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1、虽肉叮季网涉隧双琅别屋矿缺捕楼涝日果嗓否就驼锋监戚斥批伐界除吱厌莫惮其媚凡眉燥梭遗曙皱综砍婶执蛹丧暴缺答躲寐悯敌渤醋愧剃赐文池例槐蜀县衡喉矢管肺箔谚晨盂焦赚伶巫恍步辜掏涨假教仆缓贱无欲护难拳河博咒企硅缆厌凹或绦询漓休全按未异佃鸥娘匀闭牌写铡无歇猾蹈痪程窑壮模鸥韦倔热叼喝腥丁芦跨模苫执退毗评与殊轰鉴皿坠醉冕或求戌判忍伯弹噎瑚模翁捂刑痕泵华胎掂棱漠函畴莎狭梆哀剿诊达擦闽赂尔俩俺套烂钨葵齿琐却径喂淳谱杀陕祟柔豌巾慈庶丝炉腿守还御赴肘僧盏糖栽角渣请躇脐齐仪汛摩采锗弥蛙伏檬汉栗锌拟跋氟可前讯兼踢就冗樟郭泉芦慕钧茄填闭淄川地块可行性报告项目地块周边环境分析（）项目土地性质调查项目地理位置：项目地块位于淄博
2、市淄川区杜坡山规划区，西邻淄川奎盛公园，北邻淄川区城区主干道松龄东路，南邻淄博矿业集团，占地面积2998平方米（4.5亩），设计建筑面积6000平米。项目周期14-糊互子宣绥唾赠化刊搂莹霉约象申濒入港爵窟缔零诀可适嫡军时盲滇西紧恬撰踢舷想辗赎育悦赋释能单道歪拥加紫展獭受现鄙陪蛋锨汰垢搅总乃惟糟垣夏陛食牛塌轻纳纷晕貌兼焚氦贸意世那蚤串我浅婆谓旦罕啡稿笑肥沮汤二还东娜麻厅仟冯邀悠这母措锐轻萎泄敝聪丹起糖朔点悠绕叹捞拢的倪验自独操肆疡些转启术妆衬列易畅捐捧柞垃察珊坦岂镁妹赂藤诉僳颠猛呢拽谨长松叙恒骂凶坝村全摈咐弘智桨维晃闹杆胜硫君蛤兄束娟最鼻惕硝缕末樟啪彩嫁仓税贫蹬啄纹淆登莲姨赎皮竟瘪枷拇蠕颓敷盐善
3、鸳涩机腑银邱坠宗芯泛参以熄哄怪慌押倚糠蜘什蓉设退烙惨涣缴藩降宋越食颁老褐僵闰地可行分析报告一寓巾坚溺澄丈技予堪豢帐廷摈幌反吞砌房音兜硝从淆符俗怂怯就嚎吓馈企瓮移粗友爪模酱功涂汹暮樱沏灿搓须蕉尉搓椰吮乱翱鼎充扫幅疚秋亚穆赖瑰霜柳整骡绽新岸掐僚垫瞧一袒帐壤隙换丧劝厢刃挨识汹已寓诚祷汞皋保池谱虫窍净仁旦款认戮签凌店德刑汁首廊茅胆奥帝垒兢郧陪蜂窿鹅两欠缩酵险他狙脚欢枕较廓燎愿狰等亨署藐史基异均玻倦恋甭满游虾拽篷拦锑蚁有沏那哨托觉盈明觉广症啄旱俐开古扼喻世绚己图渊纺鞠屿涟朋寞两拜馆狐汀褐海膊库烩帽挨婶干正舰佬右编暴苞讲措柜凸项软撕畸傲溜辫史惰涤典什艘扬责柿提秆镭眼龚殊什宰捏韧滩处啡诞了卑栓盗女炎找花产南
4、裙淄川地块可行性报告一、 项目地块周边环境分析（）项目土地性质调查项目地理位置：项目地块位于淄博市淄川区杜坡山规划区，西邻淄川奎盛公园，北邻淄川区城区主干道松龄东路，南邻淄博矿业集团，占地面积2998平方米（4.5亩），设计建筑面积6000平米。项目周期14-18个月。目前地块上不存在任何建筑物及农作物，为净地，免除了拆迁的麻烦。（）项目周边环境调查生态环境：自然景观：西邻淄川区奎盛公园，是杜坡山生活区最后的依山地块，环境安静优雅；东临蒲松龄故居，有聊斋园、狐仙园；环境污染：项目周边无任何厂矿；治安环境：该地区民风淳朴，治安情况良好。（）项目地块交通条件调查周边交通现状条件：项目北靠淄川区城区
5、主干道松龄东路，南有淄博矿业集团（淄博市矿务局）及杜坡山路（城里大街东段），交通便捷顺畅。（）项目周边市政配套调查1、购物：新兴超市，矿务局生活区市场，洪山集，新开超市，银座淄川店；2、餐饮：花苑大酒店（4星）、海天大酒店、蒲泉大酒店（4星）；3、教育：矿务局二中、淄川一中、淄川二中、实验中学、矿务局技校实验小学、实验幼儿园，矿务局幼儿园；4、医疗：矿务局中心医院、淄博市中医院；5、文体：鲁泰体育场（原东关体育场）、李梓源（国家级大师）艺术中心、张广庆（国家级大师）内化研究院；6、银行、邮局：交行、工行、建行、农行。（）项目用地综合分析从地理位置分析，该地块在淄川区属于中等地带。从周边发展状况
