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1、DIY秀 蛋糕坊开发与设计策划书 科目：连锁门店开发与设计实训班级：连锁3111指导老师：策划人：2012年12月12日目录一、 前言.3二、 连锁门店开发投资可行性分析.3三、 连锁门店选址策略.8四、 连锁门店外部设计.10五、 连锁门店卖场内部设计.12六、 连锁门店CIS设计.15七、 连锁门店商品陈列.17一、前言随着中国经济的腾飞，人民生活水平的日益提高，人民不仅仅注重于物质生活的提高，在快节奏的今天，人民更期待于精神生活的享受与放松。而在经济高速发展的芜湖，许多项目正含苞待放，而中央城完美的规划设计更使得芜湖市大放异彩，火热的项目招商，大型超市乐天玛特的开张等都为中央城的发展划上
2、了华彩的一笔。所以寻求创业的我们，也想让我们的DIY蛋糕店在这里也大放异彩。让快节奏生活节拍也在这里慢下来，去享受世间最温馨的蛋糕小屋。二、连锁门店开发投资可行性分析1）市场环境及市场前景分析 中央城地处芜湖城市规划中心及大学城核心区域，位于芜湖市城市南北主轴线九华南路以西，纬四路以南，纬五路以北，中山南路以东的中心地块内，毗邻奥林匹克公园和在建的滨江公园。中央城处于芜湖行政区规划区的中心位置，即芜湖城区的“中央”,它是以国际会展中心为龙头，集大型生活区、国际会展中心、五星级酒店、高档写字楼和现代化商业为一体的地标性复合地。其规划总占地面积1300余亩，规划总建筑面积135万平方米，其中商业规
3、划总建筑面积39万平方米，住宅规划总建筑面积96万平方米。中央城具有地价、区位、规模、品质和土地储备充足等方面的竞争优势，且商业地产蕴涵的潜力巨大。目前，项目紧靠的大学城日趋充满活力，滨江大道、中山南路即将开通，周边市政和商业服务设施在不断完善，交通、环境优势日益突显。 2） 地区市场需求分析 根据详细的调查以及仔细的研究，其位于芜湖市弋江区的核心位置，地处芜湖南北主动脉的节点，毗邻中央城住宅区，中央城占地87万，辖区划分为A、B、C、D、E、F六个住宅区和财富街，社区居民8000多户，预计人口约24000余人。其人口结构主要以家庭单位为主，向外租赁为辅（主要是年轻人），其人口主要以中级工薪阶
4、层为主，消费需求偏向于生活必需品以及少量高档用品。在未来的发展中将是一个涵盖大型超市、专业卖场、五星级酒店、购物休闲、餐饮娱乐、欢乐公园、商务办公、国际会展中心等多元化业态的超大商业综合体城市，未来中央城将成为芜湖休闲娱乐和商业消费的中心磁场。3)地区主要门店的竞争状况分析 由于中央城的刚刚开发运行，万事百待俱兴，在中央城的商业项目很少，大多数是以出租、宾馆招待为主，其间夹杂着一家网吧、两家理发店、一家小便利店超市等小型门店。在中央城附近及财富街周围只发现了一家蛋糕店。竞争店门店成本分析：其门店大约有40，租金为4000多一个月（它的蛋糕店在A区)，其大概固定成本约14万（机器设备成本5万元，
5、门面装修5000元，原材料成本5000元/月(初始），以后原材料成本3000元/月，货架及卖台约1000元。）竞争店总体分析：其产品仍是常规的蛋糕店，门店与其他门店相比，坐落位置向后退了将近2米，外部设计无特色的经营理念体现设备不是很齐全，其天花板设计单调、墙面设计单一、照明设计不合理，店内也没有音乐，也无明显的促销广告。店内的蛋糕也为通常的蛋糕设计，内部面积设计不是很合理，只有三分之一的面积用于出售产品。门口还夹杂着烤肠、饮品出售，专业性也不高，整体感觉刺激不了消费者的消费欲望。潜在竞争者分析：由于中央城的盛兴，许多创业者纷纷将投资方向转向中央城，许多新行业项目正准备在这里投资，进行商业贸易
6、，带动消费，以赚取资金，是企业更好地发展。对于DIY蛋糕店的设计及开展将是一个非常吃香的一个项目。其独特的销售理念将会给消费者以全新的感受。另外，我们也应该注意到乐天玛特超市内的蛋糕店，虽然其不是专业化的销售，但它的地理位置优越，品品牌化与规模化的运行都是无可比拟的，所以这也是一个非常需要让我们注意的一个潜在威胁。4）业态选择和经营规模调查成本分析根据以上的调查分析结果显示：我们确定的项目是开一家DIY蛋糕店。其具体地址在中央城财富街街南，乐天玛特北边，经营规模确定在100左右，其租金为5000元/月。5)门店选址调查成本分析综合实地调查及数据分析可以清晰的看出，中央城财富街是一个市非常广阔，
7、发展非常迅速的地段，其位于交通枢纽要道，人流量大，消费者市场巨大，北有市十二中学南有高校园区大学城，背靠国际会展中心、百瑞大酒店。其位置可谓是天时地利人和。蛋糕店借助这些资源，依托乐天玛特超市，发展空间将会非常巨大，也将为中央城增添有一分的人文气息。其店址平均租价在5000元/月。水电费700元/月。6)投资估算和筹资方案的分析1.设备投资：启动资金14万元房租5000元/月门面装修约3万元（店面装修和灯箱及音响设备等）货架及卖台约1万元机器设备及附属工具约6万元（全套设备及采购用具）员工统一服装5000元面粉、奶油、水果等原材料约1万元电视及空调1万元广告费5000元其他5000元（制作技术
