《中原成都房产市场供应分析报告45p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原成都房产市场供应分析报告45p（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 为您我做到 四川中原市场研究中心/2011/11/282011年成都房产市场供应分析报告前 言本报告旨在通过对2009-2011年公开招拍挂土地市场的成交情况和通过对各个成交地块，特别是住宅类用地的跟踪监测，来预测2012年及后期成都房产市场的竞争情况。指标说明： 多层16层 小高层717层 高层1832层 超高层32层以上； 建筑面积方面：土地已开发项目按照项目实际容积率计算总建筑面积，未开发土地总建筑面积按照土地最大容积率计算；2011年土地数据为截止到11月15号的数据； 住宅类用地为住宅开发面积达到70%及以上的建设用地； 商业类用地为商业开发面积达到70%及以上的建设用地；本文所指
2、存量情况为截止到11月15日成都房管局公布的可售的商品住宅体量；本文所指新盘供应是指目前待开发的住宅用地预计会在2011年上市销售的新盘；本文中，高档住宅为目前已经由开发商确定的高端项目和经过综合楼面均价、开发商实力等因素后预计会开发的高端项目，且不包括别墅项目。本文中所提及的住宅及商业用地数据，均按比例统计，住宅（商业）用地面积=地块总面积住宅（商业）所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅（商业）楼面地价=住宅（商业）成交总金额住宅（商业）总可建面积；工业用地数据未计入本文另：（本文所用所
3、有数据均来自于中原数据库，如需引用，请注明出处。）目 录一. 2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况5二. 2012年主城区住宅市场竞争情况71.存量情况72.新盘供应72.1不同建筑类型竞争情况82.2新增不同档次物业供应情况92.3小结10三. 热点板块市场竞争情况111.攀成钢板块112.光华新城板块（青羊段）123.顺江板块144.站南组团板块165.大源组团板块21四. 2011年主城区商业市场251.2009-2011年成交总体情况252. 2011年重点商业项目28五. 重点开发商321.保利332. 万科353. 中海364. 华润375. 绿地386.龙湖40
4、7. 蓝光41六.总结421. 高层占据主流 多层式微422. 高端物业竞争白热化433. 板块混战 各领风骚434. 发展两级 开发商发展迥异435 .2012楼市风向44图表目录图 1：成都主城区历年住宅用地开发情况6图 2：已确定开发项目的建筑类型8图 3：未确定开发项目的建筑类型9图 4：项目各档次供应10图 5：光华新城板块潜在项目档次（单位：万平米）14图 6：顺江板块潜在项目档次（单位：万平米）16图 7：站南组团板块潜在项目档次（单位：万平米）20图 8：大源组团板块潜在项目档次（单位：万平米）24图 9：重点开发商拿地图32表 1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗
5、地数5表 2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩）5表 3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万）5表 4：成都主城区住宅用地开发表7表 5：攀成钢板块项目情况表12表 6：光华新城板块项目情况表（青羊段）13表 7：顺江板块项目情况表（2009-2011年）15表 8：站南组团板块项目情况表17表 9：大源组团板块项目情况表（青羊段）21表 10：未来几年上市商业项目情况（不完全统计）25表 11：未确定项目的商业用地31表12：保利历年拿地详情（主城区）33表 13：万科历年拿地详情35表 14：中海历年拿地详情36表 15：华润历年拿地详情37表
6、 16：绿地拿地详情39表 17：龙湖历年拿地详情40表 18：蓝光历年拿地详情41一.2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况表 1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年342210662010年39278742011年16151950合计896437190表 2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年2582.651065.26759.164407.072010年2355.991394.32998.124748.432011年927.13885.9619
7、04.523717.61合计5865.773345.543661.812873.11表 3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年594.74433.81244.811273.362010年465.76381.61292.181139.552011年195.25272.44500.59968.28合计1255.751087.861037.583381.19在2009-2010年，由于住宅市场的火热，开发商拿地热情较高，土地成交的数目与体量均保持在较高的水平。而从2011年楼市宏观调控力度的加大，各种限购限贷政策的推出，再加以政府
