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1、龙港楼市分析与重点项目罗列鉴于目前龙港楼市现状以及本项目的地块特点， 本司经过当前市场调研与分析， 从龙港楼市与龙港重要楼盘两方面出发， 深入分析目前龙港房地产现况， 供贵公司决策参考。第一部分：龙港楼市现状一、龙港楼市的五个发展阶段. 1、起步期（ 1997 年 2000 年）龙港的楼市大约是在 97 年之后才开始起步，东方大厦为龙港的第一个商品房，并且是当时的标志性建筑， 之后泰安商厦、 龙港大厦、银苑大厦以及银海大厦等相继开工，掀起了龙港炒房和炒地的热潮，龙港楼市开始起步。2、高潮期（ 2000 年前后）龙鳌并市以及一系列龙港农民城的正面宣传， 使龙港人及其他地区的投资者都对龙港的前景充
2、满希望， 这进一步加深了龙港对周边乡镇的吸引力。同时， 大批大厦的开工，大厦居住概念宣传的加深， 使房地产市场急速升温， 房地产价格一路水涨船高， 楼市达到了高潮期。当时的一个地基价格一路从7、8万涨到了 27、28万，房价也从1000元/itf多涨到了每平方米 3500 元左右，直逼当时的温州市区的房价。当时的新世纪大厦拍出个龙港地价的天价，每亩800 万。3、低迷期（2000 年 2003 年中）2000 年，省政府领导视察龙港，对龙鳌并市做出了悲观的预测（领导原话：龙鳌并市是搞不起来的）以及瓯南大桥建设、高速公路的工程滞后，从而成为了龙港楼市的转折点，表现龙港楼市晴雨表的地基价格一降再降
3、，一些房开开发的项目因市场的滞销而一度停工，至此龙港楼市进入低迷期。4、复苏期（2003 年下 2005 年上）2003 年年中，受温州楼市低迷及宏观调控政策的影响，温州炒房者开始把投资目标转移到温州周边地区， 此时恰逢龙港瓯南大桥开工以及高速的通车， 龙港将成为温州南部经济中心地位的确立和巩固， 使得龙港的发展前景更加明朗化， 这些利好消息大大刺激了温州投资者的信心，部分温州炒房资金开始注入龙港，房价也开始上涨。同时一部分2000 年房市火热时推出的楼盘在这段时间内相继投入使用， 如长运大厦、 华百大厦等， 使龙港人看到了真正大厦生活的优越性及象征性， 因而大批龙港人对这类已形成居住形式的认
4、同， 房价平均涨了 1000元/itf左右，龙港楼市开始复苏。5、理性增涨期（2005 年中 2007 年 3 月）2005 年，政府明显加强对房地产业调控力度，连续出台多项实质性房产政策，宏观调控措施进一步细化，其目的是规范了房地产发展，稳定房价。受其影响，上海、杭州等城市楼市都进入调整期， 但对于主要以自住型客户为主、 市场供应平衡的龙港楼市， 其冲击力并不大。 2006 年 6 月份， “国八条” 、 “国六条”相继出台，相隔不久又出台了国务院 “国十五条” 等。 虽然龙港房地产市场也造成较大的市场观望情绪， 但楼市依然左右着人们的投资热情。 从龙港城市发展角度和房地产发展周期性来看，
5、龙港区域无论是居住还是投资， 其价值或者回报都比周边乡镇优越，刚性的购房需求支持着整体楼市继续保持正常的发展进程，房价也稳步攀升，位居苍南第一（平均比灵溪房价高300元/ itf,比鳌江高出1000元/ m2）。6、高涨期（ 2007 年 4 月 -2007 年 10 月）在理性增涨期中， 龙港置业者越发对龙港楼市充满信心， 从而引发了龙港连续七个月的房价高涨期，农历五月也未出现冷市的迹象，整体房价在短短几个月内涨幅超过1000 元/m2o这一次的楼市高涨同2000年的高潮期有很大的区别，其一，此次高涨的房产主要以开发商开发的商品房为主， 地基、 集资联建房在高涨期中也曾表现出高涨的态势， 但