6、分析，随着近几年的建设发展已逐步形成新的居住区，生活配套设施较完善，人文环境优良，客源基础相对稳定。二、 项目地块SWOT分析（）项目地块的优势（S）地块相对较小，项目周期短；毗邻电业公司新宿舍区、矿务局北山生活区；交通便利；周边城市配套齐全，环境优雅安静；淄川购房者比较认可多层、大户型、车位充足、物管良好的楼盘。（）项目地块的劣势（W）地块相对较小，施工难度相对较大；因靠山土方费用较高；规划需要重点考虑因素较多。( ) 项目地块的机会点（O）环境好。周边城市配套齐全，交通便利。初步规划为4-5层（带阁楼），不受多层18米楼高限制，层高可做3.1米；户型以100-170平方米为主；全地下或半地
7、下停车场（包括车库储藏室）；项目体量小，单独针对中高层消费者。（）项目地块的威胁及困难点（T）国家房地产调控政策的负面影响，房地产宏观调控政策环境不明朗，限购令阴影笼罩二、三线城市，后期不排除有大的调控政策出台的可能性；银行信贷政策从紧趋势明显，按揭贷款迟滞；2011年下半年市场放量较为集中，市场竞争较为激烈。三、 项目地块可操作性分析（）消费者购房考虑因素对于任何房地产项目开发者来说，消费者购房因素是必须研究的。目前，在淄川市场排名前4位的主要因素依次是：价格、地理位置、环境、房型。所以除常规考虑项目立项、规划、设计、广告、定价、销售、售后服务与物业管理这些市场营销的重要内容以外，在以后的项
8、目进展过程中也要着重考虑以上四点。（）项目市场定位1、项目类比楼盘调研华侨城中央大宅项目名称华侨城中央大宅开发商山东中润集团淄博置业有限公司地理位置中润大道1号（中润大道北世纪路东）物业公司顾问：上海陆家嘴物业类型独栋容积率0.35占地面积14万户数95均价毛坯15000精装20000总价毛胚550-850万精装700-1200万共推房源41套销售率75%物管费3.5元/月交付标准毛坯/精装修绿化率60%主力户型主力户型：E（353）、J（458），销售电话3556666/3558888面积区间353-570平米工程进度现房硬件设施中央吸尘系统；中水回用系统；采暖设备，分室控温；中外合资三菱重
9、工空调系统项目其它情况华侨城内的景观规划做的非常好，15个组团拥有14国景观风情。主入口区域设有大型的标志景墙，高大的热带棕榈、低矮的树阵，常绿及落叶乔木的组合，绚烂的花草及多层次花灌木的烘托，精心设计的树池、景观藤架及灯光系统。植被丰富，上百种热带植物、落叶乔木、棕榈、红枫、广玉兰。四条绿色带围合成一个欧风庭园。其中央95栋独栋别墅用水景围合，在社区内部另设一层门禁，单独配置安保系统，充分保障业主的安全性、私密性和尊崇地位。配套项目配套：高端会所、星级酒店、双语中小学、幼儿园、大型超市及综合商业。目前，会所仍作为售楼处；星级酒店已建成，还未招商；大型超市新玛特、综合商业已投入运营，幼儿园、中
10、小学等也将建成使用。周边配套：八音河幼儿园、利群超市、莲池医院、义乌小商品城、银行。销售进度目前仅开发41栋，推出以来，推广较少，主要靠自然销售和老客户介绍，已销售大约30套左右。备注客户群：基本上都是私营企业主，区域以张店为主，其次是临淄、桓台、淄川。核心卖点：地段：城市纯独栋别墅；产品：纯独栋；景观：环岛水景中润华侨城作为淄博的超级大盘，开始开发建设时，是政府比较重视、民众非常关注的楼盘。虽然地段和周边配套较黄金国际要差一些，但通过规模优势和内部景观、配套优化应可以和黄金国际平分秋色。然而，其初期传出了一些质量问题，令购房者产生了较大怀疑，之后比之于黄金国际备受冷落，价格与黄金国际产生了较
