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1、养老地产项目的运营选址策略及盈利模式一、养老地产项目的选址策略（一）自然环境老年地产项目选址应具备的基本条件项目以老年人公寓为主，集休闲、娱乐、度假、会 务为一体。根据老年人的生理和心理需求，作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应 满足以下几个方面的要求：地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因 为只有这样的地块条件，公寓周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。 良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。（二）地理位置项目距离城郊不宜超过20km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单 的把老年公寓与社会隔离起来，更不能盲目的将其建
2、在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多， 远离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。（三）配套设施项目周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲 朋探亲访友，来往便捷的需要。（四）社区规模地块规模宜大不宜小，小则100200亩，大则500800亩，因为老年人虽需要安宁， 但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政 服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社 区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。二、养老地产项目的盈利模式养老地产租售方式比普通住宅更为复杂，需根据老年人
3、的市场需求采取灵活多变的销售 模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满 足老年人租用、度假等需求。（一）会员式盈利模式一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。典型机构：上海亲和源以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗 服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。管理机构 通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利 润，具有寿险公司的经营性质。根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员 卡。二）逆抵押贷款购房模式多交纳押金，利用利息来冲抵一
4、部分的房费。（三）转让使用权模式 老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。（四）分散租赁式模式入住老人按月或按年交纳房租费用。五）利弊分析以上 4 种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。会员制盈利模式在一定程 度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢 得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未 充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高 的要求，能不能适应市场的需求
5、，也尚不可知。转让使用权模式是目前产业无法分割销售的 项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可 度也会受到一定的影响。分散租赁模式对前期投入和适合服务配套要求比较高，但在经营状 况较好的情况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。三、养老地产项目的运营策略一）开发策略1、开发养老地产应慎之又慎养老地产是新兴产业，目前开发养老地产存在较高风险，开发商应密切关注政府养老产 业政策动态，进一步研究已存在养老地产项目开发、经营经验与教训。对拟开发养老地产项 目，要做好策划方案，特别是要做好投入与产出分析或可行性研究。2、可考虑合作开发养老地产养老地产对现金流要
6、求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司（跟保险养老挂钩）、 商业地产运行公司、医疗公司等也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作 开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。3、在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站日托（养老）站的运行方式是老人白天在日托（养老）站活动，由服务人员照顾，晚上 回家休息，早晚由子女接送；或者老人在自己家里，由日托（养老）站提供上门服务。在项 目上建设日托（养老）站，投入少，而且为项目增加了一个很好的卖点，并且有利于开发商 积累发展养老产业的经验，扩大公司的品牌影响力。二）用地策略就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最
7、重要的成本 之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本， 是养老地产拿地之前必须考虑的重要因素。建设用地与非建设用地的组合当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与 林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建 设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。不同建设用地类型的组合目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用 地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地 性质决定了不同的用地成本，也与
8、后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据 子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。拿地方式的选择在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而 喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非 常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、 老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。三）融资策略1、融资渠道银行贷款、信托融资、上市融资、项目融资、金融租赁、房地产证券化2、融资对象国有商业
9、银行：工行、农行等五大国有银行未来在银行贷款优惠力度上将加大扶持养老 服务业；住房公积金组织：相关部门已经完成住房公积金管理条例的修订，积极推动住房公 积金以及基本养老保险基金入市；房地产证券化部门：房地产信托投资基金；商业银行：例如中信银行等，已经借鉴欧美盛行的“倒按揭”的思路，宣布推出首张面 向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，其按揭功能实现了“以房养老”。保险机构：随着保险资金投资不动产暂行办法出炉，保险公司盼来机会。不动产闸 门洞开。在商业住宅仍被拦在门外的现实下，养老地产进入了保险公司的眼帘。目前，平安、 人寿、泰康等寿险机构纷纷试水养老地产。养老基金：例如社保基金等，目前，国家社
10、保基金已经参与投资乌镇国际健康生态休闲 产业园；美国城堡投资、纽约对冲基金以及写意健康咨询等国外基金投资；政府引导股权投 资基金，例如北京市发改委、北京青耕投资管理有限公司和天津银宏基金联合发起的国内首 支养老产业政府引导股权投资基金已经获批等。福利彩票公益金：根据彩票管理条例和彩票公益金管理办法等有关政策法规规 定，福利彩票公益金是国家通过发行彩票筹集的，专项用于社会福利等社会公益事业的资金， 安排使用要符合“扶老、助残、救孤、济困、赈灾”的发行宗旨。海外资金：海外资金的主体为外国企业或者个人资金。目前，许多地方都有海外人士投资社会养老服务产业的成功案例，因此，海外资金投资社会养老产业的积极
11、性很高，可以重 点考虑，并以中华人民共和国合伙企业法以及国务院颁发的外国企业或者个人在中国 境内设立合伙企业管理办法为法律依据。四）功能建议居住功能注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需求，单间公寓、 套房、别墅等。生活休闲功能锻炼、陶冶身心、增进友谊、交流等，生态公园等。医疗护理功能保健、医疗、理疗、康复的24 小时制，先进的医疗配套设施。文化娱乐功能追求进步，提升自我，渴望年轻、享受童真的空间，老年大学、养老 俱乐部、棋牌室、艺术吧等。商业功能满足基本的购物、日用品采购需求，超市、小型卖铺等。服务功能各种紧急情况下的应急处理，紧急呼叫、日常护理等。其他功能满足到此度假、探亲、陪伴老人的需求，儿童托管中心。（五）配套建议医疗、保健设施投入是老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合合理安 排节奏对项目至关重要，因此，配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制 可使项目价值稳定提升并维持项目的可持续性经营。图表 养老地产项目的配套实施需求公寓开发持续开发资料来源：产研智库