6、在高涨期中旬便表现在疲软，而商品房一直持续整体高涨期；其二，此次高涨期的置业者与2000 年高潮期本质的区别是， 置业者购房的目的是自住与投资兼顾， 自住的刚性需要支持着房产的高涨。7、楼市调整期因龙港两个楼盘（锦绣名园、永泰嘉园）不符合市场规律的高价位开盘，导致了到龙港置业者的恐慌， 人们纷纷对该两楼盘进行抵制的态度， 一手有关系客户得到房源， 但二手无人接手， 市场无法循环运转， 最终使得两楼盘销售滞后。受其影响， 龙港市场发生了一定的变化，置业者纷纷采取观望的态度，不急于购房。调整期的龙港楼市较为平稳， 但是处在中心位置的楼盘市场前景仍受购房者关注。二、当前的龙港楼市总体特征1、地段价值
7、观念根深蒂固龙港人买房十分重视地段，把地段看做个人身份和楼盘品质的重要衡量标准。处在中心区域的楼盘得到更多的市场关注， 即使在户型、 景观、 花园等不理想的情况下， 仍能被市场接受，并且供不应求， 房价也颇高，如江滨路的康翔大厦。 而在位置相对偏远的楼盘虽然有一定品质但得不到市场认可，价位与中心区有15002000 的差距，如置信城市花园等。2、楼盘品质不断提高自 2003 年龙港房地产复苏， 龙港房地产并以蓬勃地发展壮大， 新的地块出让、 新的楼盘开发建设、新的楼盘交付使用，短短几年，龙港数十个楼盘拔地而起。在这几年过程中，龙港新开发的楼盘渐渐地关注自身“内功修炼” ，尤其是在户型的设计、小
8、区景观的规划、建筑形态的表现等有较大的提高。锦绣名园、置信名都等楼盘就是龙港品质楼盘的代表。3、楼盘接受度两极分化几年龙港整体楼市的良性发展， 各楼盘房价都有不同层度涨幅， 但各楼盘受市场的关注层度却不一， 出现楼盘两极分化的局面。 在龙港中心区域地段开发的楼盘， 往往能吸引置 业者蜂拥而至，房源比较紧缺，供不应求。另一方面，位置欠佳、楼盘品质不高的楼盘销售滞后，较为明显的是下埠的各楼盘销售滞后。4、舆论传播作用力大在龙港， 因地域的范围小和人际关系的错综复杂，置业者获取楼盘资料、 信息的一种重要途径是口碑传播，这种传播的速度及时、覆盖面广、影响力大，同时由于是在朋友、亲戚之间传播的， 他们对
9、于传言的十分笃信，锦绣名园、永泰嘉园市场不能认可，除了价位高之后，市场舆论也起着相当大的反作用。5、户型面积、结构单一2004年开始龙港市场上楼盘的主流户型为140750 m、2005年后国家对“非普遍住宅” 有了明确规定， 开发商也有意识地调整户型面积的设计， 但对龙港的主流户型结构变化 并不大，置业者并不会因为契税等因素而降低对住房的需求，140150 itf仍是市场最被接受的面积。在房型结构设计方面，龙港各楼盘都延续传统的户型结构，虽也随着时代有所改进，从原来的一梯多户发展到现在一梯两户、 南北通透， 但户型结构仍较为单一， 具有创新理念 的新颖户型严重缺乏。6、楼盘均价未突破5000
10、元/ 平方米。目前， 龙港的楼市处在理性的发展期， 房价在一定时期都后会有小幅的增长， 但整体 房价仍未突破5000元/ itf。在龙港置业者最为追棒的城市中心区域楼盘如、红日海景、华百大厦等，其价位已上升至将近6000元/itf,尤其置信名都均价可以达到8000元/itf,而在其他楼盘由于地段、品质等不佳因素影响价位在4600元/nf左右，如锦港嘉园、置信城市花园7、刚性需求，支持旺盛购买力龙港经济发速发展，带给龙港人富裕的生活水平，同时随着住宅观念的更新，龙港人也对商品房需求不断增加，尤其近年，在龙港房地产给置业者或投资或自住双重信心和 80年代前后出生的年青人结婚住房的需求的条件下，刚性
