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1、粤豪实业白沙地块前期定位策划方案前言夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎。吾以此观之，胜负见矣！孙子全程策划/代理的重中之重帮助项目赢在起跑线上！赢了再打！“好房子自己会说话”，房地产产品成形之时，便决定了它未来70%的命运。而从营销的角度来看，做产品其实就是做卖点。从市场的角度来看，我们认为有三种不同的态度迎合、引导、超越！从行业竞争的角度来看，存在“三品”之争品质、品位、品牌！究竟是在产品中做卖点，还是在卖点中做产品？究竟是迎合市场，还是引导市场，抑或超越市场？“三品”之争，企业如何过渡？如何取舍？孰重孰轻？我们相信，正因为不同的态度，不同的选择
2、，也成就了不同的开发商。所以就会有人做车头，有人当车厢一思路决定出路粤豪实业拟开发建设桂阳高速公路旁阳朔县白沙镇旁地块，经我公司对地块现场及周边的调查，对该地块的评价和概述如下：1 土地规模约150亩，地处桂阳旅游大通道旁，距桂林市区约50分钟车程，距阳朔县城约15分钟车程。2 地处阳朔县白沙镇，该镇以农贸业为主导产业，镇区经济较为富裕，产业较为单一，以农作物种植与贸易为主。3 交通状况较为理想，距离桂林大旅游圈的接待中心阳朔约15钟车程。4 周边生态良好，背山面水，接近阳朔新旅游线路遇龙河。5 地块较为平整，利于开发，地块周边配套几乎为零。地块为毛地生地。6 地块紧接着一个变电站，对地块的开
3、发产生一定负面影响。7 地块范围内折迁面积不大，有利于控制成本，但地块沿公路部份未纳入开发地块中，沿路民宅挡住了地块大部份的视觉范围，造成地块主入口较窄，进深短，内开面宽，在今后的开发中，不利于较好地树立起地块的良好形象。8 地块地处山脚，衍接白沙镇农贸市场，较市近景的同时，又被无序低档的人工建筑影响，可谓利弊兼有。针对粤豪实业白沙地块所处现状，如遵循传统房地产开发思路，无异于是在为政府“垦荒”，且地块旁边的农贸市场，档次低，形像差，虽在桂林地区具一定知名度，亦是依靠良好的物产与低廉的价格打开销路，如加大农贸市场的建设力度，相对的就会抬高其农产品价格，短期内会对其市场销路造成不良影响。而且，农
4、贸市场的规模及其产业，绝对不足以支撑项目的发展基础。如遵循传统房地产开发思路，该地块最佳的发展选择一是整治地块后，分割出让；二是小步慢跑式的大盘小做，大盘慢做，逐渐积累市场；三是投巨资强势启动项目，拉开市场；四是斥巨资大兴公建配套。显然这些都不是粤豪实业所期待的效果。最大的劣势背后往往隐藏着最强的优势！白沙地块，无论如何开发，都必须遵循“生地一一熟地一一宝地”的开发过程。常规性的地产开发，难以实现土地的最大利用价值，难以高产出。思路决定出路！只有跳出地产做地产，才是该地块最佳的发展选择。同舟房地产策划公司以辩证的、发散的、逆向的思维，在充分考察了桂林房地产市场现状基础上，结合国内最先进的房地产
5、开发理念一一泛地产理念，认为粤豪实业白沙地块的开发，不是桂林房地产市场中随波逐流的一枚棋子，不是在别人的基础上的简单克隆，不是单一地产的单向开发，不是桂林郊区又多了一个较大的楼盘。而是桂林房地产市场走向复合地产开发的第一啖汤，是桂林房地产市场方向的转折点，是桂林房地产的升级版，更是广西复合地产开发的样版田。是粤豪实业出品牌，上平台的转机，是粤豪实业“金鳞化龙”的腾龙一跃。于此，同舟房地产策划公司结合地块生态良好，交通优良，地处旅游大通道且接近桂林地区旅游接待终点一一阳朔等地块优势，将地块开发与发展的着眼点放到了保健养生、旅游、生态、度假的层面上，跳出单一地产的开发思维，站在更高的层面，对地块的
