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1、远洋地产长白岛项目客户群调研分析报告提交给远洋地产沈阳分公司2007年4月目录第一部分：调研说明第二部分：被访者自然情况分析第三部分：潜在业主购房需求分析第四部分：潜在业主的产品需求分析第五部分：潜在业主产品需求交叉分析第六部分：业主群体现居住情况分析第七部分：业主产品交叉分析第八部分：被访者的媒体接触习惯分析第九部分：结论部分第十部分：交叉分析附表一、调研说明（一）调研目标1、了解客户群体（现有客户和目标区域客户）对长白岛的认知2、调查业主对现有住房的满意度3、调查准业主群未来的购房需求4、分析目标客户群在产品及配套方面的需求状况（二）调研对象：典型楼盘的业主和目标区域准业主1、定义：业主：
2、已在典型楼盘置业的客户准业主：在目标区域内，未来1-2年内打算置业的客户。2、家庭购房决策人3、符合市场调查常规过滤条件（三）调研方法：定量研究和定性研究相结合 定量研究：面访 1、样本量及样本分布：潜在业主样本量分布序号企业性质区域企业名称样本量序号企业性质区域企业名称样本量1公司浑南 新区东软集团87媒体和平区辽宁电视台11辽宁移动8沈阳电视台101辽报集团6沈河区自动化9沈报集团7皇姑区华商晨报92政府市、区市、和平区政府9和平区辽宁电台、沈阳电台7长白管委会8浑南管委会68医院和平区陆军总院54医大一院103银行和平区浦发银行3沈医二院10光大银行7盛京医院12广发银行7202医院8招
3、商银行12229商业街沈河区五爱市场144写字间沈河区银基大厦7中街(新玛特商场)11总统大厦8和平区太原街(新世界百货)9方圆大厦7铁西区铁西百货7金厦广场8新港澳大厦710私营业主三好街诚大广场赛博广场9高登酒店3东大计算机广场10财富中心7百脑汇1155学校和平区东北大学711商家俱乐部和平区腾霓诗网球馆(拆迁)育才中学6和静园茶楼2时速汽车用品店7沈河区二中7薇薇美容院26公共场所和平区市儿童活动中心412高端娱乐棋盘山盛京高尔夫球场(无)113合计3402、执行方法：定性深访：预约符合要求的受访者，由访问员到指定地点以问卷形式进行访谈。定量面访：在指定住户小区内入户访问或小区外拦截，
4、以问卷形式一对一的进行访谈。（四）调研时间：1、问卷确认：2007年4月8日-4月11日2、项目执行：2007年4月12日-4月21日3、质量控制：2007年4月14日-4月23日4、数据录入：2007年4月15日-4月24日5、数据分析：2007年4月25日-4月28日6、报告撰写：2007年4月28日-4月30日（五）人员组成：项目负责：姚禹丞执行督导：魏明杰质控督导：李英华数据督导：花诗雨研究负责：姚禹丞、赵峰、魏明杰访问人数：22人，其中大专学历12人，高中学历10人（六）质量控制1、 一审问卷100%；涉及访问员100%2、 二审问卷50%；涉及访问员100%3、 复核问卷100%，
5、成功复核录音80%4、 访问录音10%，陪访10%二、被访者自然情况分析1、年龄构成：业主平均年龄39.8岁,潜在业主平均年龄35.9岁业主的年龄分布,从上图上看,接受正态分布,平均年龄为39.8岁，35-39岁年龄段占比最多为17%,依次向两边递减.潜在业主的年龄分布,从上图上看,为偏正态分布,平均年龄为35.9岁，其中25-29年龄段占比最高,为26%,并依次向右递减。我们从业主和潜在业主的年龄段分布来看，总体平均年龄相差4岁。业主群体较之潜在业主群体,从年龄角度上看,更成熟一些。2、家庭月收入：业主平均家庭月收入为7950元，潜在业主平均家庭月收入6840元23%26%25%41%16%
6、15%8%6%7%4%6%2%15%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%4000-4999元5000-5999元6000-6999元7000-7999元8000-8999元9000-9999元10000元以上业主和潜在业主的家庭月收入的比较分析业主潜在业主业主和潜在业主的家庭月收入，以6000-6999元为节点，往上，业主的家庭月收入要高于潜在业主家庭的月收入，往下，刚相反。反映在家庭月收入的平均值上，业主的平均家庭月收入为7950元，潜在业主的平均家庭月收入为6849元，两者相差1110元，说明从经济实力角度上，潜在业主群体要比业主群体低一些。3、行业和职业分布：业主
7、从事的行业分布主要为商业，机关和其他，潜在业主从事的行业主要为商业、机关、医疗、其他行业。业主的职业特征主要以私营业主最多，占比33%，其次是中层管理人员，占比19%，再次是其他和离退休人员。潜在业主的职业特征以普通职员最多，占比31%，其次是私营业主，占比16%，再次是医生或律师。4、文化程度： 从业主和潜在业主的文化程度比较分析，以大专为界点，往下，业主的占比较大，往上，潜在业主的占比较大，说明从文化程度上，潜在业主的受教育年限要高于业主的受教育年限。5、家庭结构：从家庭人口数量和家庭结构看，业主和潜在业主的差别很大，业主主要为三口之家，家庭结构比较成熟，与父母分开住，比较典型的是“夫妇+
