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1、2023年物业管理工作篇 书目 物业治安管理工作宗旨职能工作内容 物业治安管理的工作宗旨、职能及工作内容 1.治安管理的工作宗旨 搞好物业的平安管理工作,确保住户和员工的财产及人身平安。 2.治安管理的工作职能 2.1帮助物业总经理实行保安工作。 2.2听从公安部及国家分布的有关治安管理的指示、法规及法律。 2.3监督检查各项平安制度的执行。 2.4宣扬教化员工提高全员意识和自防自救的实力。 2.5限制和处理各种突发事务。 2.6预防各类案件和治安事故的发生。 2.7强化平安管理。 2.8协作公安机关、消防监督机关做好各类案件的侦破和火灾事故之预防。 3.治安管理的工作内容 3.1保安人员应熟
2、识与驾驭物业内各种平安措施的操作及性能,熟识物业的状况,并与住户保持亲密的联系,以便就平安问题常常交换看法和信息,不断完善治安管理体制。 3.2严格执行巡逻检查工作,做好巡逻状况记录工作,在日常工作中刚好消退治安隐患。 3.3按规定做好门卫检查工作,严格限制外来人员、车辆进出物业,接待好住户之访客,保障区内良好的居住环境。 3.4维持好物业内舒适的生活环境,对于阻碍公共秩序的不良行为予以制止。禁止存放易燃易爆、剧毒及放射性物品;禁止在物业区域内搞射击活动;制止在物业区内发生斗殴事务;制止外来因素对物业的滋扰。 3.5阻挡安装某些可能误伤他人的设备,或改装、破坏正常的公共设施的状况。 3.6记录
3、相关的国家机关联系方法,并建立良好的工作关系,以便在须要时能得到刚好的帮助。 3.7管理人员应在日常工作中强调自身的工作作风和精神面貌。处理事务要求周密谨慎,以使个别不良分子不敢有窥觎之心。 3.8维持好物业的交通疏导及交通事故的防范。 3.9对物业内施工改造人员进行有效监管及人员平安、消防管理。 4.保安人员的主要职责 1.防止未经许可的人士进入 i. 若大厦于入口设有对讲机,访客可按动要探望住户单位之楼数,该住户便会与访客透过对讲机对话,确定是否开放入口大门让访客内进。 ii.当你发觉有可疑人物在门外徘徊,便应上前查询欲访何人,如不能作出合理回答,便应请他马上离去。 iii.请特殊留意跟随
4、住客进入大厦的生疏人。 2.登记访客 i.遇到访客、修理工人或送货工人,必需询问他们欲访哪一住户,才准予入内。他们的出入记录,都要妥当地登记在事故记录册上。 ii.如有可疑人物闯入大厦,应尽快通知警方。 3.记录事故 大厦的事故记录册是用来登记的有已发生的事故,例如护寻卫员交更、电梯损坏、停电、漏水、响警钟等。每一事故所发生的时间都要精确地记录册内。 4.应付紧急事务 i.有些住户单位内设有防盗警钟,如遇劫或有紧急事故,住客便会按动警钟通知该座的管理处,你应立即前往查察及通知警方。 ii.有些大厦的公共地主,设有玻璃屏保式求救紧急掣,住客遇到盗劫或紧急事故,可将玻璃打碎,警钟便会响动,管理处的
5、防盗灯号指示板亦会亮起,指示何处发生事故,你应赶往现场查察及通知警方。 5.监察保安系统 有些管理处设有闭路电视,你要知道电视机的镜头对着哪一个方向,并留意电视屏幕,见到特殊事故发生,便应赶往现场支援及通知警方。 6.保管钥匙 i.大厦内通常设有服务室及杂用室,包括电梯机房、冷气机房各电表柜等。为避开这些设施被人滥用,例如干扰电力供应、让不良分子躲藏在内,或暗藏违禁物品等,应将这些房间全部锁上。 ii.钥匙应当值的人员保管。个别钥匙曾交于何人运用之详情,应记录在登记册上。 7.防止及值测罪案的发生 i.大厦的垃圾房或杂物房,应设置在惹眼的位置,并尽可能性设在大厦保安人员视线可及的范围内。房间内
6、要有足够的照明,不需运用时要锁上,并且要常常视察,以防盗贼用作匿藏之所。 ii.留意安装于大厦外墙供低层的水管。业主委员会负责人管理公司应适当地将其封闭,以防贼人用作攀爬。 8.巡逻 9.留意大厦的防火平安 10.处理投诉 你应立即处理全部投诉;如你遇到不能解决的问题,应尽快通知管理公司或法定负责人。 11.请紧记保安人员不是警察,其权利与一般市民一样 i.如你目睹罪案的发生,例如抢劫、恶意毁坏或伤人等,在确保本身平安状况下,你可尽力拘捕疑人,并须立即通知警方到场接手办理。 ii.尽可能以最低武力达到拘捕的效果。肯定不能以武力作为惩罚,而且一旦达到拘捕的目的,便必需停止运用武力。 iii.作为
7、市民,你并无搜查权力。 iv.盘问疑人时,必需保持礼貌,给人说明其行为的机会。 物业管理部部门职责工作目标 物业管理部部门职责与工作目标 物业管理部是维护社区公共利益,肩负社区平安管理重任,为业户供应多元化服务的一职多能的物业管理队伍,是帮助公安机关对社区进行平安防范的重要力气;同时也是物业管理公司维系业主、住户的前沿部门,具有高度的组织性、纪律性的特点。 一.部门职责 (一)财务视角 1.严格执行人员编制与加班管理制度(见第四节),限制人力成本; 2.开源节流,节能降耗; 3.规范管理机动车辆(消防车、摩托车); 4.严格执行费用(指话费、油费)报销制度; 5.限制办公用品的申购与领用; 6
