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1、目录一、物业项目概况二、物业管理计划（一）、工作流程（二）、进驻前工作计划三、项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划（二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求四、常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构（四、人员配备（五）、管理标准和主要工作措施物业管理方案一、物业项目概况（一）项目概况1、项目位于：2、总建筑面积3、外墙总面积4、外围停车位0个，地下室停车位0个。5、区域内道路0米。（二）宿舍楼项目概况1、项目位于：2、总建筑面积0平方米，建筑层数：Q层。3、外围停车位0个。二、物业管理计划（一）、工作流程（
2、二）、进驻前工作计划序号项目内容完成时间责任部门1与沟通前期 准备1、收集办公室分布，建立主要人员联系 电话2、收集报纸、杂志发放清单3、收集、建立甲方车辆登记表4、收集、建立水、电、煤气、社区、派 出所等市政部门电话，编制管理处通讯 录。5、与协调有关事宜正式进驻 二天内项目负责人2管理处外包 方确定1、负责清洁、消杀、白蚁防治外包方 的选择，合同洽谈2、落实清洁人员到位、进场，编制开荒 计划，并组织实施，即由清洁公司增派人 员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、 沟渠、池等进行全面彻底地清洁3、普查绿化品种、数量及长势情况，制 定维护、整改计划，组织实施。正式进驻 一周内项目负责人3组建管
3、理处1、跟踪落实人员到位2、分组现场跟踪，提成清服务要点和细 节3、修订岗位职责，编制服务流程程序、 标准4、岗前培训进驻前一 周内项目负责人4进驻准备1、拟制筹备、接管进驻计划2、拟制进驻后的工作用卡班计划3、参加承接查验工作进驻前二 天内项目负责人5接管进驻1、各专业人员到岗2、管理物资、装备到位3、妥善安排工作人员4、与协调有关事宜进驻前二 天内各专业组三、项目进驻前期工作计划（一）进驻前期工作计划序号项目内容完成时间责任部门1管理处各专业 组人员进驻1、管理人员、维修工、保安员、清洁 工统一着装进场；2、对及宿舍楼整体环境进行了解；3、按及宿舍楼出入口、区域，设置配置 人员到岗。201
4、2 年 7月14日各专业组2清洁拓荒清洁增派人员对建筑物、设施、道路、停 车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面 彻底地清洁进驻后 两天内清洁组3绿化管养1、普查绿化状况，作好绿化现状记录， 并制定维护、整改计划；2、做好绿化管养实施的；3、统计绿化品种数量等。进驻后 一周内环境组4资料交接分局相关资料的交接、存档，技术资料、 图纸资料、设备设施说明书等交接。进驻后 二天内维修组5与沟通对工作进展向主管部门汇报，听取建议， 及时按的需求进行改进和调整方案。进驻后项目负责 人6每周例会及管理内容培训管理处每周组织管理骨干召开会议，总结 当日工作不足，布置明日工作，并对物业 管理内容和具体措施进行培
5、训。进驻后5 天项目负责 人7安全管理1、排查安全防范重点部位，修改巡逻 路线和频次；2、排查安全隐患，提出整改方案；3、结合现场情况修订应急预案；4、落实岗位技能培训、训练；进驻后 一周内保安中队 长、分队长8内部管理1、统一考勤、排班、考核的该当、表格；2、统一交接班、夜间报岗的时间次数， 集中受理；3、统一维修材料的入库、发放的控制方 法；4、现场跟踪修订各岗位作业文件；5、统一、落实工作汇报制度。进驻后现场负责人9现场标准化1、制度上墙（值班室、设备房）2、统一记录及签到本的挂放、归档、 存放；3、机房、设备房管理标准化；4、消火栓、防火门标签完善，洗手间 挂保洁卡；5、统一材料、工具
6、、清洁用品的分类、 集中摆放。进驻后 一月内项目负责人10设备设施承接查验1、与甲方单位一起对供配、给排水、安 防、监控、道闸、电梯等设备设施进行普 查交接；2、普查登记设备设施数量，验收设备设 施运行状况，编制承接查验资料；3、档案技术资料交接、钥匙交接。进驻后 一月内项目负责人11档案资料1、制度、表格领取、分发、登记；2、承接查验资料收集、整理、归档。进驻后 一月内客服组12环境管理1、落实清洁、绿化、消杀到位，落实监 管责任人2、制订、提交环境整理、整顿计划；3、整理、整顿清洁、绿化问题。进驻后 一月内环境组13维修养护1、室外井盖、管道、设施、停车线油漆；2、制订设备设施巡视路线、点
7、检部位、 保养计划；3、制订接管问题整改计划，分步实施进驻后 一月内现场维修工14标识完善针对现场状况统计和上报标识标牌和上 墙制度进驻后一 月内现场负责人15总结元善根据进驻情况，对拟订的规章制度及管理 方案进行修订完善，保证满足使用人的要 求进驻后一 月内现场项目负责人（二）、项目管理工作前期培训内容要求：1、仪容仪表与言行规范2、客服维修岗位礼仪3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。5、环境管理类： 员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意事项； 6消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。
