混合式项目管理模式。业主委派业主代表或工程师与监理工程师共同工作，我国目前大量的工程采用这种管理模式。项目的宏观管理与高层决

14、策。10、 项目计划的内容(1)工期计划，主要是对项目的总工期目标进行分解，确定项目结构各层次单元的持续时间，确定各个项目活动开始和结束的时间，并作时差分析。(2)投资计划，包括：1) 各层次项目单元成本计划；2) 项目的“时间一计划成本”曲线；3) 项目现金流量及财务评价指标的计算；4) 项目的资金筹集计划等。 (3)资源计划，包括：1) 劳动力的招聘、使用、培训等计划2) 机械台班的采购(租赁)、使用和维修等汁划3) 物资供应、采购汀货和安全保障等的计划(4)质量计划，包括：质量(技术质量、产品质量)计划安全保障计划(5)其他计划，如:现场平面布置后勤管理计划(如临时设施、水电、道路和通讯

15、等)运营准备计划(或销售计划)等11、工期计划的内容包括：(1) 安排并确定项目活动间的逻辑关系。(2) 根据所需资源和相关条件，估计各阶段活动的持续时间：(3) 按总进度目标编制详细的进度计划(一般采用横道图)，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。12、工期计划的方法：1. 总工期计划的确定总工期一般是指从项目前期策划到投入使用的整个阶段所持续的时间。总工期目标的确定，影响项目的成本水平和质量标准，影响项目管理和项目实施的过程，最终还关系到项目是否能够成功地完成。 总工期目标一般在目标设计阶段就已经确定，并在可行性研究阶段被分解、细化或修改。项目总工期通常可以被分解为前期策划、规划设计、施工、交付并投入使用等主要阶段。 总工期的确定方法：(1) 历史资料法 (2) 工期定额推算法(3) 上层系统决策法 2. 项目各阶段活动的逻辑关系项目各阶段活动的逻辑关系是指项目各阶段（工作包）及各阶段中的各项活动（工序）之间存在的时间上的前后关系。两个活动之间的逻辑关系又称为搭接关系，搭接所需的持续时间称为搭接时距。1）FTS关系（Finish to Start），即结束开始关系2) STS关系(Start to Start)，即开始开始关系