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1、房地产评估市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5，则该实例的实际价格是（ ）。A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。 A估价时点 B搜集该可比实例时C进行房地产状况修正时 D成交价格所反映3、比准价格是一种( )。 A公平市价 B评估价格 C市场价格 D理论价格 4比较法的理论依据是( )。A预期原理 B替代原理 C生产费用价值论 D最高最佳使用原则5不适宜用比较法评估的房地产是( )。 A商品住宅
2、B写字楼 C纪念馆 D标准工业厂房6运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。 A13 B15 C35 D3107对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8下列( )情况会导致房地产价格偏高。A卖方不了解行情 B政府协议出让 C购买相邻房地产 D设立抵押的房地产 9可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。 A高 B低 C相等 D不可比10卖
3、方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。 A高 B低 C不高不低 D无法确定 11采用比较法估价时得出四个估价结果，220元m2，240元m2，280元m2，230元m2。若求其中位数，则为( )元/m2。 A230 B242.5 C235 D24012为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最
4、接近于（）m2。A3790元m2 B4238元m2C4658元m2 D4663元m213.下面说法错误的是( )。A可比实例在成交日期时的价格(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格B可比实例在成交日期时的价格(1+价格变动率期数)=在估价时点的价格C可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D可比实例必须是正常交易14某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元m2。A850 B845 C869 D857二、计算题1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款2
5、0万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？5
6、、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元243万元人民币成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地
7、该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，
8、可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：8.5，2003年10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请
9、利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。7、 有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期2003年8月
10、1日2003年7月1日2003年11月1日交易情况-1%0%+2%房地产状况+2%+4%-2%注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。（3）汇率：2003年7月1日12月31日1美元=8.3元人民币 2004年1月1日5月31日1美元=8.2元人民币（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。9、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为150
11、0m2；（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。（2）可比实例的成交价格如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.（4）房地产状况比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实
12、例B可比实例C因素10.41009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。房地产评估市场比较法练习题一、单项选择题1、 某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5，则该实例的实际价格是（C）。2、 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（D）的房地产状况。A估价时点 B搜集该可比实例时C进行房地产状况修正时 D成交价格所反映3、比准价格是一种( B )。 A
13、公平市价 B评估价格 C市场价格 D理论价格 4比较法的理论依据是( B )。A预期原理 B替代原理 C生产费用价值论 D最高最佳使用原则5不适宜用比较法评估的房地产是( C )。 A商品住宅 B写字楼 C纪念馆 D标准工业厂房6运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( D )个。 A13 B15 C35 D3107对交易实例进行区域因素修正是因为( B )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8下列( C )情况会导致房地产价格偏高。 A卖方不了解行情 B政府协议出让 C购买相邻房地产 D设立抵押的房地产 9可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( A )。 A高 B低 C相等 D不可比10卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( B)。 A高 B低 C不高不低 D无法确定 11采用比较法估价时得出四