8、推地速度的放缓，开发商不得不谨慎拿地，截止2011年11月15日，成都市主城区仅成交16宗住宅用地，共927.13亩，环比减少60.6%。图 1：成都主城区历年住宅用地开发情况表 4：成都主城区住宅用地开发表年份总项目数已上市待上市已售完项目面积总建面在售项目面积(亩)总建面即将推出项目面积总建面未开发土地面积(亩)总建面(亩)(万)(万)(亩)(万)(万)2009年342103.0020.38242082.78475.197314.3578.26182.5220.91共26个共8个2010年3915939.81150.9115787.63154.949628.55168.01共15个共24个
9、2011年16137.367.103190.7628.8612736.37159.29共1个共15个合计210320.38403059.95633.2251292.74262.06221447.44348.21二. 2012年主城区住宅市场竞争情况1.存量情况截止到2011年11月15日，成都市主城区商品住宅的存量共56539套，面积达600.26万。2.新盘供应2009到2011年，成都主城区共出让住宅类用地5865.77亩，可建总面积约1255.75万。其中，已有开发的2个项目售完，40个项目在售，陆续向市场推售了635.58万；另外还已经确定了25个开发项目，约262.06万的总体量会在
10、2011年底或者2012年分批上市销售（按各个地块出让合同约定的正常开发速度）。2009-2011年未确定开发项目的共有22宗地，约348.21万的建筑面积可能会在2012年上市。但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。2.1不同建筑类型竞争情况 已确定开发项目到目前为止，2009-2011年成交的住宅用地中已确定开发的共24个新项目，其供应建筑类型以高层为主；其中以高层为主的项目数为13个，体量为174.95万，占比为54.8%；其次以小高层为主的项目共8个；以超高层及多层为主的项目各1个，其中以超高层为主的项目其体量为90.01万，占比为28.2%。图 2：已确定开发项目
11、的建筑类型 未确定开发项目2009-2011年未确定开发项目的共有24宗地，约290.86万的建筑面积。根据对宗地所在地段、开发商实力和容积率等方面的综合考虑，24宗地会开发12个以高层为主项目，总体量有200.98万，其占比为69.1%；小高层项目2个，体量为68.08万，超高层项目2个，体量为21.8万。图 3：未确定开发项目的建筑类型2.2新增不同档次物业供应情况 普通住宅如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，预计到2012年，将会有22个以普通住宅为主的项目，其供应体量为138.04万，占总供应量的22.6%。 中高档住宅如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发
12、进度，预计到2012年，将会有16个以中高档住宅为主的项目，其供应体量为201.88万，占总供应量的33.1%。 高档住宅如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，预计到2012年，将会有9个以高档住宅为主的项目，其供应体量为207.37万，占总供应量的44.3%。图 4：项目各档次供应2.3小结若按照正常的开发速度，在未来1年中，成都市商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层建筑为主，其供应体量为375.93万，占比为61.6%；小高层和超高层产品的总量则相差不大，其供应体量均在115万左右；而多层产品，在成都市主城区中仍然供应稀少。自2009年开始，土地历年成交的净用地面积相差不大，
13、但住宅用地的商业占比在大幅的提高，其成交楼面地价也在不断攀升，曾在2010年达到11000元/的高峰，故高端物业也会有较大的体量，2012年新增物业就会有小半以高端为主；而综合土地出让规划条件、市场环境、价格因素、利润率，开发高层物业是开发商们较为理想的选择。三. 热点板块市场竞争情况（以下各区域所用数据包括已确定和未确定项目的数据，具体甄别情况见附表）1.攀成钢板块1.1开发情况作为主城区供应土地中地理位置最优越、最集中和规模最大的区域，攀成钢板块自2007年启动以来，聚集了众多地产巨头，重磅项目不断添加，迅速成为成都市土地市场中最为活跃和高关注度的板块，其规模和影响足以同城南总部金融城相抗
14、衡，而正是由于区域内项目的高端定位及夹杂大量商业，项目的面世对市场环境要求颇高，同时，板块内港资企业占绝对比例，其对土地溢价的追求，也使得整个板块建设缓慢。目前攀成钢板块内并无正式发售项目，仅绿地锦天府一个项目浮出水面，其余重点项目中，ICC、仁恒滨河湾已开工建设，合景泰富及香港置地联合打造的环球汇项目也已在今年年底动工。截止目前，攀成钢板块已有7宗建设用地，其中4宗已确定开发项目并动工，合计占地面积862.12亩，总建面积283万平米，余下三宗地块均为百亩以下中等规模项目，预计也将于2012年开工。1.2建筑类型按照目前板块内建设情况，预计2012年攀成钢板块将有3个新盘，2个超高层项目，而唯一的高层项目绿地锦天府还含部分叠拼别墅。1.3不同档次物业供
