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1、.绩溪上河国际养老中心项目调研报告为进一步了解省养老服务市场需求及养老产业发展情况，加快公司养老服务产业的筹划与发展，相关人员对绩溪上河国际养老中心项目进行了实地考察调研，在此基础上形成以下考察调研报告。一、项目概况绩溪上河国际养老中心位于省市绩溪县瀛洲镇仁里村东侧上河徽院项目，与仁里村隔登源河而望,距县城约5公里。上河徽院项目由思瑞投资集团开发建设，三面环水、一面临山，占地280亩，总投资7.5亿元。2009年通过公开出让取得建设用地，地价20万元/亩。项目2010年开工建设，2012年8月27日首批产品小户型公寓开盘，2013年所有类型物业具备销售条件，但受到当时全国房地产行业形势和项目自
2、身定位等问题的影响，产品难于去化，由于资金压力，企业转变思路，将部分产品改造成养老公寓，即上河国际养老中心项目。该养老中心于2013年8月招募会员，2014年5月正式运营。上河徽院交通区位图上河徽院全景图（一）项目规划情况上河徽院项目规划包括准五星级酒店、配套服务设施（商业中心、医疗中心）、养老中心、可售物业（小高层住宅、花园洋房、联排别墅、独栋别墅）四部分。上河徽院功能分区图项目总建筑面积20.5万平米，其中地上建筑面积19.4万平米，地下建筑面积1.1万平米，容积率1.04，建筑密度28.23%，绿地率61.05%。上河国际养老中心总建筑面积1.97万平米，规划1496套居住单元，可容纳2
3、000人同时入住。（二）开发企业性质及产品定位思瑞投资集团是一家以房地产业为核心，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多种经营为一体的大型民营企业，总部位于省市，代表项目有瑞生自由舱大厦、斯瑞明珠城等。上河徽院项目原整体定位为高端旅游地产项目，现定位为高端养老地产项目。其中上河国际养老中心属于民办非企业单位，性质为社会福利机构，产品定位是高档会员制老年公寓。上河徽院实景图养老中心实景图独栋别墅实景图（三）项目配套设施1.准五星级酒店项目配套的准五星级酒店投资近2亿元，包含住宿、餐饮、会议、学习、休闲、健身于一体，不仅可为养老中心会员及家属提供服务，也可为周边及以外的人群服
4、务。花园洋房实景图联排别墅实景图酒店入口处实景酒店大堂实景2.休闲娱乐设施养老中心配有健身室、阅览（书画）室、乒乓球室、棋牌室、多功能室（影院、卡拉OK、舞蹈、琴房等），供会员免费使用。3.老年大学养老中心以能者为师的方式开设老年大学课程，涵盖舞蹈、健身、音乐、美术、书法、保健养生等，满足老人的各种爱好需求。餐饮中心阅览书画室乒乓球室棋牌室4.医疗设施养老中心设有诊疗室、输液室和药房，并配备有全科医生，同时与绩溪县中医院进行合作，安排中医院医生定时义诊，为老人提供基本医疗服务，并建立个人健康档案。开通120急救中心绿色通道，紧急情况先进行治疗，费用由医院和养老中心进行直接结算,事后养老中心再与
5、患者进行结算。目前养老中心已与几家当地知名医院进行接洽，筹备联合开办医院，选址于项目入口西侧的医疗中心，医院的具体运作模式目前还在商谈中。5.商业中心项目入口东侧规划有商业中心，满足居住、生活的基本要求，具体业态目前还未明确。6.餐饮中心养老中心配套餐饮中心，提供三正餐（早餐、中餐、晚餐）和两辅餐（下午茶、宵夜），并根据老年人特点供应低糖餐、低脂餐、流食、半流食、素食等特殊配餐，老人可根据不同需求进行有偿就餐。7、党支部建立中共上河国际养老中心支部委员会，定期开展党支部学习等活动。（四）目前经营状况1.养老中心养老中心入住采用会员制，成为会员后才有资格入住养老中心。目前中心有会员4000余人，
