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1、商业地产物业公共能耗解决初探一、存在的问题和解决方案思路 存在的问题：公共能耗预算与公共能耗实际支出有出入，公共能耗费用承担 不明确，或者商业地产开发商或业主对超过预算部分不愿承担或者说是没有理由 承担，合同中也没有明确控制义务和控制规则。解决方案思路：明确公共能耗构成、公共能耗计算方法，确定费用承担规则， 明确控制义务，明细控制规则。二、公共能耗构成 公共能耗是商业物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等能源的消耗。共用部位是指商业物业内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间 电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面、商业广场、物业用房 等部位。共用设备
2、是指商业物业内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、 落水管、照明灯具、水箱 、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照 明路灯、排水管道、窨井、公共厕所等设施。三、公共能耗的计算方法 计算方法有两种：一是简单加减；二是精确测算。（一）简单加减法 公共能耗=整个商业物业全部能耗各独立租户能耗之和 比如：公共电耗=整个商业物业全部电耗 各独立租户用电耗之和（水和 气也这么算）（二）精确测算法 运用能耗测试系统对整个商业物业进行能耗监测。安装能耗监测系统，该系 统可实时监测建筑物中水、电、暖等各类项目的用能情况，监测的数
3、额即为总能 耗量。它还可以通过分割区域法来测算各独立租户和公共区域能耗，其技术规四、确定公共能耗定额两种确定方法：（一）由开发商、物业、租户根据往年数据协商确定当年的的公共能耗定额； 这种方法已各方对往年数据的信赖为基础，以各方的互相妥协为关键，如果协商 不成，就无法确定公共能耗定额。（二）聘请专业的能耗监测公司，运用专业手段测试确定公共能耗定额。 由于不同时期租户数量不一样，不同类型租户同一时限的能耗也不一样，因此应 该在（二）计算方法的基础上确定单位建筑面积或人员数量的能耗量，并在此基 础上确定公共能耗定额，但这是个很复杂的测算问题，依赖能耗监测公司的专业 能力和业务品质。五、公共能耗的费
4、用承担规则 （一）简单承担规则：1. 由开发商独立承担；它作为唯一的业主，也是作为出租人，由它独立承担 简单易行，但风险太大。2平摊到物业管理费中去，或者在物业管理费以外单独设置公共能耗分摊费， 由租户和业主承担。（业主，是对空置商铺应分摊的能耗进行承担）3由物业公司独立承担（从额定的物业管理费和其他收入中支出） 以上规则都存在不能接受或难以实际操作的问题，开发商难以控制这笔费用；设 备老化等客观因素会导致能耗增加，势必增加物业管理费或公共能耗平摊费，而 租户对此一般都难以接受，使得这些费的收取工作难度加大。 （二）由第三方或者开发商、物业公司、租户三方就公共能耗定额达成一致意见， 再将公共能
5、耗平摊到物业管理费中；实施物业管理费包干制：无论实际公共能耗高于还是低于定额范围，公共能 耗费用都由物业公司承担，高于的部分，从物业公司的收入中支出，低于时的结 余部分，作为物业公司的收入。六、物业公司和租户、开发商都有义务控制公共能耗，但职责有别 （一）开发商对整个物业的建筑结构、设施设备进行节能改造，该职责通过以下 程序实施：物业公司根据科学和管理实践建议节能改造方案，开发商审核确认， 开发商组织实施。（建筑节能规范见附件 2） （二）租户养成良好的使用能源习惯参与节能，该行为由社会倡导、由物业公司 引导。（三）物业公司加强共用部位、共用设备、公共设施的能源管理。前面两类责任 主体的节能工
6、作实际上也是由物业公司来主导。七、物业公司能源管理细则（一）程序1. 物业公司制定能源管理制度2. 开发商审核确认能源管理制度3. 物业公司根据能源管理制度实施管理4. 物业公司在实施过程中向开发商提出修订能源管理建议或意见，双方一起完 善能源管理制度（二） 细则内容1. 建立能源消耗计划和考核制度 根据物业设施设备的运行要求与性质，测算各年、季、月的能源的需要量确 定能源考核标准；2. 建立节能宣传制度利用宣传栏张贴宣传画或在公用设施区域设施节能标识向租户或业主宣传 节能降耗的意义和具体的节能降耗方式方法；3. 建立科技节能制度 在公共区域内，包括路灯、公用走道灯、设备层，在不影响光照度的情
7、况下尽量 采用节能灯具及控制开关；4. 建立管理节能机制 建立以工程部人员为主体，以各岗位为辅助的节能责任机制，分区域，分责任， 让每一部分的能源消耗更加合理；（三）各专业节能降耗具体措施：1.水专业节能降耗措施：（1）在公共区域内张贴节水标语；（2）定期抄泵总水表读数及各支路水表读数，发现读数异常增大，马上分析原 因，提出改进措施；（3）定期对冷却塔及膨胀水箱进行防漏检查；（4）日常检查给水管线，严防跑冒滴漏；（5）改进绿化浇灌方式，节约绿化用水等。2. 电专业节能降耗措施：（1）在不影响公共照明的情况下，减少灯的瓦数、数量及照明的时间；（2）将某些设备尽量采取避峰就谷的运行，降低电费成本；
8、（3）提高线路负荷的功率因数，适时投入或退出低压电容器，提高电能质量及 有功率利用率，降低线路损耗；（4）设备尽量做到少启动，提高其利用率；（5）在照明用电上，严格控制设备机房、管理用房、公共区域长明灯的配置， 长明灯逐步使用节能灯替代；非长明灯由值班人员或定时器控制。3. 注重设备保养检修，避免“带病”运行增大能源消耗。附件 1：住房与城乡建设部发布的国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系 统建设相关技术导则：国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统分项能耗数据采集技术导则 国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统分项能耗数据传输技术导则 国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统楼宇分项计量设计安装技术导 则国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统数据中心建设与维护技术导 则国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统建设、验收与运行管理规范 附件 2：建筑节能规范民用建筑节能条例建筑节能工程施工质量验收规范
