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1、 调查报告摘要关于房屋署根据居者有其屋计划、私人机构参建居屋计划及自置居所贷款计划收回租住公屋单位的直接调查引言根据现行的房屋政策，凡是香港房屋委员会（以下简称房委会）辖下公屋的住户，若使用绿表透过居者有其屋计划（以下简称居屋计划）、私人机构参建居屋计划（以下简称私人参建计划）及自置居所贷款计划购买住宅单位，在一般情况下，必须在其购置的单位可以入伙的日期起计两个月内交回其租住的公屋单位。本署在调查一宗有关房屋署向一名使用绿表购买居屋单位的公屋住户收回其所租住公屋单位的投诉时，发觉该署本来在一九九二年年初便应收回该单位，但该署却在一九九六年年中才采取积极行动。结果，该单位最终于一九九七年年底才收
2、回。上述调查揭示房屋署收回租住公屋单位的程序及其监管制度有欠妥善，未能确保迅速收回租住公屋单位，以便重新编配。2.鉴于租住公屋资源紧绌，需求甚殷，加上须向使用绿表透过各项自置居所资助计划购买住宅单位的公屋住户收回的租住公屋单位为数相当多，申诉专员为了公众利益起见，决定根据申诉专员条例第7(1)(a)(ii)条展开直接调查，审研房屋署收回租住公屋单位的程序是否妥当，以及有关的监管机制是否有效。调查目的3.这项调查的目的，在于审研房屋署为确保能够根据居屋计划、私人参建计划及自置居所贷款计划这三个自置居所资助计划尽快收回租住公屋单位而制定的程序及监管机制，以确定这些程序和机制：(a)就收回单位而言，
3、是否妥当和有效；以及(b)是否在适当时候运用和是否配合得宜，以确保在到期之时收回单位。租住公屋及向购得居屋私人参建居屋单位及申领得自置居所贷款计划贷款或补助金的公屋住户收回其租住的公屋单位以便重新编配的政策4.政府的政策旨在确保能够把租住公屋单位编配给真正有需要的家庭。现时，要入住租住公屋单位，平均须轮候六年半。根据轮候公屋总登记册的资料，截至一九九七年年底，共有149 672个家庭轮候公屋。政府于一九七八年推出居屋计划，目的是提供住宅单位，以远比市价为低的价格售予中下入息的家庭及公屋住户。政府其后于一九七九年推出私人参建计划，以补充居屋计划，透过运用私人机构的资源兴建住宅单位，以较低廉的价格
4、出售。一九九七年六月，居屋二手单位也可转售予公屋住户。至于自置居所贷款计划，则是政府鼓励公屋住户自置居所的另一项措施。这项计划于一九八八年推出，让符合资格的家庭可选择购买私人楼宇。5.根据房委会的既定政策，凡是公共租住屋的住户，若使用绿表透过居屋私人参建自置居所贷款计划购买住宅单位，必须承诺于其购置的单位可以入伙日期起计两个月内，交回其租住的公屋单位，以便政府把单位重新编配予更加有需要的人。截至一九九七年年底，售出的26万个居屋私人参建居屋单位中，约41%是由公屋住户所购买。至于自置居所贷款计划，截至一九九七年年底，经批出的20 048笔贷款及1 282笔补助金中，56%利用这些贷款及补助金购
5、买物业的家庭是公屋住户。居屋中心、自置居所贷款股、计算机服务组及屋办事处在根据居屋私人参建自置居所贷款计划收回公屋单位方面彼此的协调及分工情况6.有关向购得居屋私人参建居屋单位的公屋住户收回他们所租住公屋单位的工作，首先是由居屋中心手处理。当有关的居屋私人参建居屋屋苑落成时，该中心须负责通知屋办事处。自置居所贷款股则负责通知及提醒房屋事务经理或屋办事处，要在指定的时间内，收回申领得自置居所贷款计划贷款或补助金的住户所租住的公屋单位。至于计算机服务组，其工作是利用计算机将住户享有双重房屋资助的个案印制成报告，分发予屋管理人员，方便他们根据数据收回公屋单位。现时，该组每月都会制备不同类别的双重房屋