6、建成床位300余，另有400床位正在装修中，6月份即可投入使用。据介绍，中心每年12月份-4月份入住率能达到50%以上，5月份-11月份基本达到100%。目前中心出售会员卡每月可实现1000万元的现金流。2. 小高层、花园洋房、联排、独栋别墅小高层、花园洋房、联排、独栋别墅采取出售的形式，除小高层尚在建设阶段，其余类型物业均为现房。据介绍，目前花园洋房销售已超过三分之二，小高层、联排和独栋别墅去化较少，目前总销售收入约2亿元，约为总投入的50%。3.准五星级酒店目前酒店客房入住率较低，配套设施使用率不高，年亏损1000万元左右。二、项目运营模式及盈利模式（一）运营模式1.入住条件目前养老中心会
7、员均为可自理的老人，入住前需提交三甲医院的体检报告，审核通过后方可入住。2.运营团队项目运营团队由企业自身组建，主要包括医疗、卫生、前台、餐饮、客服、旅居、财务等部门，约30余人，其中普通员工基本工资每月1000多元。企业目前已与日本的一家养老项目运营团队签订了合作协议，本月15号抵达项目，与企业自身团队合作运营，旨在学习国外养老的先进运营模式和经验，培养自己的团队，为本项目和今后开发的其他项目提供更好的服务。3.运营方式（1）体验式营销养老中心在、等13个城市设有营销中心，并定期组织客户自费到项目现场参观，并结合周边的旅游线路，在体验项目本身的同时，感受周边环境，游览周边景点，通过客户全方位
8、的体验实现项目去化和中心会员卡的办理。（2）旅居服务养老中心目前与、北戴河、等全国34家养老机构以及国养老机构进行合作，定期组织短期旅游和长期度假，提供候鸟式养老服务。（3）会员费有息全额返还及会员差别式服务养老中心会员卡从3.3万到16.5万元不等，分为五个档次，按照购卡金额的不等企业每年给予会员不同金额的福利补助，3年后，会员费全额返还会员。会员入住养老中心的费用，同样也是按照会员卡的档次进行打折，折扣从95折最高至75折。此外公司正在研究根据缴纳会员费的不同，提供差别式服务，目前方案还在进一步研究中。（4）买房送保险，60岁后按月领取小高层、花园洋房、联排、独栋别墅目前分别以3500 4
9、000、6500、7500元/平米的销售价格对外出售。开发企业与泰康人寿保险公司合作，对于购买住宅的业主，在60岁后按月领取退休金，领取期限至少20年，根据购买时的年龄和购房款不同，每月领取金额在1000元至13000元不等。4运营中出现的问题及困难（1）老人人身伤害的风险老人存在意外跌倒、撞击等人身伤害，中心一方面通过购买意外伤害险来提供保障，一方面通过强化员工的安全意识，提高服务水平，争取最大程度预防上述情况的发生。（2）养老中心亏损由于养老中心收费偏低且较为单一，而运营成本较高，在实际运营中是亏损的。项目目前主要是通过提供旅居服务，收取旅游公司和会员之间的差价实现盈利。（3）联排、独栋别
10、墅难以去化由于定位问题，项目目前联排和独栋别墅去化率较低，且外观已大量出现破旧的现象，一方面占用大量资金，另一方面增加了销售难度。企业目前虽采用了“买房送保险”，“置业住全国”等营销手段，但收效甚微。（二）盈利模式1.出售会员卡通过出售会员卡，实现稳定的现金流。2.出售房产通过出售房产，资金能够快速回笼。3.旅居服务养老中心与其他养老机构合作，采取候鸟式养老结合旅游的模式，通过与旅游机构合作，赚取差价，实现收益。4.与医疗机构合作养老中心目前已开始接洽医疗机构，与其合作，未来医院运营后可实现收益。5.进入老年人产品市场中心目前在打算筹建面向会员的老年人产品的销售，在会员不断积累的前提下，通过销
