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1、柳州商业市调报告二八年七月前言 五星商圈概况简述 3第一章 项目周边的商业基础 6一、交通道路组织特点 6二、商圈交通条件（对商业发展）优劣分析 7第二章 商业业态分布 9一、五星商圈内商业物业情况分析（商业供应量） 9二、项目周边30分步行圈内（五星商圈外）商业物业情况分析 13三、五星商圈商业业态分布情况 15四、项目周边30分步行圈内（五星商圈外）商业业态比例分析 17五、项目周边30分步行圈内租金商业物业租金及转让费用情况分析 21第三章 五星商圈经营状况分析 23一、步行街临街商业经营情况 23二、主要商业项目经营情况 28第四章 商圈内商业项目特点总结说明 36一、商业项目特点 3
2、6二、市场调查对项目的启发 37序 言调查范围：项目30分钟步行圈内（包括五星商圈和五星商圈以外）。五星商圈为U形半岛的下部分，东西方向沿江，由滨江东路和滨江西路围合而成；南北方向以柳江路和广场路、友谊路围合。30分钟步行圈（五星商圈外部分）是U形岛的上半个部分，东临滨江东路，南面从广场路、友谊路起向北，西面为雅儒路及广雅路，北面为潭中立交向南。调查内容：30分钟商业基础环境（包括交通环境）；商业面积供应量；商业业态分布及比例；商铺的租赁政策；商业经营场的分布状况及经营调查；商业步行街规划及经营状况调查；商业节点人流量统计观测。调查目的：了解城中核心商区30分钟步行圈内商业市场的基本概况。了解
3、柳州市城中区商业市场格局（结构），了解柳州市城中区商业经营状况，为八一路地块项目做市场基础分析。临街商铺的租赁政策商业市场总体概述商区的商业基础环境 商业节点人流调查商业步行街调查商业经营场调查城区交通与商业发展的关系商业业态调查商区商业面积供应情况调查思路： 前言 五星商圈概况简述商圈历史五星商圈位于城中区，处于广西柳州市中心,美丽的柳江绕城而过,素有“玉带束龙腰”、“金钱吊玉壶”之美誉。她是柳州市的政治、商贸、文化、教育、医疗、休闲娱乐中心,配套设施十分完善。更突出的是，五星商圈是具有百年历史和商贸传统的老城商业中心，是整个柳州城市的核心建成区，既具有传统的文化沉淀，又有日益繁荣的现代商业
4、。商圈范围商圈面积范围是U型半岛的中偏下部分，东西方向以沿江的滨江东、西路为界，南北方向以柳江路和广场路为界。其中商圈的核心是以路解放南路、龙城路、中山路为中心主要道路，周边还分布有公园路、曙光路、文惠路、中山路、弯塘路、连塘路、五星街、映山路、景行路、小南路、斜阳路、罗池路等临街商业街道，这些商业街道共同构成了商圈商业基础。商圈功能地位商圈着力于服务柳州城市广大居民的消费，是城市商业发展的龙头。其商业经营包括购物、休闲娱乐、办公写字、旅游消费等为前提。形成了以五星商厦、工贸大厦和丽晶大酒店、华天世纪大酒店等大型商场、酒店为主体，龙城路、解放路等特色街为支撑的城市中心商业区。龙城路、五一路以销
5、售高科技数码产品及高附加值商品为主；解放南路以娱乐、休闲和购物功能为特色；罗池路、曙光路借助东门城楼等历史文化遗产，体现旅游文化的商业特色；商圈主要承担起柳州市专业百货、酒店服务、精品购物和商务办公的作用，辐射整个柳州市。第一章 项目周边的商业基础一、交通道路组织特点l 在U形岛内，有四座桥（包括文昌大桥）通过半岛。东西、南北向交通流通能力强。l 商圈内道路分布较多单行线，包括八一路、五一路、解放北路广场路四条，组成以围绕广场为中心的交通环岛作用，车流方向如图粉红色箭头所示；l 另外解放南路、中山路、罗池路、公园路部分道路和文惠大桥亦为单行线，其他道路均为双行线。l 主要消费人流将从八一路、连