6、项目定位为一一中华养生园！问题的提出（一）房地产业：相对过剩的市场呼唤新的突破点中国从计划经济向市场经济过渡只是刚刚起步，房地产市场作为一个新兴行业也只走过了十年的历程。当房地产的开发完全打破了过去计划经济体制下的，由政府统一规划、投资、分配的格局，投资行为、开发行为完全市场化运作后，土地这种稀缺资源作为房地产开发中的核心，受能否获得土地、以何种价格获得、距离的远近、入市时机是否适合等因素的影响，在相当大的程度上左右着开发商的投资和开发行为。但这种情况在今天已开始改变，一个城市无论是其经济的发展，还是其城市布局的完善形成，政府的计划或总规在某种程度上可以左右其发展的方向，但只能是停留在宏观的层
7、面上，起到一种引导的作用，而最终的实施还是要靠市场这只“无形的手”发挥作用走过2003，我们不难察觉，桂林过去5年的房地产开发，造成了无论是别墅、住宅，还是公寓、写字楼之间的大量相互克隆。从最初的风起云涌、大起大落到现在的小心翼翼、谨小慎微，至今，业内的发展速度得到了基本控制，法律体系也初步形成，行业管理水平明显有了提高，并初建了以住宅为中心的产业结构，行业的竞争因素已深入到土地储备、融资能力、品牌、政府资源、信息等数个方面。但种种努力，换来的业内形势仍然不容乐观。总的来说，桂林目前的房地产发展阶段已从最初的卖遮风挡雨的居所，到由卖地段向卖环境过渡的阶段，当我们走过2003，不得不承认，桂林房
8、地产市场的相对过剩已是不争的事实。桂林地产亦由功能性地产向概念地产逐步发展，在这一时期，象雾象雨又象风的传统房地产市场面临着前所未有的严峻考验和挑战。在全民地产运动当中，“外资、外地、外行”纷纷介入房地产的“三外现象”比较突出。但许多“外行”还没有很好地为自己的房地产事业进行差异化的战略定位，没有充分发挥企业自身独特的资源优势与核心能力，还亦步亦趋的学万科，赶中海，不能不令人深思。多年来，桂林市的房地产开发大都集中在住宅建设上。虽然在建筑设计、建筑语言、建筑风格、建筑结构、建筑功能、建筑用途等多方面作了大量尝试与探索，但也仅仅是初步满足了用户们的基本需求。当技术日益完善，细节越来越被重视，竞争
9、体现于技巧时，标志着一个阶段的即将结束，新的时代即将到来。房地产毕竟不等于钢筋加水泥，我们必须跳出和突破单一化的原有住宅格局，充分考虑现代人和现代社会的多元化全方位需求。而对纷繁复杂多变的社会和群体，单纯、表层意义上的房地产开发显然已经落伍。房地产业急需惊人一跃，急需在更大的范围内整合多种资源，导入新的要素，寻求新的增长点。谁抢占了房地产开发和发展的制高点，谁就可以掘得第一桶金。事实上，人类活动的一切建筑环境均完全可以纳入房地产范围。考察和细究人类一切活动，不难发现，人类关心的头等大事就是健康。人类最根本最本质的需求也是健康。“对健康的投资永远是生命中回报率最高的投资”早已是现代人新的健康观。
10、人们渴望健康，人们期盼健康，人们正以热情的目光呼唤和注视着能真正提高健康水平和生活质量的全新健康产业的诞生。健康产业：供需矛盾之中蕴藏巨大商机随着经济的发展和文明的进步，人们在解决温饱问题，迈向小康和富裕之路的进程中，保健意识日益增强，如何提高生命质量，实现人自身的可持续发展，已成全社会普遍关注的问题。由此，形成了对健康产业日益扩大的巨大市场需求。1、 对健康问题的从新认识何谓健康？一一世界卫生组织（WHO这样解释：“健康是身体上、心理上和社会上的良好适应状态，而不仅仅是没有疾病和不虚弱”。身体没病不代表何康！人的生命质量可分为三种质态：何康态、亚何康态和病态。所谓亚何康态是指介于何康态和病态