11、购房需求支持着龙港房地产稳步发展。8、缺乏专业的策划包装相比温州市区， 龙港房地产楼盘的策划包装销售起步较晚， 楼盘的开发销售， 只是沿袭传统的产品销售模式， 基本上未有专业的策划与销售程序， 未有从本质上提升楼盘的品质和影响力。 自 2004 年始， 专业的开发商进驻龙港， 同时也引进了专业的楼盘策划包装概念，并取得了成功， 受其影响本地的地产商也意识到经过策划包装后， 楼盘知名度可以得到大幅度提升，更利于销售工作的进展，但仍只是局限在对楼书的制作方面， 对楼盘实质性、 专业 性的整体策划包装还是处在初级阶段。9、炒房风有所抬头受前几年楼市泡沫的影响， 龙港人对于炒房十分谨慎， 而随着龙港镇
12、城市实质性的发展和龙港楼市的连年理性涨幅，置业者在龙港购房中获取了投资利润，也获得了投资信心，炒房意识有所上扬。 但这次炒房行为并非盲目， 炒房者大多相当理智也相当有经验地选择龙港最佳或最具潜力的地段，如镇中心繁华区、江滨路、规划镇中心等，另一情况是，炒房者大部分都为苍南本地的私营企业主和政府机关公务员， 具有投资房产与自住并举性质， 一定 程度上降低了炒房风险。10、楼盘暗箱操作普遍存在龙港房地产得到了充足的发展，但市场仍未规范和健全，各楼盘暗箱操作的销售模式普遍存在。 往往开发商在楼盘开发初期就对外宣称楼盘已销售一空， 哄抬市场， 制造供不应求的氛围， 而在内部认购或开盘之后， 开发商又会
13、不定期的逐步对外放出少量套房。 因此业内有人称此做法为 “挤牙膏卖楼” 。 该操作模式如果运用合理也是一种促进楼盘销售的策略，但其不利影响也同时存在，比如房开的信誉度、对楼盘后期销售也可能带来一些负面影响。三、市场发展趋势：1、房产市场供给量缩小据龙港土地资料显示，今年龙港镇仅拍出一个地块，位于龙港东南方向世纪大道边上的象中村。 土块放量少， 导致土地价格急剧上升， 从而使房产成本上升，未来楼盘之间的竞争也必将演变为市场份额的竞争，这也促使开发商不断要提高自己的业务水平和开发能力。2、楼盘品质逐步上升市场升温地价上升迫使开发商自律提高水平， 开发产品品质将逐步上升， 出现精品楼盘，产品更加丰富
14、多样、设计更加新颖成熟，与此同时，目标市场也随之多元化、理念化、楼盘之间的竞争变为对市场把握的竞争和对楼盘品质的竞争。3、板块优势显现，高品质楼盘相对集中受城市规划发展和城市各市政设施完备度的影响， 未来龙港住宅开发将向东南方向世纪大道一带发展。 但受地段观念影响， 处在龙港城镇中心区域的楼盘得到更多的市场关注， 供 不应求，房价也将水涨船高。4、高涨幅出现松动龙港楼市在各项利好作用下，房价积极上扬，房市有利可图，以及看好后市发展，在刚性需求和投资买房卖房双重作用下， 过度炒作和主观抬高房价， 促使龙港房价出现虚高， 也会掏空一部分市场价值。在一次次虚高的价位被打破接受之后，有价无市的房价必然
15、需要一定的过度量来消化。 同时受贷款银根紧缩、利率上浮调控政策的影响，近几个月来，龙港楼市出现转向的迹象，其二手房成交量有明显的下降趋势，高涨幅在经历几个月后出现松动的迹象。但小幅的价格波动，将不可避免，高品质楼盘，仍然还会继续受到市民追捧。5、客户需求变化，对楼盘提出更高的要求分析现在龙港房产市场，客户需求已经发生了质的改变和飞跃：已由先期的单纯追求满 足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。此外他们在追求上述要 求的基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。6、市场竞争日趋激烈高品质住宅、高端物业将成为下一步龙港房地产市场中的涌现，近几年龙港开盘的楼盘 以高层为主，配套完善的精品质的小区物业却不多，而近又几个主要的开发商都将推出自己楼盘，市场竞争日趋激烈， 这会推动市场产品整体品质的提高。我司认为下阶段龙港高品质小区物业市场的竞争不但是营销推广的竞争，更是产品品质的竞争，必须使产品具有差异化的品质特征，再辅以积极而有具有针对性的营销手段，项目才能在竞争中立于不败之地。7、宏观调控可能进一步深入