6、资助个案报告，包括那些逾期三个月还未交回单位的个案。个别屋办事处则负责实际的收楼工作，向那些使用绿表购得居屋私人参建居屋单位及申领得自置居所贷款计划贷款或补助金的住户收回其租住的公屋单位。有权批准逾期仍未交回租住公屋单位的住户延期交回单位的人员，以及可对未有交回单位的住户采取的执法行动7.房屋署的管理训令手册订明，倘若公屋住户真的有困难，无法在两个月限期内交回其租住的公屋单位，屋办事处职员应向所属分区高级房屋事务经理请示是否批准住户延期交回单位。此外，如果那些购得居屋私人参建居屋单位或申领得自置居所贷款计划贷款或补助金的住户经房屋署多番催促，仍未按照规定腾空交出其租住的单位，该署可对住户采取执
7、法行动，例如向他们发出迁出通知书等。逾期仍未交回单位的一般理由8.根据惯例，下列逾期仍未交回单位的一般理由通常都会获房屋署接纳：(a)新居的装修工程有问题；(b)子女就学有问题；(c)家人在医疗护理方面有问题；(d)家庭有问题；(e)新居所在地区设施欠善不足；以及(f)其它各种原因，例如家庭经济支柱去世、家庭环境有变、有意取消买卖协议。有关超逾两个月限期才能收回租住公屋单位的情况的分析9.本署曾经审研房屋署在一九九二九三至一九九六九七这五个年度内收回公屋单位的情况。在这段期间，房屋署根据居屋私人参建计划（由第十四期甲至第十八期丙）及自置居所贷款计划从住户收回共42 631个单位。不过，其中8
8、897个单位（即20.9%）是在超逾两个月限期后才收回。10.一九九二年四月至一九九七年六月期间，共有8 955个单位是在超逾两个月的时间后才收回，其中大部分（共8 744个，即97.7%）比正常限期迟了六个月才收回，而其余211个（即2.3%）更比正常限期迟了七个月至三年才收回。现分项列出有关数字如下：一九九二年四月至一九九七年六月期间收回租住公屋单位所需时间的分析表超出两个月限期的月数超逾两个月才收回的单位数目a)1至6个月8 744(97.7%)b)7至12个月191(2.1%)c)13至24个月18(0.2%)d)25至36个月 2(-%)8 95511.此外，本署发觉，上述8 955
9、个租住单位迟迟未交回房屋署的主要原因是住户新居的装修工程有所延误。关于延期收回租住单位的原因，现分项列述如下：一九九二年四月至一九九七年六月期间延期收回租住公屋单位的原因分析表延期收回单位的原因超逾两个月才收回的单位数目a)住户新居的装修工程有问题8 189(91.5%)b)住户子女就学有问题393(4.4%)c)住户家人在医疗护理方面有问题55(0.6%)d)住户家庭有问题156(1.7%)e)住户新居所在地区缺乏设施115(1.3%)f)其它各种原因 47(0.5%)8 95512.因为新居装修工程有问题而延迟交回的租住单位中，有8 028个比正常限期迟了六个月才交回，152个迟了一年，余
10、下九个则迟了两年。至于因为家庭问题而延迟交回的单位中，比正常限期迟了六个月、一年、两年及三年的，分别有130个、16个、8个及两个。13.本署亦审研了一些拖延良久才收回单位的个案。以下是其中一些个案的情况：(a)某住户购买了一个居屋单位，该单位于一九九三年七月三十日落成。屋办事处职员一时疏忽，直至一九九五年年底才发觉该住户仍未交回其租住的公屋单位，但当时户主报称有经济困难，而且新居装修方面亦有问题。结果，该租住公屋单位最终于一九九六年六月一日才收回，比正常限期迟了31个月。(b)某住户购买了一个居屋单位，并于一九九三年年底收楼，但屋办事处职员一时疏忽，直至一九九六年七月才发觉该住户仍未交回其租
