合肥楼盘调研报告

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1、合肥楼盘调研报告 2004年4月，正是柳绿花红之时。 我们借合肥科园市调之机，考察了合肥的个楼盘。在此，我们选取其中有代表性的 12个楼盘作归纳性研究，与各位同仁共享。 12个楼盘基本情况如下： 所在区域 项目 总体规模 类型 均价（元 /平方米 ） 最高价（元 /平方米 ） 最低价 （元 /平方米 ） 平均户型面积（ 平方米 ） 主力户型 其他户型 经 济 开 发 区 金星（二期） 占： 151亩 联排、小高层 2800 3700 2400 三、四房 五房 东海花园（一期） 占： 720亩 小高层、高层 3800 6300 2900 155 三、四房 二、五房、复式 浅水湾（一期） 占： 2

2、50亩 建： 16万平方 小高层 2400 2600 2200 丽景碧雅（二期） 占： 40.5亩；建：3万平方米 多层、小高层 2600 3600 2200 155 三房 二、四、复式 繁华世家（二期） 占： 240亩 建： 12万平方米 小高层 2500 3400 2300 110 三房 二、四房 高 新 区 绿城（二期） 占： 480亩 建： 41万平方米 多层、小高层 3800 4600 3000 170 三房 二、四、跃式 梦园小区（四期） 占： 330亩 建： 25万平方米 小高层 2950 3300 2300 150 三房 四房、复式 蜀 山 经 济 开 发 区 新加坡花园（一期

3、） 占： 1000亩 建： 60万平方米 小高层 4000 4500 2900 180 三房 四、五房、复式 金色池塘（二期） 占： 450亩 建： 37万平方米 多层、花园洋房 2800（多） 4000（洋） 5400（多） 5800（洋） 2300（多） 3200 （洋） 130 三、二房 四房 蜀 山 区 凤凰城（二期） 占： 15.9亩 建： 22万平方米 多层、小高层 2800（多） 3100（高） 3200（多）3400（高） 2300（多） 2500 （高） 130 跃式二、三房 平层二、三房 新华学府（四期） 占： 190亩；建：40万平方米 小高层 2600 3500 230

4、0 160 三房 四房、复式 庐 阳 区 柏景湾（二期） 占： 400亩 建： 30万平方米 多层、小高层、联排别墅 3400（小高层） 3400（小高） 4000（小高） 2800（小高） 三房 四、五房、复式 一、区域住宅开发量及规模分析 因为项目所在区域，我们仅选择了上述五个区域作为研究，其他几个区域在合肥房地产状况中加以研究。 1、从开发量看： 五个片区中，以经济技术开发区和高新技术开发区为最大。经济技术开发区目前在售、将售楼盘近20家左右，周边的环境具有极大的发展潜力，吸引着一大批房地产开发商前来投资；而高新技术开发区在售、将售楼盘也近13个左右，各楼盘的建 筑类型多为多层加小高层的

5、综合型，还有一些纯别墅的项目面世。应该说，高新区目前人气比经济技术开发区要旺，且积淀了浓厚的人文气息，这些为该区的楼盘营造了自然景观与人文环境并优的绝佳条件。 2、从开发规模看：用地面积一般在400亩左右，其中新加坡花园创规模之最，达1000亩，以绝对规模首先赢得市场瞩目；而最小的丽景碧雅虽然其占地面积仅40亩，但也以其简约的建筑外观和跳跃的色彩吸引了消费者眼球。 二、热点分布分析 开发热点有两个：一是合安路以西、大学城以北的区域；二是蜀山周边区域。 经济技术开发区的合安路以西、大学城以北的区域是全合肥市目前较具潜力的新的增长点和未来发展的重点和希望所在。区域内陆续建成了明珠广场、徽园、国际会

6、展中心以及青少年活动中心等市政公建配套设施，而规划中的南湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密结合起来，充分表现开发区与自然和谐统一思想的发展理念。而蜀山则是依靠其美丽的生态资源赢得开发商的青睐，目前蜀山经济开发区众多楼盘不约而同地朝向大蜀山，以大蜀山为中心，向周边幅射，且越接近大蜀山价格越高，在市场上也越抢手。 三、住宅风格及档次分析 （1）合肥地产市场已开始关注建筑风格及园林风格。虽然目前地产市场处于刚刚起步阶段，但人们对住宅的要求从简单的满足居住需要开始向追求环境、景观等方面转化，人们开始向往阳光、空气、水等生态资源，开始排斥噪音；而且，随着国内外许多高水平的规划、建筑以及景观设计

7、公司的进入，更为合肥地产市场注入了新的生活理念和居住理念。无疑地，这是沉睡了近十年的合肥地产开始苏醒的重要标志。 （ 2）建筑园林风格虽然受到关注，但个性不强，没有得到充分地和谐统一和展示。大多数楼盘虽然在设计的过程中有一定的设计主题，但没有很好地提炼，在营销上也更只是拘泥于常规的操盘手法；在风格上，厚重的欧式建筑风格和东南亚风情园林用得多之又多，几乎成了具有一定档次楼盘的共性。柏景湾、绿城甚至包括新加坡花园城等，虽然设计和营销上都打出了不同的风格主题，但建筑无一不是三段式欧式设计，园林无一不是以坡尖顶方亭为代表元素的东南亚风格园林。市场需要使人耳目一新的建筑和园林风格的出台。 （ 3）、从楼