8、18岁以上小孩”和“夫妇+0-12岁小孩”两种家庭结构。潜在业主的家庭结构中，“单身”比例较大，占25%，其次是“夫妇+0-1岁小孩”的，占两成的比例，再次是“夫妇+18岁以上小孩”和“二人世界”，总体来看，家庭结构比较年青。7、居住区域：从潜在业主和业主的居住区域来看，也有明显的差别。潜在业主主要集中在市内五区，依次是和平、沈河、铁西、皇姑、大东，合计占总体的七成多。业主的居住区域主要浑南、长白和城郊结合部。从上面的分析中，我们得知，潜在业主以年青人为主，家庭结构相对年青，家庭月收入也不及业主群体的高。呈现出“有钱人住效外，没钱人住市内”的这样一个居住趋势。8、工作区域：从潜在业主和业主的工
9、作区域来比较分析，大部分都集中在和平、沈河、大东这三个区域，其中潜在业主在和平的集中度较高，达到四成的比例。业主群体由于其职业特征以私营业主的较多，所以在其工作区域的分布比较广泛。三、潜在业主购房需求的分析1、潜在业主欲购面积分析：潜在业主欲购面积主要集中在100平米左右，占到总体的六成多。对应的户型为两室的户型。对于以二人世界为主的家庭结构来说，能够满足现有的居住要求。随着家庭人口的增加，潜在业主还会有增加面积的需求。原因分析：与本次潜在业主群体的访问条件的设定、甄别有关，即潜在业主现居住面积在80平米以下的，终止访问。这样做的主要原因是，筛选本项目的有效潜在业主。2、潜在业主购房目的分析：
10、从国外的经验来看，人生基本上有四次置业，即首次置业、首次换房、二次换房和退休置业。从潜在业主对现有住房的购买目的上来看，主要是更换面积和档次，占到一半以上，其次是结婚购房占到两成的比例，再次是投资增值。对于潜在业主来说，其经历过单位分房的“末班车”或房改房，已经不是首次置业，对应的购房经历，表现为首次换房。对于“结婚购房”来说，表现为首次置业。因此，潜在业主随着家庭人口的增加和对生活环境和品质的追求，还会有二次换房的需求。3、潜在业主计划购买的户型分析： 从潜在业主的计划购房的户型分析，主要体现在两室和三室的户型。计划购买两室户型的约占总体的七成，在两室的户型中，二室二厅一卫的最多，其次是二室
11、二厅二卫的，再次是二室一厅一卫。计划购买三室的约占总体的三成。在三室的户型中，三室二厅二卫的的最多，其次是三室二厅一卫，再次是三室一厅一卫。另外还有一小部分四室的需求。4、潜在业主对功能房的需求分析：潜在业主对功能房的需求比较多，有一个储藏室是潜在业主最迫切的，占七成多的比例，外阳台、书房和主卧独立卫生间也是他们所喜欢的，分别占到五成的比例。以满足他们多方面的需求。5、潜在业主对住宅的功能空间的需求分析： 从潜在业主对房子的功能空间的需求来看，拥有一个阳光明媚的阳台是必不可少的，占到八成多的比例。对于露台也是相当需要的，夏天晚上与家人一起乘凉，是难得的休闲。对于私家花园和地下室的需求，不是那么
12、迫切。6、潜在业主希望购买的房型分析： 潜在业主对于购买房子的房型来看，还是非常喜欢平层，占比近八成。对于面积一定，和跃层、复式的高总价，他们选择平层还是比较实惠和现实的。7、潜在业主希望购买的建筑类型分析：从潜在业主购买的建筑类型上分析，由于北方人“亲地性”的居住习惯，以及居住环境的舒适度上考虑，他们还是喜欢多层的住宅，占比近六成。随着城市的都市化，以及市区内多层产品的减少，接受小高层的也不少，有近三成比例。8、潜在业主希望购买的房子装修程度分析： 对于家而言，不仅要满足遮风挡雨的基本要求，还是主人品味和格调的体现，对于他们而言，能够按照自己的喜好来装修，体现自己的风格，是他们的首选，因此，
13、选择“清水房”的占到七成多的比例。9、潜在业主接受的装修标准分析：33%32%11%8%2%8%4%1%0%5%10%15%20%25%30%35%400-500501-600601-700701-800801-900901-10001001-12001200以上潜在业主接受的装修标准分析 对于一个面积100平米的两室房子，平均装修预算500元/平米，装修总价在5万元是他们能够承受的。因此，选择400-600元/平米的装修标准，占到总体的六成多。10、潜在业主喜欢的建筑外立面分析：注：a中远颐和丽园b新榆公馆c万科城d理想新城e河畔新城f东方威尼斯在选择购房整体的建筑外立面时，大家更趋向于清新亮丽的的外立面，整体给人一种温馨的感觉；从d和e两项选择比例可以看出，沈阳人尤其反感深色、呆板、压抑的外立面颜色。11、潜在业主希望的园区景观风格分析：注：a1中远颐和丽园b1新湖北国之春2 c1新湖北国之春d唯美品格从园区景观风格选择上可以看出，人们更喜欢山水景观，尤其是大水面园林景观。但是人们不喜欢抽象园区景观。12、潜在业主希望提供的公建配套分析
