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1、什么是房房地产成成本房地地产成本本是指以以房地产产开发产产品为成成本核算算对象，以以正常生生产经营营活动为为前提，根根据房地地产开发发建设过过程中实实际消耗耗量和实实际价格格计算的的实际应应用成本本。房地地产成本本按照资资金进入入企业的的形态分分类，可可以分为为采购成成本、开开发成本本和经营营成本。 由货货币形态态转变为为储备形形态过程程中的资资金构成成采购成成本。购购入物资资的采购购成本包包括：（11）买价价；（22）运杂杂费；（33）流通通环节交交纳的税税金、外汇价差差；（44）采购购保管费费，即企企业的材材料物资资供应部部门和仓仓库在组组织材料料物资采采购、供供应和保保管过程程中发生生的
2、各项项费用。其其中第（11）、（33）项应应直接计计入材料料物资的的采购成成本。不不能分清清负担对对象的，按按材料物物资的重重量或买买价的比比例等分分摊标准准，分摊摊计入各各有关材材料物资资的采购购成本。采采购保管管费一般般应先通通过采购购保管费费科目核核算，月月终采用用实际分分配率或或计划分分配率分分配计入入各材料料物资的的采购成成本。 由储储备状态态转变为为成品状状态过程程中的资资金构成成开发成成本。开开发成本本汇聚了了企业在在开发房房屋、土土地、配配套设备备和代建建工程过过程中除除开管理理费用和和财务费费用以外外的一切切费用。通通过设置置开发成成本和开开发间接接费用两两个成本本类账户户来
3、归储储和分配配开发产产品成本本开发成成本账户户核算企企业在土土地、房房屋、配配套设施施和代建建工程等等开发过过程中发发生的各各项费用用，包括括土地使使用和拆拆迁补偿偿费、前前期工程程费、基基础设施施费、公公共配套套设施费费和开发发间接费费等。企企业发生生的各项项费用属属于直接接费用的的，直接接计入开开发成本本账户；应由开开发产品品负担的的间接费费用，应应先在开开发间接接费账户户进行归归集，月月末，再再按一定定的标准准分配计计入有关关开发产产品成本本。 由成成品状态态转变为为货币形形态过程程中的资资金构成成经营成成本。通通过设置置经营成成本账户户核算企企业对外外转让、销销售、结结算和出出租开发发
4、产品等等应结转转的经营营成本，按按照经营营成本的的种类，还还可以设设置土地地转让成成本、商商品房销销售成本本、配套套设施销销售成本本、代建建工程结结算成本本、出租租产品经经营成本本等明细细科目。出出租产品品经营成成本等于于按月计计提的出出租产品品摊销和发发生的维维修费用用之和。除除了出租租产品经经营成本本较其产产品的开开发成本本在账上上的数额额有所变变化外，商商品房销销售成本本、配套套设施销销售成本本、土地地转让成成本和代代建工程程结算成成本都与与其相应应产品的的开发成成本在数数额上一一致。 编辑房地产成成本的组组成 1、土土地费用用 土地地费用包包括城镇镇土地出出让金，土土地征用用费或拆拆迁
5、安置置补偿费费。房地地产开发发企业取取得土地地方式有有三种：协议出出让，招招标出让让，拍卖卖出让。目目前基本本以后两两种方式式为主。随随着国家家对土地地宏观管管理政策策趋紧，通通过拍卖卖方式获获得开发发用地成成为大多多数开发发商获取取开发用用地的有有效方式式。目前前在我国国城镇商商品房住住宅价格格构成中中，土地地费用约约占200%，并并有进一一步上升升的趋势势。 2、前前期工程程费 前期期工程费费主要指指房屋开开发的前前期规划划，设计计费，可可行性研研究费，地地质勘查查费以及及“三通一一平”等土地地开发费费用。他他在整个个成本构构成中所所占比例例相对较较低，一一般不会会超过66%。 3、建建筑
6、安装装工程费费 建筑筑安装工工程废纸纸房屋建建造过程程中所发发生的建建筑工程程，设备备及安装装工程费费用等，又又被称为为房屋建建筑安装装造价。他他在整个个成本构构成中所所占比例例相对较较大。从从我国目目前情况况看，约约占整个个成本的的40%左右。 4、市市政公共共设施费费用 市政政公共设设施费用用包含基基础设施施和公共共配套设设施建设设费两部部分。基基础设施施建设费费主要指指道路，自自来水，污污水，电电力，电电信，绿绿化等的的建设费费用。公公公配套套设施建建设费用用指在建建设用地地内建设设的为居居民提供供配套服服务的各各种非营营利性的的公用设设施（如如学校，幼幼儿园，医医院，派派出所等等）和各
7、各种营利利性的配配套设施施（如粮粮店，菜菜市场等等商业网网点）等等所发生生的费用用。他同同时还包包括一些些诸如煤煤气调压压站，变变电室，自自行车棚棚等室外外工程。在在房地产产开发成成本构成成中，该该项目所所占比例例较大，我我国一般般在200% 30%左右。 5、管理费用管理理费用主主要是房房地产开开发企业业为组织织和管理理房地产产开发经经营活动动所发生生的各种种费用，它它包括管管理人员员工资，差差旅费，办办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷贷款利息息 房地地产因开开发周期期长，需需要投资资数额大大，因此此必须借借助银行行的信贷贷资金，
8、在在开发经经营过程程中通过过借贷筹筹集资金金而应支支付给金金融机构构的利息息也成为为开发成成本一个个重要组组成部分分。但它它的大小小与所开开发项目目的大小小，融资资额度的的多少有有密切关关系，所所以占成成本构成成比例相相对不稳稳定。 7、税税费 税费费包含两两部分：一部分分是税收收，与房房地产开开发建设设有关的的税收包包括房产产税，城镇土土地使用用税，耕耕地占有有税，土土地增值值税，两两税一费费（营业业税，城市维维护建设设税和教育费费附加），契税税，企业所所得税，印花税税，外商投投资企业业和外国国企业所所得税等等；另一一部分是是行政性性费用，主主要由地地方政府府和各级级行政主主管部门门向房地地