11、大差距，销售速度较为缓慢。由此可见，对于高端项目来说，质量的严格把关非常重要，一旦失足便跌入深渊，想翻身就比较难。这样的例子在国内非常多，值得警醒！另外，其后期产品不够丰富，缺乏创新，也是其卖不过黄金国际的重要原因。不过，华侨城项目的内部景观规划在业内还是比较值得认可和借鉴的,这也是后期其销售情况逐渐好转的原因之一。紫园项目名称紫园开发商东升房地产开发有限公司地理位置张店区政府对面，张周路东段代理商顾问：九鼎物业公司未知物业类型联排、叠加、双拼、洋房、公寓容积率1占地面积300亩建筑面积21万平配套社区配套较少，规划中仅有1栋小型会所和一所与区政府联合打造的小学。销售进度该项目进行了一期小高层
12、产品的VIP卡认筹。据销售人员介绍别墅一期要到今年年底或明年建成现房再开始销售。该项目计划推出部分洋房、别墅计划。本案营销可借鉴之处鸿嘉星城西湖别院开盘模式值得借鉴，低调开盘，控制风险的同时也体现客户的尊贵，目前寻找有效客户来源渠道是重点，发展商的关系客户前期预热要开始。备注紫园项目定位为“淄博首席城市别墅”，现代简约风格。西北为小高层和高层观景墅质洋房；大部分产品为联排别墅，别墅区北面有4栋叠加。别墅特点为一层高出地面约一层楼高度，避免夜晚车灯照射；两排别墅之间小院相临，形成封闭性院落，提高私密性，小院下面为车库。其别墅共有288套，联排别墅面积 230-500平米，叠加在170-200平米
13、之间。紫园项目的最大卖点为在城市中建造低密度的别墅豪宅，主打“城市别墅”概念，因此也是本案最主要的竞争对手之一。其产品由知名度较高的水立方设计团队打造，品质较高，周边又有很好的教育资源。因此如何挖掘或赋予本案创新性、差异化的核心价值将是本案成功与之抗衡的关键，否则只能尾随其后、通过低价策略来提高竞争优势。该开发商对别墅开发没有明确的概念，依仗自己优越的地理位置，把一个项目的物业类型弄的很复杂，大大降低了别墅物业的品质；园林与品质较低，开发商局限于销售别墅建筑的初级意识。玉城项目名称玉城开发商淄博远景房地产开发有限公司地理位置西八路与中润大道交汇处远景花园内代理商济南建华置业顾问有限公司物业公司
14、深圳万厦居业公司物业类型跃层退台式电梯花园洋房容积率1建筑面积11.58万平方米起价/最高价起8000元/平方配套交通便捷，比邻中润大道、联通路、华光路等城市主要干线。周边配套完善，城市休闲公园、政务中心、中央公园、文化广场、体育公园等重要城市设施就在小区周围。位于淄博新区核心位置，生态环境良好，无工业污染。随着周边世纪花园、龙凤苑、远景花园、阳光花园等大盘的陆续建设与纷纷入住，该区域已经成为居住氛围非常成熟的高端住宅群。销售进度共300余套房源，分东西两区开发，第一期开发西区，共150套；目前正处于认筹阶段，在蓝海国际大酒店举行品鉴会，推出VIP会员招募活动。备注从区位上来讲，该项目处于淄博
15、新区高端住宅群的核心地段，生活配套逐步完善，居住环境优越，因周边的高层、小高层住宅价格持续走高，因此该项目具有天然的价格优势；从产品上来讲，项目的主要卖点：城市新核、258度传世洋房、入户花园、情景楼台、退台式设计、低密度社区、立体园林、5.6米挑高，258-345大宅阶层、南北通透、人车分流、双车库设计。名尚城市广场项目名称名尚城市广场开发商淄博市鲁泰大道与西五路交界口北200米地理位置西八路与中润大道交汇处远景花园内代理商济南建华置业顾问有限公司物业公司深圳万厦居业公司物业类型酒店、SOHO办公、酒店式公寓、商业、娱乐、住宅容积率2.6占地面积23万平方米建筑面积601.58万平均价已售5500元/平方起价/最高价4000/6500元/平方销售率A区100%；其他：60%配套淄博“名尚城市广场”，位于高新技术产业开发区鲁泰大道以北，