8、盘档次来看，档次拉开距离较远，客户选择性较大。总体上以中档为主，关注各种生活配套，尤其是教育及娱乐配套，讲究方便实用。但似乎存在一个怪现象：越是高档楼盘，越是把所有的亮点都集中于园林景观当中，而弱化了生活配套，漠视了人们的基本生活需求，因而销售不理想。可见，“以人为本”是所有楼盘应该遵循的一个准则，否则必败无疑。 四、户型分析 1、户型面积分析 （ 1）、平均户型面积分析： 所在区域 项目 平均户型面积 （平方米） 主力户型 其他户型 经济 开 发 区 金星（二） 180 三、四房 五房 东海花园（二期） 155 三、四房 二、五房、复式 浅水湾（一期） 140 三房 二、四房 丽景碧雅（二期

9、） 155 三房 二、四、复式 繁华世家（二期） 110 三房 二、四房 高 新 区 绿城（二期） 170 三房 二、四、跃式 梦园小区（四期） 150 三房 四房、复式 蜀 山 开 发 新加坡花园（一期） 180 三房 四、五房、复式 金色池塘（二期） 130 三、二房 四房 蜀 山 区 凤凰城（二期） 130 跃式二、三房 平层二、三房 新华学府（四期） 160 三房 四房、复式 庐 阳 柏景湾（二期） 130 三房 四、五房、复式 合肥市场平均户型面积可说是出奇地偏大，整体平均户型面积约 130平方米左右。几乎所有楼盘平均户型面积都在100平方米以上，我们所考察的12个楼盘，最小的繁华世

10、家也在110平方米，而金星花园、绿城、新加坡花园城等以豪宅定位的楼盘，平均户型面积都在180平方米。 （ 2）、主力户型面积分析： 从上表可以十分明显地看出，合肥目前以三房为绝对主力户型，其次为二房和四房，后者所占市场份额相当少。 各户型面积区域如下： 所在区域 项目 三房 二房 四房 经济 开 发 区 金星（二） 106-140 无 179-225 东海花园（二期） 138-157 103-106 165-214 浅水湾（一期） 117-133 90-102 149-162 丽景碧雅（二期） 130-156 102 158-170 繁华世家（二期） 90-124 86 145 高 新 区 绿

11、城（二期） 108-164 100 175 梦园小区（四期） 116-146 无 157-171 蜀 山 开 发 新加坡花园（一期） 130-185 无 185-230 金色池塘（二期） 96-133 84-91 200-250 蜀 山 凤凰城（二期） 102-157 90-106 无 新华学府（四期） 121-179 无 166-174 庐 阳 柏景湾（二期） 127-143 无 158-170 从其主力户型三房来看，其面积区域在90-185平方米之间 ；四房面积更大，一般在150平方米以上，甚至超过200平方米；两房的市场份额较小，很多楼盘都没有两房，且面积较大，80以下的两房是市场空白。

12、 3、户型配比： 所在区域 项目 二房 三房 四房 五房 复式 跃式 联排别墅 经济 开 发 区 金星（二） 24 24 80 东海花园（二期） 138 176 176 浅水湾（一期） 100 400 50 丽景碧雅（二期） 24 76 36 繁华世家（二期） 48 192 48 高 新 区 绿城（二期） 梦园小区（四期） 214 110 蜀 山 开 发 新加坡花园（一期） 182 134 14 金色池塘（二期） 64 96 42 蜀 山 凤凰城（二期） 224 680 566 新华学府（四期） 144 58 28 庐 阳 柏景湾（二期） 132 68 34 16 总计套数 598 2316

13、746 34 58 566 80 所占套数比（ %） 136 527 169 08 13 129 18 从上表可以看出，三房二厅在市场上占绝对的大份额，其比重甚至超过一半；其次是四房，占 16.9%，二房占13.6%，而跃式户型只在凤凰城出现，且其所占的比例也较大。 4、户型与销售关系分析 从我们了解的销售情况看，市场上最好销售的当数面积较小的三房，几乎都是一上市即抢购一空；其次是面积较小的四房和二房；难度最大的是五房或者大面积四房户型。丽景碧雅、新加坡花园、柏景湾等所留的都是 160平方米以上的三房以及200平方米以上的四房；而凤凰城102平方米的三房一推出即抢购一空，繁华世家也由于户型面积较小，几乎出现了供不应求的态势。 无数销售事实证明：合肥消费者需要面积相对较小、户型内部布局紧凑、实用率高的户型。 五、价格线性关系分析 考察楼盘价格体系一览表 所在区域 项目 平均单价 （ 元 /平方米 ） 平均总价 （万元） 层差价 （ 元 /平方米 ） 景观差 （ 元 /平方米 ）