8、及学习方法买光盘自学，节省成本）2.筹资方案家庭支持15万7)经济评价分析1.经济效益估算月销售额（平均）28000元（据有关内行人士评估，一家小型的蛋糕店步入正轨以后，每月销售额可达28000元）每月支出：2万元 （年支出约24万元）【包括房租5000元】【每月货品成本30%（原材料）左右约5000元】【水电费约2000元 员工工资8000元(蛋糕师4000元，员工2000*2）】月净利润8000左右预计在第三年收回投资第五年净收益30万（保守估计） （单位：万元） 年数 内容12345投资14营业成本24242424营业收入30353540净现金流量-146111116累计净现金流量-14
9、-8314302财务评价投资收益率投资收益率=11万/14万*100%78%年利润额年利润额=总收益-总成本=35万-24万=11万3.盈亏平衡分析第一年的14万元的投资，按五年平摊，每年的固定成本2.8万元，计算可变成本为每人20元，收费标准每人100元，保本点的顾客人数为=固定成本/(单价-可变成本)=24000/（100-20）=300（人次）按设施规模，每天平均消费者为20人次，一周工作六天，休息一天（一年313天）保本点价格=（固定成本+单位可变成本*开发天数*每天人数）/开发天数*每天人数=（24000+20*313*20）/(313*20)=149200/626023.83元结论
10、：假定每位消费者收费100元，全年保本点为300人次假定每天保证有20位消费者（全年6260人次），保本点的价格为23.83元4. 风险分析食品安全问题由于店面经营类型属于零售食品类，其安全性与食品绿色安全度是消费者最关心的。所以我们秉承严谨的态度，创造绿色生态安全食品，拒绝化学食品添加剂，尽全力做到生态、绿色、自然的食品提高给消费者。防治措施：店内可设置洗手台供前来制作的顾客洗手，也可配备一次性手套，确保制作过程中不会因为手部的清洁问题而产生困扰。除此之外，制作工具在运用后要清洁干净并消毒，让顾客在卫生方面感到安心。市场地位 由于DIY蛋糕店面面对的消费群体主要以年轻人为主，所以在定价方面不
11、宜过高，尤其刚开业，为了打开客源渠道，不妨进行一些优惠活动吸引顾客的到来。更新创意DIY蛋糕店的关键在于创意的运用，不断创新款式，创新蛋糕类型，推出不同的活动务必做到“人无我有，人有我精，人精我创”，经常推出创意的活动，丰富消费者乐趣。8）可行性结论分析根据以上各种因素分析，结合自身产品特点的分析，DIY着重制作过程，个中的乐趣，只有参与者才能体会得到蛋糕DIY的制作过程，能让制作者感受到人生的五味蛋糕并不只是甜的，他也有酸甜苦辣，正如人生有各种不同的情感，而我们的设计理念的表达，做蛋糕就像做人一样，经历苦与甜，为这股蛋糕DIY潮流添上了人生哲学的色彩。通过深入的调查已经具体的分析，DIY蛋糕
12、行业发展空间很大，所以我们认为这个方案是可行的。三、 门店选址1） 商圈分析周围设备中央城财富街承袭了“百年商埠”的地脉，用世界视野打造的，具有地域特色的主城核心商业区，项目含概了会展中心，五星级酒店，写字楼，休闲商业，生态公园等全业态，它实现了交通直达化，环境生态化、景观开放化、欢乐共享化、功能多元化。开创芜湖第一个Street Mall的大商业时代。属一种复合商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式休闲服务。）地理位置中央城财富
13、街毗邻中央城住宅区和芜湖国际会展中心，地处芜湖城市区划的地理中心，位于城市南北主轴线的九华南路、花津南路、中山南路的核心位置。车行510分钟可到达中山路步行街、镜湖公园、滨江公园、高新开发区等地；1520分钟的车程范围，可覆盖芜湖市城区内的任何角落及三山区、南陵、繁昌县中心。交通网四通八达，公交10、16、18、24、26、29、32、36、37、44、45、48、109、113、114路等15条公交线路可直达，中央城财富街内还规划建设一座公交车调度场，将有三条以上线路的公交车起始站设立在此。此外，中央城财富街设计规划的各类停车场可同时满足2500余辆机动车的停放。交通状况中央城财富街的内外双
14、重交通动线设计，确保了每个街区的临街商铺，都能连接内外街车行直达。同时也充分考虑了各种商业业态的特殊需求，设有数个完整方便的集中停车场，每个商铺均有直达的车行道和临铺的停车位，极大地方便了经营商家和消费者。客容量中央城财富街地处于高教园区的核心区域，环绕项目周边有安徽师范大学和安徽商贸学院、皖南医学院等七所高等院校，另有芜湖市第十二中学（省重点示范高中）和安徽师范大学附属中央城实验学校（九年制）及安徽师范大学附属中央城幼儿园，名校环绕更突显独特的人文、环保、生态优势。2） 商圈消费者分析芜湖中央城社区居民8000多户，预计人口约24000余人。其人口结构主要以家庭单位为主，向外租赁为辅（主要是年轻人），其人口主要以中级工薪阶层为主，消费需求偏向于生活必需品以及少量高档用品。教育程度偏向于中上，在消费者消费倾向、消费意愿、消费动机、潜在消费者消费方向、客流量流动速度、滞留时间等，都能在一定程度促进当地零售业的发展。 3） 商圈内竞争