11、之间的轻度身心失调、潜临床及前临床状态。长期以来，人们通常只关注病态，以为无病即何康，有病才就医，而忽视了介于健康与病态之间的亚健康问题。国内外的研究表明人媲国处于健康和病态的分别为15%左右，而处于亚健康的人则多达60%以上。就年龄而言，根据对2.3万人群的详尽调查表明，1840岁的人随着年龄增长，身心轻度失调等亚健康状态呈缓慢上升趋势，而到40岁以上，潜临床状态的比例陡然攀高，55岁前后进入临床状态的明显增多，65岁以上的人大多数也处于生理性衰老状态，这也是亚健康的一特殊表现类型。2、 心理亚健康问题日益突出随着时代的发展,健康的内涵和外延也在不断变化,心理健康日益受到人们的重视。身体与心
12、理、物质与精神、个人与家庭、社会的均衡式协调发展是健康的基本内涵。然而，现代人多自觉不自觉地选择了不良的、失衡的生活方式，因而导致生命质量的下降，尤其是心理健康日益恶化，这已成为身体健康人的主要特征之一。资料表明，近年来，我们精神病城市发病率高于农村，文化程度高的人群高于文化程度低的人群。表明现代人对于快节奏、大压力的都市生活缺乏足够的适应能力。如何将心理疾病消灭在亚健康之中，保持健康的心态，是摆在现代人面前的一个重大命题。其实，心理健康失常对人的危害岂表现在精神病之中。即使是处于亚健康态的心理疾病就已经对人的生活与工作构成了严重的困扰。而且，这种困扰是最为广泛和深远的。失眠、健忘、妄想、多疑
13、、孤僻、冲动、易怒等心理的“亚健康”正在影响着人们的生命质量、工作质量、家庭生活和人际关系。由于亚健康的心理问题集中出现在成功人士，包括政府和各级干部，工商界高层管理者及高级专业技术人士等身上，使这些社会精英层工作效率低下、甚至因种种生理、特别是心理问题的困扰，以致决策失误，创造力衰弱，这是我们社会文明进步重大损失。总之，亚健康将是21世纪人们广泛关注的焦点，是健康产业的一块新的和日益扩大的领域。在21世纪，将有85%的医生从事关注病菌前状态的工作，仍坐在医院里干等病人求治的医生将不超过15%。可见，健康产业中市场前景最广的领域是人们长期以来所忽视的亚健康领域。3、 亚健康问题的解决之道巨大的
14、市场需求在我国，人们的生活由温饱步入小康和富裕，释放出巨大的对亚健康市场的需求。越是经济发达的地区，由于生活节奏快、竞争激烈、心理压力大、人际关系复杂，亚健康问题越严重。在城市中，40岁以上白领阶层紧张综合症、慢性疲劳和心脑血管及代谢方面有异常的情况日益突出。大城市与城镇居民同年龄段人群相比，前者已进入亚健康状态的比例要高出7-9%。在发达地区，尤其是那些先富起来的人，以及于激烈竞争中崛起的“新贵”，多处于亚健康状态。不健康的社交场所、不科学的休闲方式、盲目的保健养生手段，不良的生活方式与行为，使他们身心疲惫、心力憔悴，他们呼唤保健，他们呼唤健康。他们的车子有“奔驰医院”、“宝马医院”、“奥迪
15、医院”，他们却没有一个理想的保健场所。充满来苏水味、令人感到压抑和窒息的医院，以及千篇一律、枯燥乏味的疗养院都不是他们的理想去处。这些成功人士，从80年代起披星戴月，不求代价，到现在事业有成，身体如同汽车一样出现机件劳损，心理也有些失衡，但又不属于传统意义上的病变，现有医疗在数量上、质量上都难以满足他们的要求。他们的需求一直处在被压抑之中，他们的日常生活保健急需要专业性指导及信息支持；他们急需在保健养生的同时，又可兼顾商务、社交、休闲、娱乐。4、 同样巨大的市场空缺保健市场未能提供有效供给哪里有需求，哪里就有市场。在桂林地区，保健养生场所几乎仍是一块市场空白，即使有，也是在技术力量上多依附于某个医疗机构，也出现了一些与老干部中心相结合的“特诊”及一些贵族医院。与传统医院相比，只是在量上的不同，而没有质的飞跃。甚至有的技术条件还不如传统医院，这是致命弱点。另一方面：人们的社会性休闲保健从早期的卡拉OK桑拿按摩等盲目性、单一性消费转向各种运动康体中心，并有回归社区、回归家庭的趋势。一些富人自发形成了私人医生网络，而这些医生多为治病的专家而非保健（亚
