拓展管理暂行办法

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1、X X 地 产 股 份 有 限 公 司项 目 拓 展 管 理 办 法第一章 总则一、 目的：为保证股份公司其次个五年支配拓展目标及长远发展战略的实现，明确投资发展中心、区域房产公司及投资公司的职责，使拓展管理符合“快速流转”经营模式的要求，结合原有拓展管理制度制定本方法。二、 依据：股份公司实行的职业经理人制度以及投资发展中心与房产公司（投资公司）的职能分工原则。三、 适用范围：投资发展中心、房产公司（投资公司）。其他区域的投资项目参照本方法执行。四、 投资发展中心、房产公司（投资公司）的工作职责：1、投资发展中心工作职责：（1）拓展目标的确立及分解，拟定年度投资发展支配和实施方法。（2）对房

2、产公司（投资公司）项目拓展工作的指导、监督、协调和服务，帮助房产公司（投资公司）完成拓展支配。（3）对各拓展项目的比较、筛选。（4）对投资项目进行评估、测算，供应决策依据。（5）房地产政策、市场、规划等信息的收集、整理、沟通和发布。（6）对房地产产业和发展动态的探讨。（7）完善和改进项目拓展管理方法。（8）向“快速流转”各环节供应信息支持。（9）对房产公司（投资公司）年度项目拓展状况进行考核。（10）负责拓展人员的培训和人才培育。（11）完成股份公司领导交办的各项任务。2、房产公司（投资公司）工作职责：（1）对所属和关注区域的房地产市场动态调查、归类和信息汇编，并对土地出让或转让信息进行搜集、

3、整理，刚好上报。（2）制定各所属区域的拓展支配及实施方法，完成拓展目标。（3）依照股份公司拓展要求找寻拓展项目。（4）对拓展项目进行市场调研、分析和可行性评价。（5）负责当地公共关系的建立和政府关系的协调沟通。（6）拓展项目的商务谈判。（7）依照拓展管理方法向投资发展中心汇报项目拓展状况，并供应相关资料。（8）负责所属区域的各项拓展管理工作。（9）依据投资发展中心的要求，帮助投资发展中心或其他房产公司（投资公司）开展拓展工作。（10）负责完成项目用地手续及交地手续的办理。其次章 年度项目拓展支配的制定与实施一、 股份公司年度投资发展支配：1、支配制定的依据：股份公司五年的战略目标和长远发展目标

4、。2、支配制定的主体：由投资发展中心草拟后报总裁室审定。3、支配制定的时间：投资发展中心在每年12月底前完成新一年投资发展支配方案，并在股份公司年终总结及新一年工作部署后二个工作周内修订完成。二、 房产公司（投资公司）年度项目发展实施支配：1、支配制定的依据：股份公司年度投资发展支配和房产公司（投资公司）五年战略目标。2、支配制定的主体：由各房产公司（投资公司）制定后报投资发展中心备案。3、支配制定和上报的时间：新一年的项目发展实施支配在每年的12月中旬前完成，上报投资发展中心。在股份公司年度支配下达后二个工作周内完成年度实施支配。三、 为确保年度投资发展支配的顺当实施，股份公司对房产公司（投

5、资公司）的年度发展实施支配实行动态管理，并依据“股份公司统筹兼顾、向成熟项目倾斜”的原则进行决策。第三章 项目拓展工作流程依据“主动参与，谨慎投资”的原则，依据项目“快速流转”的要求，结合公司拓展管理的实际状况，制定项目拓展管理流程如下：一、 流程要素1、流程目标：为保持公司可持续发展，找寻房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。2、流程主要责任部门：房产公司（投资公司）项目发展部。3、流程关键限制点：流程关键点主责部门输出成果备注提出项目发展建议房产公司（投资公司）项目发展部项目发展建议五.3.（3）可行性探讨报告房产公司（投资公司）项目发展部可行性探讨报告五.4.（1）-五.4.

6、（2）组织可行性论证投资发展中心可行性探讨报告论证结果五.4.（4）项目获得方式房产公司（投资公司）总经理室获得土地五.5.（4）二、 适用范围适用于房地产新项目发展的论证工作，以及为之绽开的相应探讨和决策工作。三、 术语与定义1、房地产土地储备：为保证公司将来项目开发的土地需求，而预先进行的以限制土地开发权力为目的购入土地的行为。2、可行性探讨：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预料，为投资决策供应依据。四、 职责权限1、房产公司（投资公司）项目发展部：（1）在信息收集与分析阶段负责区域内城市土地信息收集。（2）在信息收集与分析阶段依据股份

7、公司对土地信息的A、B、C、D类项目评价设置，进行土地信息的甄别。（3）在项目预研阶段进行项目背景调查。（4）在项目预研阶段提出项目发展建议，报房产公司（投资公司）总经理室审核。（5）在项目预研阶段将没有通过审批的项目发展建议归档。（6）在项目可行性探讨阶段负责项目可行性探讨的组织和项目可行性探讨报告的编写。（7）组织以下相关部门为可行性探讨报告供应专业支持：成本限制部门：建安成本测算工程技术部门：初步工期支配房产营销部门：市场初步定位与销售预料开发部门：概念规划草案财务部门：财务筹划法务人员：法律支持（8）在项目可行性探讨阶段，对被总裁推翻的可行性探讨报告进行存档。2、房产公司（投资公司）总

