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1、基准地价修正法(land dat um value me thod)是我国土地估价中重要 的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等 评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其 所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数 对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估 价方法。基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数 修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系 数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修 正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=VlbX(l土工
2、Ki) XKj式中：V： 土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价工Ki :宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土 地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资 料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区 域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。 修正程序a.收集有关基准地价资料；b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；C.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说
3、 明表；d. 依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表，确 定待估宗地地价修正系数；e. 进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；f. 求出待估宗地地价。1.确定基准地价（1）确定基准地价根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/山鶴（2）确定修正系数A.期日修正系数（kl）的确定陇西县基准地价估价基准日为2007 年，本次评估基准日为2018 年 3 月 31 日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地 地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。经测算，地价指数 k1=1.67（3）土地使用年限修正系数（k2）的确
4、定由于陇西县基准地价为法定最高使用年限 50 年，而待估宗地剩 余土地使用年限为47 年。年期修正系数 k2=0.94（4）容积率修正待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系数表中数据，如下所示：容积率W0.50.5-1.51.822.52.833修正系数0.54略11.051.181.231.261.35待估宗地容积率为 0.45，则修正系数为0.54(5)影响地价区域及个别因素修正系数(工k)的确定。根据陇西县工业用地地价影响指标说明表，工业用地地价修正系数表，编制影响待估宗地地价因素条件及修正系数表陇西县工业用地基准地价修正体系表影响因素因子优较优一般
5、较劣劣区域因素工业区类型0.050.02500.0250.05区域道路通达度0.040.0200.020.04距货运车站距离0.030.01500.0150.03区域基础设施完善度0.040.0200.020.04区域发展潜力0.040.0200.020.04区域环境质量0.020.0100.010.02宗地位置1.041.0210.980.96微观区位宗地临路条件1.041.0210.980.96与周围企业协作关系1.021.0110.990.98宗地供电保证度1.021.0110.990.98宗地供水保证度1.021.0110.990.98宗地工业职能1.041.0210.980.96个别
6、因素宗地形状1.02一10.990.98宗地面积适宜度1.0410.980.96地址承载力1.021.0110.990.98地形地势1.021.0110.990.98土地开发成熟度1.0310.97陇西县工业用地基准地价修正因素指标说明表影响因素因子优较优一般较劣劣区域因素工业区类型县级以上重 点工业区内镇内重点工 业区内小型工业 区混合区零星工业区域道路通达度区域有2条 以上主次干 道，并有1 条对外公路区域有12 条主次干 道，并有1 条对外公路区域有2 条主次干 道区域有1 条主次干 道与城市道 路通达有 一定难度车站距离3公里以下4公里左右5公里左右6公里左右7公里左右区域基础设施完善
7、度七通六通五通四通三通一下区域发展潜力属规划发展 方向，发展 潜力大部分规划发 展，发展潜 力较好属成熟 区，发展 潜力一般部分限 制，发展 潜力较差规划限制 区，发展 潜力差区域环境质量环境优美，空气清新无污染，环 境安静整洁基本无污 染，环境 一般有一定噪 音，轻度 污染污染较严重宗地位置级别中心区 或工业区接近级别中心区级别一般位置较偏僻位置偏僻位置宗地临路条件紧临多条城 市主干道临一条主干道临次干道临支路不临路与周围企业协作关系紧密协作，不可或缺协作性强协作性一 般，互不 相干略有抵触或有竞争容易产生 相互干扰 现象宗地供电保证度相对区域保证增加10%相对区域保证增加5%基本保证相对区
8、域保证度低10%相对区域保证度低20%宗地供水保证度相对区域保证增加10%相对区域保证增加5%基本保证相对区域保证度低10%相对区域保证度低20%宗地工业职能总部用地、 企业管理、 销售中心。研发中心集管理、生 活区、生产 为一体的综合厂区以生产为 主，兼有 厂前区和 库房的厂 区纯生产新厂区为生产配 套的生产 配套区宗地形状规则矩形规则多边 形较规则多边形或三角形边角地多 的不规则 土地宗地面积适宜度面积非常适宜土地利用面积大小 一般，较 适宜土地 利用面积偏大或偏小面积过大或过小地址承载力较级别内地 基平均承载 力提高10% 以上较级别内地 基平均承载 力提高5% 以上较级别内 地基平均
9、承载力提 高土 5%以上较级别内 地基平均 承载力降 低5%以上较级别内 地基平均 承载力降 低10%以上地形地势比平均坡度小20%比平均坡度小10%区域内平 均坡度比平均坡度大10%比平均坡度大20%土地开发成熟度开发成熟在 利用已平整待建设未凭证开 发微观区位个别因素计算设定开发程度下总计地价k=17.94%（5）核加土地使用费后的宗地地价基准地价是土地开发程度为外围基本建设为“五通”（通路、通 电、通讯、通上水、通下水）条件下的地价，待估宗地的土地开发程 度为“七通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通 煤气、地面基本平整），通暖气和通煤气2项应增加费用60 元/平方 米。3.评估结论宗地单价二宗地所在区域的级别基准地价*kl*k2*k3* （1土工k）=374*1.67*0.94*0.54*（1+17.94%）+60=433.91 元/m?宗地总价=433.91*41,845.80=18,157,445.50元