9、产开发发企业收收取的费费用，项项目繁多多且不规规范。包包括诸如如征地管管理费，商商品房交交易管理理费，大大市政配配套费，人人防费，煤煤气水电电增容费费，开发发管理费费等。在在我国目目前房地地产开发发成本构构成中所所占比例例较大，一一般在115%25%左右。 8、其其他费用用 其他他费用主主要指不不能列入入前七项项的所有有费用。它它主要包包括销售售广告费费，各种种不可预预见费等等，在成成本构成成中一般般不会超超过100%。 编辑房地产成成本会计计的具体体工作 一、首首先要弄弄清房地地产成本本的组成成。 二、要要掌握开开发成本本核算的的项目。开开发成本本的核算算项目有有： 1、土土地征用用及拆迁迁
10、补偿费费：指因因开发房房地产而而征用土土地所发发生的各各项费用用，包括括征地费费、安置置费以及及原有建建筑物的的拆迁补补偿费，或或采用批批租方式式取得土土地的批批租地价价。 2、前前期工程程费：指指土地、房房屋开发发前发生生的规划划、设计计、可行行性研究究以及水水文地质质勘察、测测绘、场场地平整整等费用用。 3、基基础设施施费指：土地、房房屋开发发过程中中发生的的供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明、绿绿化、环环卫设施施以及道道路等基基础设施施费用。 4、建建筑安装装工程费费：指土土地房屋屋开发项项目在开开发过程程中按建建筑安装装工程施施工图施施工所发发生的各各项建筑筑安装工工
11、程费和和设备费费。 5、配配套设施施费：指指在开发发小区内内发生，可可计入土土地、房房屋开发发成本的的不能有有偿转让让的公共共配套设设施费用用，如钢钢炉房、水水塔、居居委会、派派出所、幼幼托、消消防、自自行车棚棚、公厕厕等设施施支出。 6、开开发间接接费：指指房地产产开发企企业内部部独立核核算单位位及开发发现场为为开发房房地产而而发生的的各项间间接费用用，包括括现场管管理机构构人员工工资、福福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 三、正正确核算算区分开开发成本本和期间间费用1、房房地产开开发企业业的开发发成本，相相当于工工业产品品的制造造成本和和建筑安安装工程程的施
12、工工成本。如如要计算算房地产产开发企企业产品品的完全全成本，还还要计算算开发企企业（公公司本部部）行政政管理部部门为组组织和管管理开发发经营活活动而发发生的管管理费用用、财务务费用，以以及为销销售、出出租、转转让开发发产品而而发生的的销售费费用。 2、管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映
13、企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。 3、因因此，现现行会计计制度中中规定将将期间费费用计入入当期损损益，不不再计入入开发产产品成本本，也就就是说，房房地产开开发企业业开发产产品只计计算开发发成本，不不计算完完全成本本。 编辑房地产成成本的核核算 编辑一、开开发成本本的核算算 (一一)、房房地产开开发成本本的组成成内容 为了了加强开开发产品品成本的的管理，降降低开发发过程耗耗费的活活劳动和和物化劳劳动，提提高企业业经济效效益，必必须正确确核算开开发产品品的成本本，在各各个开发发环节控控制各项项费用支支出
14、。 要核核算开发发产品的的成本，必必须明确确开发产产品成本本的种类类和内容容。开发发产品成成本是指指房地产产开发企企业在开开发过程程中所发发生的各各项费用用支出。开开发产品品成本按按其用途途，可分分为如下下四类： 1、土土地开发发成本：指房地地产开发发企业开开发土地地（即建建设场地地）所发发生的各各项费用用支出。 2、房房屋开发发成本：指房地地产开发发企业开开发各种种房屋（包包括商品品房、出出租房、周周转房、代代建房等等）所发发生的各各项费用用支出。 3、配配套设施施开发成成本：指指房地产产开发企企业开发发能有偿偿转让的的大配套套设施及及不能有有偿转让让、不能能直接计计入开发发产品成成本的公公
15、共配套套设施所所发生的的各项费费用支出出。 4、代代建工程程开发成成本：指指房地产产开发企企业接受受委托单单位的委委托，代代为开发发除土地地、房屋屋以外其其他工程程如市政政工程等等所发生生的各项项费用支支出。 以上上四类开开发产品品成本，在在核算上上将其费费用分为为如下六六个成本本项目： 1、土土地征用用及拆迁迁补偿费费或批租租地价：指因开开发房地地产而征征用土地地所发生生的各项项费用，包包括征地地费、安安置费以以及原有有建筑物物的拆迁迁补偿费费，或采采用批租租方式取取得土地地的批租租地价。 2、前前期工程程费：指指土地、房房屋开发发前发生生的规划划、设计计、可行行性研究究以及水水文地质质勘察、测测绘、场场地平整整等费用用。 3、基基础设施施费指：土地、房房屋开发发过程中中发生的的供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明、绿绿化、环环卫设施施以及道道路等基基础设施施费用。 4、建建筑安装装工程费费：指土土地房屋屋开发项项目在开开发过程程中按建建筑安装装工程施施工图施施工所发发生的各各项建筑筑安装工工程费和和设备费费。 5、配配套设施施费：指指在开发发小区内内发生，可可计入土土地、房房屋开发发成本的的不能有有偿转让让的公共共配套设设施费用用，如钢钢炉房、水水塔、居居委会、派派