11、售老年人产品可实现收益。6.拓展养老中心的类型，扩大客户群体。目前企业已打算在市建设一所康复疗养中心，收住半自理和不能自理的老人，此外还打算在等地收购当地养老机构进行运营。以上举措旨在进一步拓展市场，扩大客户群体，增加收益。7.餐饮收入餐饮中心为老年人提供有偿餐饮服务，通过经营实现收益。8.物业收入项目采用的自己的物业公司，通过物业费的收取实现收益。三、项目获取的政策支持情况（一）该项目开始阶段并不是养老项目，而是房产开发，因而在前期建设费用上基本无补贴，后期项目申请改造补贴20余万元。（二）养老中心运营后每年每床位政府补贴4000元。（三）养老中心在运营过程中水、电煤气费用执行居民生活类价格
12、。 四、养老中心入住客户群体情况及收费标准（一）入住群体情况项目目前入住的群体均为可自理型老人，年龄阶段在50-70岁之间居多，职业以教师、公务员、离休干部居多，也有少部分工人。（二）收费标准随着会员人数的增多和项目知名度的扩大，收费标准呈逐年增长的趋势。目前的收费标准为：双人间：1300元/人*月； 单人间：2400元/人*月； （三）免费服务容（1）住宿服务提供单人间和双人间两种类型的房间，床头、卫生间安装了触碰按钮，配备紧急呼叫系统（SOS），卫生间配备了部分老年人设施。（2）卫生服务中心每星期会集中一到两次给老年人打扫室卫生、清洗床上用品。（3）理发服务有专门的理发人员每月一次义务为老
13、人提供理发服务。房间景卫生间老年人设施卫生间老年人设施卫生间老年人设施（4）医疗服务中心部配有全科医生，医务室和药房，提供24小时值班服务，可进行简单的身体检查，建立健康档案。此外，定期请县中医院医生来中心义诊。（5）亲情服务养老中心与入住老人采取交朋友的方式，每月要给会员至少打一次，每个星期要去入住老人房间谈心、做家务，时刻与老人保持沟通，了解老人的想法，与老人建立亲密的关系。五、项目考察印象（一）值得借鉴之处1.提供特色旅居服务养老中心与国外多家养老机构进行合作，采取候鸟式养老结合旅游的模式，在给老人提供不同居住体验的同时，通过开展旅游服务，提升养老中心的吸引力和附加值，促进房产的销售和会
14、员卡的办理，继而带动旅游服务的不断更新和扩展，在通过旅游服务收费赚取差价，形成持续稳定的收益的同时，赢得客户好评，赚取口碑，促进的项目运作的良性循环，形成具有项目自身特点的运作和盈利模式。2.延长产业链项目打算引进一家医疗机构，合作进行运营，此外，还打算建立老年人用品，出售老年人用品，企业把养老中心作为项目运作的母体，通过其带动附属产业发展，形成产业链的延伸，占领更大的市场，寻求更多更广的盈利点。3.丰富养老机构类型通过逐步建立不同类型的养老机构，服务不同需求和不同自理程度的老人，扩大客户群体，抢占市场，在未来产业链的扩展中占据更多的资源，在行业中形成优势地位。4.会员费有息全额返还及差别服务
15、通过这种方式，能够增加会员卡办理的吸引力，有利于项目快速融资，形成持续稳定的现金流，相比银行繁琐的贷款手续可也省去很多工作量。即使3年后全额有息返还会员，也可以赚取利息差价。5买房送保险增加置业对于客户的吸引力，尤其是即将年满60的客户，公司只需要从客户的购房款中支出一小部分用来购买保险，由保险公司在业主60岁后按月支付收益，此举不仅有助营销，加快回笼资金，也可使业主获得可观的收益。（二）不足之处1.老年人设施不完善养老中心走廊及公共空间无老年人扶手、房间部卫生间有部分老年人设施，但并不完善。2养老中心房间装修风格趋近于宾馆，缺少居家的温馨感。房间景走廊3.酒店建设标准过高，入不敷出。由于土地出让时当地政府要求，酒店建设标准过高，规模较大，使用率较低、造成目前运营亏损。4.可售物业总体定位过低，造成高端产品难于去化。可售物业定位较低，尤其是联排和独栋别墅，显得品质较低，此外，项目景观绿化也较为粗糙，虽然周边环境得天独厚，但对于高端客户的吸引力不足，造成去化困难，是目前项目的难点所在。.