8、经理室：（1）在项目预研阶段对房产公司（投资公司）项目发展部提出的项目发展建议进行审核，提出总经理室的看法和建议。（2）在项目可研阶段对房产公司（投资公司）项目发展部提出的项目可行性探讨报告进行审核，提出自己的看法和建议。（3）在项目获得阶段负责土地获得的招拍挂和商务谈判。（4）在项目获得阶段负责土地协议的签署。（5）获得土地之后负责进行项目组织的筹建工作。3、法务人员：（1）在项目预研和可研阶段进行项目背景调查，进行法律风险分析，规避法律风险。（2）在项目获得阶段的土地招拍挂、合作谈判和土地协议的签署中供应法律支持，对合作合同等法律文件进行把关。4、投资发展中心：（1）在项目预研阶段对房产公

9、司（投资公司）总经理室审核过的项目发展建议进行专业审核，提出专业看法。（2）在项目可行性探讨阶段对房产公司（投资公司）总经理室审核过的项目可行性探讨报告进行论证，提出专业看法。（3）在项目获得阶段参与房产公司（投资公司）总经理室获得土地的过程，并供应专业支持。5、总裁室：（1）在项目预研阶段对投资发展中心审核过的项目发展建议进行审批，确定是否进入可行性探讨阶段，指导项目发展方向。（2）在可行性探讨阶段针对项目A、B分类的不同，参与或者审核项目可行性探讨报告。6、总裁（1）在项目预研阶段，对总裁室审批过的项目发展建议进行了解，提出指导性看法并备案。（2）在可行性探讨阶段听取项目可行性探讨成果汇报

10、，提出综合调整看法，对项目的可行性进行论证审批。五、 工作程序1、基础探讨（1）房产公司（投资公司）项目发展部负责基础探讨工作的组织，收集区域内的土地信息，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。（2）各分项工作需刚好把握动态信息，做到刚好收集、刚好分析，其探讨成果每季度向管理层提交一次并在以年度为节点的总结报告中体现。（3）基础探讨的成果经向房产公司（投资公司）总经理室、投资发展中心汇报后，由投资发展中心最终提炼作为经营支配和外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定股份公司房地产项目储备滚动支配，以指导土地储备工作的进行。2、信息收集和推断：（1）房产公司应对区域内的

11、拓展项目进行前期信息收集，投资公司负责所拓展区域的土地信息的收集，对有价值的信息，应刚好报送投资发展中心。（2）土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a） 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b） 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应支配等信息；各类招商会与项目推介会等。c) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。3、拓展项目确定（1）房产公司(投资公司)项目发展部拓展人员按统一格式刚好填制项

12、目信息一览表，对项目信息进行初判，对于判定属于D类项目的，在表中标示出来,并自行归档;建议为C级以上的则项目发展部负责人进行类别判定，如不能判定则按表1所列权限类推动行级别判定。（2）权限内的责任主体可依据项目状况，通过询问等方式了解该项目的背景资料，并依据表1中的权限设定对C级以上的项目定级，初步确定项目的操作方式。（3）对于C类：房产公司(投资公司)项目发展部负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，依据市场状况和项目特点做出项目发展建议。（4）B类项目的项目建议，须经区域房产公司（投资公司）总经理室审核后，向投资发展中心做专项汇报，投资发展中心予以确认。（5）A类项目须召开评审会，由房

13、产公司（投资公司）负责人提请组织，邀请股份公司总裁室领导和相关领导、投资发展中心和相关部门参与，会议的组织要求如下：a） 房产公司（投资公司）负责人依据项目状况，可确定参与会议各专业部门的人员，须提前通知。b） 房产公司(投资公司)项目发展部负责人需提前将项目建议书发给与会人员，为保密起见，重要谈判条件不能涉及。c） 会议首先由房产公司(投资公司)项目发展部负责人就项目预研结果做介绍，内容包括：项目简介、周边环境和市场介绍、将来发展趋势和市场定位、合作方式（针对协议转让类项目）、风险分析、规划思路和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。d） 各专业部门和总裁室领导进行探讨和论证。e

14、） 总裁室最终确定项目是否进入可行性探讨阶段，并依据各方面看法指导项目发展方向。（6）项目经评审确定后，进入可行性探讨阶段，未通过则依据会议看法进行调整或放弃。会议内容形成会议纪要并存档。表1 项目定级分类表级别责任部门定级部门招拍挂项目合作转让项目支持文件支持文件汇报形式工作时间回复时间D类（信息类）房产公司（投资公司）项目发展部房产公司（投资公司）项目发展部项目信息一览表短信1天1天项目信息一览表C类（关注类）房产公司（投资公司）项目发展部房产公司（投资公司）项目发展部负责人1初步评价表2文件摘要3区位示意图4现场踏勘报告及照片、航拍图5其它书面资料递送2天2天1初步评价表2文件摘要3区位

15、示意图4现场踏勘报告及照片、航拍图5土地产权、转让（合作）和拟转让（合作）方相关资料6其它B类（跟进类）房产公司（投资公司）项目发展部房产公司（投资公司）总经理室1项目评价纲要表2宏观房地产市场及土地状况3楼盘调查报告4规划方案及指标5其它专项汇报3天3天1项目评价纲要表2宏观房地产市场及土地状况3楼盘调查报告4规划方案及指标5转让合作方调查报告6报价依据说明7合同初稿或框架协议8其它A类（重点类）房产公司（投资公司）及投资发展中心集团总裁室1可行性报告2楼盘调查报告3经济测算表4快速流转节点支配表5其它项目评审会7天（由投资发展中心与项目发展部共同开展工作）2天1可行性报告2楼盘调查报告3经济测算表4快速流转节点支配表5拟转让合作方具体调查报告6风险综合评估7合同审