2017中级会计实务预科班讲解第四章2

《2017中级会计实务预科班讲解第四章2》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017中级会计实务预科班讲解第四章2（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第四章 投资性房地产（P44-57）第一节投资性房地产概述、投资性房地产的定义与特征P441.定义投资性房地产：是指为 赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的 房地产。2.特征 投资性房地产是一种经营性活动； 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场 所的房地产和用于销售的房地产。二、投资性房地产的范围主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权 和已出租的建筑物。注意：没有持有并准备增值后转让的建筑物（一）属于投资性房地产的项目范围注意相关内容1.已出租的土地使用 权（经营租赁方式）（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不 属于此类；（2）以经营租赁方

2、式租入再转租给其他单位的土地使 用权不属于投资性房地产2.持有并准备增值后 转让的土地使用权闲置土地，不属于 投资性房地产（目的必须明确）3.已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租 的建筑 物;（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物 不属于投资性房地产；（3）通常情况下，对企业 持有以备经营出租的空置建 筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决 议，明确表明将其用于经营出租且持有意图 短期内不再 发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性 房地产；（土地不可以）（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人 提供的 相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将

3、办公楼 出租并向承租人提供 保安、维修等辅助服务，应当将该 建筑物确认为投资性房地产。注意要点：在租赁方式下，土地要成为投资性房地产必须是已经出租；但建筑物 则有所不同，企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似 机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的, 即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产【补充例题判断题】（2013年）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使 用权确认为投资性房地产（）。【正确答案】X【答案解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。【例4-1】20X

4、 9年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自 20X 9年6月1日起，甲公司 以年租金8 000 000元租赁使用 乙公司拥有的一块400 000 平方米的场地，租赁期为8年。20 X 9年7月1日，甲公司又将这块场地转租给 丙公司，以赚取租金差价，租赁期 为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。【正确答案】本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性 房地产。对于乙公司而言，自 租赁期开始日（20X 9年6月 1日）起，这项土地使用权 属于投资性房地产。【例4-2】20X 9年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司 将其拥有产权的房

5、屋出租给甲公司，租赁期为6年。甲公司一开始将这两间房屋 用于 自行经营餐馆。3年后，由于连续亏损，甲公司 将餐馆转租给丙公司 以赚取租金差价。【正确答案】本例中，对甲公司而言，这两间房屋属于以经营租赁方式租入后又 转租的建筑物，甲公司并不拥有其产权，因此不能将其确认为投资性房地产。乙公 司拥有这两间房屋的产权并以经营租赁方式对外出租，可以将其确认为投资性房地 产。（二）不属于投资性房地产的项目（P45）1. 自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产）例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取 服务收入，该旅馆不确认为投资性房地

6、产。2作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销 售而正在开发的商品房和土地。【特别提示】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用， 能够单独计量和出售 的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量 和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分， 不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及 不能单独计量和出售 的、用于赚取租金或资本增 值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。【补充例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A. 企业拥有并自行经营的饭店B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼C. 房地产开发企业正在开发的商品房D.

7、 企业持有拟增值后转让的土地使用权【正确答案】BD【答案解析】选项A,属于企业的固定资产；选项C,属于房地产开发企业的存货总结:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投 资性房地产应当能够单独计量和出售，是经营性活动。包括1.已出租的土地使用权；2.已出租的建筑物；3.持有并准备增值后转 让的土地使用权。不包括1.自用房地产；2.作为存货核算的房地产。特殊情况1. 向承租人提供相关辅助服务；2. 房地产开发企业用于销售的或止在开发的商品房和土地；3. 部分自用或出售、部分用于赚取租金或增值；4. 母公司以经营租赁向子公司租出的房地产；5. 已出租租期已满暂时空置继续

