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1、物业理合同中的责任追究物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业理是指物业理企业承受业主或业主会的委托根据物业理效劳合同对物业进展维护、修缮、理对物业理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助理或者效劳的活动。随着住宅理的专业化与化物业理正逐渐成为一个新兴的朝产业。物业理效劳的水准直接影响着住宅小区的环境、平安、及配套甚至间接影响到楼盘的品位与质量。但由于目前物行业刚刚起步无是在理上还是实际操作中都出于探究阶段在一定程度上造成物双方的矛盾。俗话说无规矩不成方圆民事责任是按照法律规定民事主体违背民事义务时所必须承当的法律责任。在物合同中进一步明确物责任对于物
2、合同关系的进一步与成熟具有积极的意义。下面笔者将从物合同的性质、主体、民事责任几方面分别对物合同责任做出阐述以有益于在理中对于物案件的正确认识。一、物业理合同性质对于物业理合同在我国合同法中尚未有规定目前只能将其称为无名合同。理中有很多人认为物业理合同是委托合同我们在物案件的审理中对物合同关系也习惯于将合同双方关系表述为“物受业主会委托。但就物业理效劳义务的内容来看物业理所提供的大局部物义务不需要对业主言听计从他们只需要根据合同约定以及物业理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物义务到达一个大致的即可而这个目的的实现那么是由物自行地完成的。假如认定将物合同的性质认定为委托合同按照委托合同的性质委
3、托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人因此委托合同由委托人承当责任。这样的结果就导致业主可能要为物的物行为承当民事责任这显然是违犯物效劳的目的的。从合同目的进展解释就可以确定物合同的性质并不是委托合同至少不是单纯的委托合同。笔者认为在物所提供的效劳内容中不仅有对全体业主的公共物业的理还涉及到对业主个体相关财产的保以及对共有物业设施的购置、更换对物用房的妥善利用等等。因此物义务中所涉及的性质比拟复杂混淆了保、租赁、承揽、委托等法律关系。在物活动中涉及的物义务的种类多、范围广使得对各种责任一一明确变得较为困难这样合同双方在产生纠纷后并不能在合同中直接确定违约责任的承当。因此在对
4、物案件的审理中认识到物合同性质的复杂性非常有必要。只有明确认识物合同的特殊性并有针对性地对所涉及的局部合同性质做出认定才可以正确援引相关法律法规对责任做出判断与度量。二、物合同的责任主体在物业理法律关系中有业主、业主会、物业建立和物业理等民事主体。在房屋前物业建立依法应中选聘物业理承当住宅小区的理。而业主会是由物业理区域内全体业主组成的业主大会选举产生的执行业主大会的机构。业主大会在业主入住到达一定比例时由房产行政理部门召集。在物业理法律关系中物业理合同一般是由业主会或物业建立和物业理签订的然而物业理合同的特殊性在于签约双方并不是合同当事人物合同的双方是作为委托方的业主和受托方的物业理。对于与
5、物签订物合同的业主会或建立笔者认为其法律地位比拟类同于代表人他们签约的后果最终归结为全体业主与签约方并无关系。对于业主不履行合同义务的违约责任人为业主本人而非业主会或建立。明确了物合同的当事人就可以对于物业理合同纠纷的诉讼主体有了正确的认识。理中出现过由业主会作为原告对物提起诉讼的案例说明我们目前对于物合同主体的认识尚不明确。2003年杭州中山花园业主会认为所委托的物未如约履行物义务而向提起诉讼经审查后认为因业主会不是的自然人或法人本身并不具备承当民事责任的组织机构或财产不具备当事人的民事权利才能因此不属于民诉法所规定的“其他组织不享有民事主体资格该业主会的起诉因此被裁定驳回。由该案例可以看出
6、业主会不仅不是物合同的当事人从其性质上分析它也不符合诉讼主体的要求。那么要追究物的责任应如何确定诉讼主体呢?笔者认为应以公共利益还是业主个体利益为区分。假如是出于公共物事由而提起诉讼的其诉讼主体资格就应为“某小区全体业主因为该诉讼是为维护全体业主的利益而提出的。此外我们还应当认识到物效劳的性质特殊由于每个业主对于公共物效劳的待值不尽一致将对公共物事务的诉权归于全体业主也可以尽量使物效劳符合公众而防止公众效劳的个人意志化使得物在公共物效劳上的无可是从。这样对于促进与保护物行业的正常开展是必要与有益的。鉴于全体业主人数众多在由小区全体业主所提起的诉讼中可以选派诉讼代表。业主会在全体业主书面受权或经
7、业主大会的确定后也可以作为代表人参加诉讼。但如该业主会必须提交相关的证明其资格否那么其起诉就会被驳回。当然假如物在物效劳过程中违犯了对业主个人的义务损害了业主个人的利益如车辆保义务、平安保障义务等那么诉讼主体就应为业主个人。这里区别的就在于物所提供的是公共效劳还是可划分为个体的效劳被损害的利益是全体业主的还是个体业主的。此外笔者认为目前在业主对于公共物效劳的维权渠道上尚存在困惑：业主需要怎样的途径才可以赢得业主大会的召开使“下情上达需要怎样的方式才可以启动维权程序对于业主来说都是一件既生疏又烦琐的工作。着手畅通该程序并使之具有实效对于保障业主权利、监视物活动非常重要。三、物责任确实定合同法第一