11、住的公屋单位。当时户主报称经济有困难，家庭又有纠纷。结果，该租住公屋单位在一九九六年十二月才收回，比正常限期迟了34个月。(c)某住户购买了一个私人参建居屋单位，但于一九八五年六月申请把单位售回给房委会，其申请并已获得接纳。不过，户主后来又改变主意，于一九八五年八月申请撤回售回单位的申请，她的申请亦获接纳。本来，她所租住的公屋单位到一九八六年便要收回，但居屋中心没有知会有关的屋办事处，加上屋办事处方面一时疏忽，没有查看定期收到的住户享有双重房屋资助个案报告，结果直到一九九七年二月，才发觉该公屋单位尚未收回。当时户主报称经济有困难，家庭方面又有问题，未能交回单位。房屋署于是于一九九八年一月三十一
12、日向户主发出迁出通知书。户主于二月提出上诉，但后来又撤回上诉。该公屋单位最终于一九九八年五月才收回，比正常限期迟了12年。整体观察及调查所得的结果14.(a)有关公屋住户必须于其购得的单位可以入伙的日期起计两个月内交回其所租住单位的规定，以及房屋署所采取的相应行动(i)房委会非常意尽快及迅速收回租住单位，以便重新编配给有需要的人，这点是毋庸置疑的。关于住户必须交回其所租住单位的规定，房屋署在住户须知及申请表格中已详加说明，而且房委会与公屋住户签订的各款法律文件亦附有这项标准规定。此外，房屋署亦规定公屋住户必须签署承诺书，承诺于两个月限期内交回其租住的单位。(ii)公屋住户须于两个月限期内交回其
13、所租住单位的规定，大致上是可行的，因为八成的住户都能依照承诺于限期内交回单位。房屋署表示，公屋住户最多可延期多久才交回单位，端视乎个别个案的情况而定，因此，该署并没有硬性设定一个时限。虽然在某些情况下，住户真的有困难，无法避免延迟交回单位，但不设定时限始终是不妥当，因为这类个案理应尽快解决。(b)延期收回租住单位的问题的严重程度(i)收回的单位中，约有两成是在超逾两个月限期后才收回。这个数目如此大，实在值得关注。(ii)房屋署既然规定公屋住户必须签署承诺书，承诺在两个月内交回其租住的单位，就有责任确保住户会履行承诺，除非他们真的有困难而无法这样做，才作别论。不然的话，便会有违规定他们签署承诺书
14、的原意。(c)有否订定阻吓及惩罚逾期仍未交回单位住户的措施，以及发出迁出通知书是否有效(i)目前并没有这类阻吓或惩罚措施，房屋署职员一般都是指望住户与该署合作，对于逾期仍未交回单位的住户，只会用劝导的方式，催促他们自愿交回所租住的单位。这种情况极不理想。(ii)虽然房屋署职员可以用发出迁出通知书的方法追收单位，但这个方法始终需时较长，而且住户又可以提出上诉，而上诉程序往往又要三至六个月才完结。其实在某程度上来说，以发出迁出通知书的方法追收租住单位，对于那些稍迟交回单位的个案而言，可说是无济于事。房屋署至今只发出过三张迁出通知书。(d)遇有住户真的有困难而未能交回单位的个案，有权批准他们延期交回
15、单位的人员(i)房屋署的管理训令手册订明，如果住户真的有困难，是可以考虑让他们延期交回单位的，但必须得到所属分区高级房屋事务经理批准。不过，该手册并没有阐明怎样的处境或情况才算是真正的困难，亦没有说明分区高级房屋事务经理可以批准延期多久，所以批核人员在这方面享有极大的酌情权。(ii)经调查后，本署发觉，在实际的情况下，要延长住户交回单位的限期，通常都不会事先问准分区高级房屋事务经理，只要有关的房屋事务经理同意便可，而交回单位的限期最多可延长三个月。这种情况实在不妥，因为房屋事务经理根本没有获授权这样做。(iii)只要住户提出延迟交回单位的理由是属于上述的一般理由，即装修问题、子女就学问题、医疗护理家庭问题，以及新居所在地区缺乏设施