6、塘路、解放南路、弯塘路、文惠路及中山路向商圈内汇聚，道路相对较拥挤。l 在商圈内，五一路、连塘路、八一路、映山路交叉口，五一路、文惠路、解放南北路交叉口，中山龙城路交叉口的交通比较拥挤。二、商圈交通条件（对商业发展）优劣分析（1），优势l 四座桥梁与商圈相连，商圈承接城市东西南北方向顺畅流通，是城市交通的枢纽。车流人流促进商圈黄金商业机会。l 商圈内，主要由5横、6纵的六条主要道路形成的不规则“井”字型道路，道路构成形式促进聚集人流、车流，有利于商业的发展。l 商圈内共有18路公交车经过，乘坐公共车辆可达全城。公共交通的便利，集散能力强，消费者往城中区消费比较方便。l 商圈南端及偏西南端有三座
7、桥呈“山”字形合理往江南、柳西方向展开。半岛中的龙城路、连塘路、文惠路承接了商圈内的主要交通，在主要交通流中，商业消费易于渗透。l 大街小巷遍布商圈，各个交叉路口节点易于聚集人流。l 部分商场（如五星商厦、建佳名店广场）靠近交通路口，对商业经营有利。（2），劣势l 商圈除了八一路、五一路、解放北路、龙城路以外，部分道路比较狭小，人车混流现象严重，商业消费不方便。l 步行街区道路设计过宽，人流聚集能力差，商业消费氛围难以形成。l 商圈车辆停留空间过小，不利于驾车者购物消费。l 商业街及临街人流停滞空间不足，商业消费吸引力不足。l 历史遗留的小街小巷规划不合理，交通比较拥挤杂乱。l 商业街道路通行
8、能力普遍比较差，多形成“有去无回”的慷慨场景。【提示】柳州五星商圈交通环境相对陈旧，但是交通条件基础好。商圈交通的改善能促进商业流通及消费，总结：五星商圈交通基础比较好，商圈中广场周围的交通体系贯通全城。目前五一路以南的商业片区交通比较混乱，这制约了其中商业的发展。第二章 商业业态分布一、五星商圈内商业物业情况分析（商业供应量）1、主要商业项目物业情况描述u 龙城路、中山路、映山路、解放路一带聚集了众多的商业项目，大大小小商业经营场大约有28个（面积计算在1500以上）。u 以龙城路为中心，向路周边辐射150米范围之内聚集了9个商场。龙城路商业聚集度最高。u 整个五星商圈商业经营场面积体量大（
9、不包括部分临街店面），调查预计总共有20万。u 调查的十一个经营场中，四个商场经营面积上1万以上，其他经营场面积以5000居多。u 在调查的十一个商业项目中，有四个场经营比较好，分别是：以形象档次较好的五星商业大厦和柳州工贸大厦；以经营档次较低、价格较便宜的建佳名店广场和银座百货。这些商业经营场吸引了柳州大部分消费者。【提示】l 柳州商场经营面积愈大，呈现出：商业经营效果也较好！l 龙城路交通条件不及文惠路、八一路好，但是龙城路周边150米具有很大的商业体量，商业竞争格局激烈。l 老商业经营场商业经营地位比较牢固，新兴商业项目商业经营未见起色。说明柳州新增商业面积消耗速度较慢，商圈商业面积供过
10、于求，其中主要的原因是柳州市发展商业地产具有一定的盲目性、目标定位不明确性。l 商圈中，以五一路以南的商业经营区内，继续发展商业经营比较困难，源于商区商业发展已经较为失败。2、主要路段商铺情况描述u 整个商圈内主要路段临街一层铺面有717个，面积共计24604，平均每间铺面约为34，主要是以中小铺面为主。u 中山路的铺面数最多，铺面经营以小吃为主。u 从我司对商圈内个主要路段的初步调查，所调查路段因部分有临街二层商铺的商业面积未进行调查，调查部分约占整个商圈铺面的60%左右，预计整个商圈内临街商业面积约为41000。 【提示】临街铺面中心多，两边散。周边适合发展特色商业，使商业分布配比更合理。总结：商铺供应体量大，商业经营底气不足。根据我司对商圈内商业供应量的初步调查，仅仅五星商圈估算出整个商圈内商业总供应量在30万左右，按城中区12万人来计算人均商业面积，达2.5/人，商业面积供应十足，要使商业面积能够消化，加强商业运作能力及改善交通体系是前提。二、项目周边30分步行圈内（五星商圈外）商业物业情况分析描述u 30分钟步行圈的商业铺面，主要