8、百二十二条规定“因当事人一方的违约行为损害对方人身、财产权益的受损害方有权选择按照本法要求其承当违约责任或者按照其他法律要求其承当侵权责任。对于因物业理而产生的民事责任当事人同样可以在违约与侵权中自行选择责任的追究。1、违约责任物业理中的违约责任可以来自双方当事人在合同中的约定没有约定的那么应按照实际损失确定违约责任。物合同主要是一方提供劳务效劳另一方支付物费用的合同理中双方当事人在合同中对于业主一方未按约缴纳物费用的违约责任约定比拟明确而对于物未全面、妥善提供物效劳的违约责任的约定那么较不明确。以杭州为例虽然目前并未象商品房预售合同一样要求对物制定统一的格式合同但实际中当事人双方对于的物合同
9、内容的约定几乎都取材于?杭州物业理?。对于物的违约责任很多合同照搬了?杭州物业理?第五十四条第三款的规定即“对物业理企业违背本的行为业主会有权予以制止并催促其限改正。逾不改正的业主会可以终止物业理效劳合同。情节严重的物业理部门可以降低其物业理资质等级。这样的约定使一些物据此认为合同双方对于违约责任已做出选择即使物存在违约行为其所要承当的违约责任也仅限于限整改、终止合同和承受理部门处分而毋需承当其他责任。笔者认为上述限整改、终止合同的约定并不能涵盖物全部的违约责任在这里对不解除物合同的违约责任合同双方是未做出约定的。对不解除合同的违约责任仍应按照双方当事人无约定的来处理而不能以此排挤业主对于物其
10、他违约责任的追究。至于上述由物业理部门进展处分的约定更属于行政责任的范畴与违约责任无关更不能以此免除违约责任。假设物虽然效劳欠当但业主认为尚不必解除合同或者解除合同后业主仍存在其他损失的应明确业主仍有权追究物的其他违约责任。假设物不履行物效劳或履行合同未到达规定致使业主回绝交费的应认定物业理违约在先业主回绝交物业理效劳费属于行使合同履行中的抗辩权的行为可根据物业理提供效劳的质量状况按质定价适当减少业主的应交物费用以表达对物违约责任的追究。对于物要求业主支付滞纳金的诉讼恳求那么不应支持。2、侵权责任违约责任是无过错责任而侵权责任那么大局部为过错责任。在物案件中并不是业主所有的损失物都需要无条件承
11、当责任的。在物活动而引起的纠纷中不分清责任类型势必将无谓地加重物的责任从而遏制物工作的生存空间造成不良后果。目前在人民所审理的业主对物所提出的案件中有很大一局部是因业主认为物提供的物业平安效劳有瑕疵导致身、财产受损而提出的。物业平安效劳主要有以下两种情况：一业主住宅被盗、被抢;二存放在停车场的车辆被盗、被损。因为侵权人无从查找业主那么根据物合同的约定转而认为物存在物平安方面的效劳瑕疵故而要求物承当责任。笔者认为对该类责任的性质应确定为过错责任而不能认定为无过错责任。业主只有证明物物平安方面的效劳存在瑕疵而该瑕疵对于业主人身、财产的损失具有直接关系的责任的构成要件才得以成立其恳求才可以被支持。在
12、笔者的理中近年来接触到两个案件较有代表性。案例一、某小区业主在写字楼内遭遇持歹徒抢经该业主防卫歹徒反被刺但该业主也身受重伤。该业主对该写字楼的物提起诉讼恳求其对该中该业主所遭受的人身、财产损失进展赔偿。但在案件的审理中物提供证据证明对该物业有完备的人员出入登记审查制度所施行的平安效劳并无瑕疵。案例二、某小区业主在家生窃案后认为物在承受委托理后未妥善承当平安防范的职责对该小区存在缺陷的监控系统不进展维修导致窃案结果的发生诉请判物赔偿由此给原告造成的损失。对于上述两个案例因为案件一的业主不能证明物在平安理上存在瑕疵其诉请被判驳回;案例二中的物那么被证明该小区监控系统破损平安理上存在瑕疵而被判赔偿业
13、主损失1000元。上述两个案件宣判后当事人双方均服判息诉未再提起上诉。3、物纠纷中的举证责任对于物纠纷中的举证责任法律并无专门做出规定一般是根据民诉法“谁主张谁举证的规定。但物合同相对其他案件具有其特殊性。对于物所履行的物义务有无承当或义务履行有否到位往往要经过一段时间才可以反映出来对于业主来说要证明物有无全面、妥善地履行物效劳对于业主而言在举证上存在困难。此外因为相关的物资料通常是由物进展保的业主要证明物的效劳存在瑕疵也确实存在困难这在很大程度上造成业主权益无法得以有效保障。因此笔者建议应在物活动中健全对物效劳的评价程序由业主轮流与物共同组成评价组织对于物效劳的质量做出评价。这样不仅有利于业主对于物的监视亦有利于业主在维权时对证据的提出。而在目前该评价机制尚不能得以实现的情况下笔者认为法官可以根据举证的难易与实际情况对举证责任进展分配以有助于对物是否存在过错、是否存在违约行为的判断从而可以正确对责任做出认定。目前物业理案件对于人民而言还属于新类型案件中尽快探究法律的正确适用以法律的形式物业理行为从而保护业主、物业理合法权益促进物业理安康开展对于立足于理前沿的法官而言是一个紧迫的研究课题。以上拙见希望可以抛砖引玉从而促进对该类案件的正确认识。文章来源：中顾法律网 (法律咨询就上中顾法律网