8、用于出租；6. 企业出租给本企业职工居住的宿舍。第二节投资性房地产的确认与计量一、投资性房地产的确认和初始计量（P46）投资性房地产只有在 符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1. 与该投资性房地产相关的经济利益 很可能流入企业；2. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。点评：初始计量的含义：从什么时候开始，按多少钱的价格计量（确认取得成本） 后续计量含义：投资性房地产可长期使用，取得后以后各期该怎么计量（一）、外购投资性房地产的确认和初始计量确 认 时 占1.企业外购的房地产，只有在 购入的同时开始对外出租 或用于资本增值， 才能作为投资性房地产加以确认。企业购入房地产，自用一段时

9、间之后再改为出租 或用于资本增值的，应 当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产自租赁期开始日或用于八、资本增值之日起，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 初始计量企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出。会计科目使用与后续计量模式有关。（二）、自行建造投资性房地产的确认和初始计量确1.企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用认 时 占 八、状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确 认为投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时

10、间才对外出租或用于 资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存初 始 计 量货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土 地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费 用和分摊的间接费用等。会计科目使用与后续计量模式有关。（贷记在建工 程或开发产品）【例4-3】（房、地自用时分开核算，出租时转入投资性房地产）20 X 9年2月，甲公司从其他单位购入一块 使用期限为50年的土地，并在这块土 地上开始自行建造 两栋厂房,20X 9年 11月，甲公司预

11、计厂房即将完工，与乙公司签 订了经营租赁合同，将其中的 一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于 完工时开始起租，20 X 9年12月5日，两栋厂房同时完 工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，至20X 9年12月5日，土地使用权已经摊 销 165 000 元。两栋厂房的实际造价 均为12 000 000元，能够单独出售，为简化处理，假定两 栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划 分依据。假设甲公司采用成本模式（）进行后续计量。由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房中，其中的一栋用于出租，因此应 当将土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地

12、产，9 000 000X 1/2 =4 500 000 （元）。【正确答案】甲公司的账务处理如下:借：固定资产一一厂房12 000 000投资性房地产 厂房12 000 000贷：在建工程 厂房24 000 000借：投资性房地产一一已出租土地使用权4 500 000累计摊销82 500 （165 000 - 2）贷：无形资产 土地使用权 4 500 000 （9 000 000 - 2）投资性房地产累计摊销82 500 （165 000 - 2）二、投资性房地产的取得后的账务处理（跨越教材顺序讲解第3节内容）（一）投资性房地产的 初始计量：按成本进行计量（外购或自行建造：自 租赁期开始日或用

13、于资本增值之日起）P49（二）投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式，通 常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同 时米用两种计量模式。（公允价值模式有例外）1. 采用成本模式计量的投资性房地产（3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许 提减值准备）【特别提示】已经计提的投资性房地产减值准备，不允许转回。2. 采用公允价值模式计量的投资性房地产（3个不允许：不允许提折旧、不允许 摊销、不允许提减值准备）（1）只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业 才可以采用公允价

14、值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价 值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件: 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。【补充例题多选题】（2008年）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A. 不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B. 满足特定条件时可以采用公允价值模式C. 同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D

15、. 同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【正确答案】ABD【答案解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模 式。发生业务成本模式公允价值模式（一）科目设置 投资性房地产（无明细） 投资性房地产累计折旧（摊 销） 投资性房地产减值准备投资性房地产一成本公允价值变动（二）账务处理1.增加时外购时：借：投资性房地产 贷：银行存款外购时：借：投资性房地产一成本 贷：银行存款自行建造 借：投资性房地产贷：在建工程/开发产品等自行建造借：投资性房地产一成本贷：在建工程/开发产品等2.收取租金借：银行存款贷：其他业务收入（注：应当考虑 增值税等相关税费）3.期末计量（12月 31 日）借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 期末公允价值账面余值借：投资性房地产一公允价值变 动贷：公允价值变动损益 期末公允价值V账面余值借：公允价值变动损益贷：投资性房地产一公允价值 变动4.发生减值