8、7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事 件处理和流程。备注：具体培训记录和考核记录见培训记录（三八 关于进驻当天的有关要求：1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交 甲方领导。2、 承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别 进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、 服务、工牌是否配齐。4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。四、常规期物
9、业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明1、 管理范围：区域内所有隶属本单位管理的物业以及周边10米区域内（正门到侧门间的 人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务。2、房屋建筑本体的养护、管理。3、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。物业管理范围内的机电设备设施（包括配 电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、 定期维护、故障维修。4、清洁卫生管理。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、 化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品，办公桌椅、电脑设备的保洁等。5、室外绿化的养护和管理；节假日、会议花卉摆放（花卉采购方提供）、室内植物
10、花卉养护。6 24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。（1）实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速 有效处置突发事件；（2）秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；（3）秩序维护员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；（4）负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、（6）管辖区域内的交通、车辆行驶和停泊管理。（7）物业档案资料管理。（二八常规期物业管理工作计划表序号项目内容责任部门工作标准1保安消防 安全管理1、保安管理；2、办公楼秩序管理；3、消防及生产安全管理；4、各类应急事件的
11、处理。安全组完成公司品 质服务标准、 达到甲方满 意2车辆行驶和 停放1、机动车辆的停放和安全；2、非机动车的停放和安全。安全组完成公司品 质服务标准、 达到甲方满 意3局本体及相 关公共设施 维修养护1、分局本体定期养护和维修计 戈2、公共设施的维修养护管理。维修组完成公司品质服务标准、 达到甲方满 意4机电设备设 施运行管理 和养护1、基础资料管理；2、设备的运行管理；3、设备的维修养护；4、节能和环保。维修组完成公司品 质服务标准、 达到甲方满 意5智能化设施 管理1、智能化设施的维护；2、掌握操作和预防故障。维修组完成公司品质服务标准、 达到甲方满意6电梯运行管理1、电梯的运行管理；2
12、、掌握操作和预防故障。电梯中心完成公司品 质服务标准、 达到甲方满 意7环境管理1、室外绿化养护；2、室内外清洁、保洁、维护；3、四害消杀。环境组完成公司品 质服务标准、 达到甲方满 意8文化活动1、与委托方共同举办各项文化活 动；2、为委托方提供辅助性文化活动。客户服务组完成公司品 质服务标准、 达到甲方满 意9品质管理1、IS09001质量体系管理与质量 检杳；2、IS014001环境体系管理与质量 检杳。客户服务组完成公司品 质服务标准、 达到甲方满 意10绩效考核和行政管理办公、培训、考核、薪酬。客户服务组完成公司服 务标准11成本管理1、财务账务；2、费用收取与开支；3、米购、仓储、
13、办公设备、装备。客户服务组完成公司品 质服务标准12档案管理1、各种资料管理；2、各类信息的及时发布。客户服务组完成公司品 质服务标准、（三）组织架构（四八人员配备序号项目名称人员配置数量要求表主任管理员会务员维修工保安员清洁工绿化工合计123456789（五）管理主要工作措施序号指标名称甲方标准/ 公司品质要求测算依据投标指标主要措施1达到深圳 市物业管理 考核评比 （写字楼） 标准三年内专家考 评、打分90分以上1、 进驻当日即进行全面拓荒，消除卫生死角；2、建立环境管理制度，完善监督考核机制；3、制订创建实施计划，落实专人负责；4、实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂 钩；5、实施14001环境管理体系，以及5S的管理 办法，保证目标的完成。2业主满意度95%对管理 服务满 意人数/ 参加评 议的人数X100%95%以上1、实行公开透明管理， 每季度向甲方领导