8、.加强对设备的管理、维护、保养;延长设备运用年限; (二)顾客视角 1.拓宽客人投诉渠道,建全客人投诉与回访机制,刚好了解客户期望值与驾驭员工工作动态,不断改善队伍工作质效,完善服务质量,超越客人的期望; 2.组织主管以上人员每季度对辖区住户中的10%进行家访,了解和驾驭业户的需求及对部门工作的期望值。 (三)内部流程视角 1.不断完善、健全平安管理体系,深化五防工作,随时应对与处置各类突发事务,为业户供应平安、文明的居住环境; 2. 发挥物业管理员一职多能、三元合一的职能,与兄弟部门协同,为业户供应周到热忱的人性化服务; 3.严把员工聘请关及新训关,确保新员工基本质素过硬; 4.落实各岗位规
9、范化操作,促进岗位正规化建设; 5.定期召开会议,适时总结、支配工作; 6.定期组织军容风纪检查; 7.建立建全各类档案与管理; 8.负责监督各部门员工的仪容仪表工作。 9.严格限制人员请销假,确保岗位运作; 10.对调薪安排进行审核; 11.每月30日向管理处经理书面汇报工作。 (四)学习成长视角 1.开展平安生产竞赛活动,严防各类事故发生; 2.强化员工队伍培训、学习,提高单兵素养与团队综合竞争力; 3. 选拔培育各级骨干,提升管理队伍综合质素; 4.加强员工队伍思想品德、作风纪律与法制教化; 5.主动推动部门文化建设,重视员工文体活动的开展,丰富员工业余文化生活; 6.全面开展各项评比竞
10、赛活动,促进提高员工学习,工作、训练热忱。 二.物业管理部工作目标及衡量标准 (一)财务视角 1.工作目标:依据物业管理员岗位定编标准,合理配置当值岗位人员及管理人员、严格执行加班管理制度(见第四节),确保人工成本支出不高于25万元/月; 2.工作目标:严格执行物业管理部办公室管理规定(见第四节),确保办公用电每月不得超过600度。 3.工作目标:对公司配置的消防车、摩托车应严格根据物业管理部机动车辆管理规定(见第四节)进行维护保养及给油,每月用油消防车不得超过100升;摩托车每月用油不超过50升/台,修理费用不超过100元/台。 4.工作目标:依据物业管理部管理人员费用报销标准(见第四节)执
11、行副主管以上人员话费、油费报销,不得超额报销;因部门外协公关较少,不宜产生其他费用,确因部门建设之需产生费用每年度不得超过1000元(因特别状况须要公司支出应以报告形式提出申请经同意后方可实施)。 5.工作目标:对办公用品实行安排配额运用,确保办公成本费用支出低于900元/月。 (二)顾客视角 1.工作目标:提升服务质量,年度业主问卷调查满足度达到95%(业主满足人数/问卷回收总数)以上,附社区平安管理看法调查表(见第六节附件); 2.工作目标:确保无因主观过失、对客无礼、工作消极形象不佳之情形引起客人投诉不得超过2次/月(主观过失投诉数/总投诉数); 3.工作目标:对业户投诉看法进行全部回访
12、(可家访或电访),确保二次投诉次数少于3次/季; 4.确保每季度组织主管以上人员参与的针对辖区10%业户的家访并具体记录、整理、总结、改进工作。 (三)内部流程视角 1.工作目标:针对苑区道路规划与物业设计特点制订切实可行的消防应急方案(见第五节),确保无因未严格执行消防检查保养制度应急机动方案(见第五节)属消防管理责任引发的火灾事故发生。 2.工作目标:严格执行小区平安管理规定及装修管理规定之平安管理部分(见第六节附件)的要求,确保社区内无重大刑事治安案件发生,确保盗窃或一般刑事治安案件每年不超过5宗(或按物业套数每年不超过物业总数千分之一),确保社区内无人员伤亡(如绑架、抢劫、杀人等恶性案
13、件的)发生。 3.工作目标:发挥一职多能、三元合一(物管员、工程员、清洁员为一体)的优势,帮助兄弟部门搞好环境卫生、水电修理、工程方面的工作(以平安管理为主,兼管工程、卫生等工作),确保当值岗位无纸屑、烟头、果皮、垃圾;确保对违规施工、搭建当日内报工程部并帮助其跟进;确保对社区内路面水电设施运作故障当日2小时内反馈至修理部;确保无乱停乱放车辆及物品设置不规范;无闲杂人员坐卧。 4.工作目标:执行物业管理员选聘与录用标准(见第四节)的相关要求,严把聘请关和为期十日的新训关,选拔合格的物业管理员,并确保试用期结束后合格留用率90%以上。 5.工作目标:物业管理员上岗须遵守物业管理员岗位操作规程与考
14、核标准(见第四节)实行岗位正规化执勤站岗,确保各岗位实操80分以上比率不低于(达标人数/总人数)95%以上。 6.工作目标:严格根据物业管理员仪容仪表规定(见第四节)进行军容风纪检查,确保部门每日扣分少于15分/月。 7.工作目标:各类档案管理齐全、规范,标识清晰,归类放置,确保遗失率为零。 8.工作目标:纠察公司各部员工仪容、着装与工卡配戴状况,确保各部员工于社区内工作期间无出现不配戴工卡、着装邋遢之情形出现; 9.工作目标:严格执行物业管理部请假制度(见第四节),确保岗位正常运作; 10.工作目标:确保无因未按公司薪酬规定进行调薪之情形出现; 11.工作目标:确保每月30日按时间管理处经理提交书面月度工作汇报。 (四)学习成长视角 1.工作目标:教化和带领全部门严格执行等各项平安管理规定,开展平安生
