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1、 .wd.建工新康桥商品房开发Morning公馆工程可行性研究报告目录第一章工程概况一、 地理位置二、 地形地貌三、 交通情况四、 街区功能情况五、 经济技术指标第二章工程开发经营环境分析一、2006年国内经济及房地产市场总体分析二、*市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章工程周边物业市场调查分析一、投资地块的区域分析二、工程周边主要物业分析三、工程区域消费者调查分析第四章工程开发经营优势点与时机点分析一、工程开发经营优势点项二、目开发经营时机点第五章工程定位一、目标市场定位二、定位前提三、产品定位四、案名第六章工程规划、建筑设计一、工程总体规划二、住宅建筑设计三、小区配套设施四、
2、环境艺术设计第七章工程开发经营策略及投资估算一、工程开发经营策略二、工程投资估算三、工程实施进度第八章工程开发经营状况分析一、工程销售方案二、工程销售收入估算三、工程盈亏平衡分析四、资金预测第九章工程开发经营风险分析第十章结论第一章工程概况一、地理位置工程地块位于*高新区长石村26号，毗邻高新技术开展中心，原是安装公司办公楼及员工宿舍所在地。地块距渝州路迎宾大道主干道约500米，工程周边已形成良好的居住气氛，拥有良好的配套设施，交通便利。二、地形地貌本地块位于石桥铺高新区，渝新路和渝新支路穿插点旁边，工程用地为方形，较为规整，地形高差约6米，用地北侧临渝新路，东侧临渝新支路，西面及南面那么为已
3、建成住宅。地块北面红线处有渝新路的路基堡坎，高度约5米，地块南面有高度约6米的堡坎，紧邻红线旁边建筑物。三、交通情况工程临渝州路约200米，交通十分便利，有多路公交车通过。四、街区功能情况 本区域范围内，街区功能已经成熟，工程临*电视台约200米，到石桥铺电脑市场约500米距离。生活配套完善，有华宇名都城的综合购物商场，临近南方花园美食一条街，建工新康桥商业已经形成，有超市、小吃店、网吧、美容店等。四、经济技术指标分类单位数值总用地面积平方米 2232容积率 6.9建筑密度30绿地面积绿地率按居住用地计算25车位个53第二章工程开发经营环境分析一、2006年国内经济及房地产市场总体分析2006
4、年，国内国民经济继续保持平稳较快开展。初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，比上年同期加快0.3个百分点。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，已经连续12个季度保持在9%以上。国民经济的快速开展是保证房地产行业开展的经济基础与前提；国民经济各行业的蓬勃开展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。 2006年被业界称为“房地产政策年。中央及地方政府针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策。虽然住房构造调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经
5、形成，但房价在“且调且涨的曲线下一路前行，北京、广州等一些城市的房价仍旧一路飙升，政府宏观调控的核心目标并未到达。房地产开发投资增速总体上出现逐渐放缓态势，但目前水平仍处于高位，其投资反弹压力依然较大；开发企业资金来源中，银行贷款、外资及其他资金房地产投资的“追逐力继续上升；全国70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在局部地区商品房销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，新建商品房空置面积居高不下。房地产市场总体上受到国家宏观经济形势、宏观经济政策以及房地产调控政策等方面的影响。二、*市房地产市场分析*市房地产市场经过屡次宏观调控之后，已由成长期向成熟期迈进。2006年，
6、全市建筑业累计实现产值达885.18亿元，比上年增加100.61亿元。全市建筑业从业人员总计高达36.3万人，在全市城镇经济单位从业人员中，约占20%。全年建筑业企业房屋建筑施工面积约10824.39万平方米，比上年增加48.68万平方米。其中，新开工房屋面积6252.60万平方米，比上年增加86.43万平方米，增长1.4%。全市建筑业企业房屋建筑施工面积到达1082.44万平方米，房屋建筑竣工面积517.46万平方米，竣工价值364.14亿元。2007年4月的*楼市较之3月在供应量和成交量上继续保持大幅增长。4月*主城区共有37个工程入市，除两个商铺工程外，均为住宅工程。入市体量约为136.
7、95万。其中，渝北区推出体量55.2万，居各区之首。与2007年3月的市场情况相比，4月的市场供应不管是在楼盘个数还是推出体量上都维持了较高增长率，其中，推出体量环比增长了46.2%。在市场成交方面，4月主城区共成交商品房15773套，成交建筑面积153.14万，成交金额43.85亿元，平均成交单价为2863.4元/建筑面积。在总成交量上，与3月相比有较大幅度的增加，成交套数环比增加38.5%，成交建筑面积环比增加39.4%，成交金额环比增长36.6%。在成交单价上那么有小幅下跌，相比3月的整体成交单价有50元左右的小幅滑落。2007年5月春季房交会期间，商品房交易成交6042件，成交面积68
8、.5万平方米，成交金额21.4亿元。其中住宅成交面积 56.1 万平方米，成交金额16.9 亿元。建筑面积平均成交价格 3017元/平方米，扣除一价清因素，建筑面积平均成交单价2917元/平方米，比去年春交会增加128元/平方米，增幅4.6%,在成交的商品房住宅中，建筑面积在110平方米以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的50.24%，成交建筑面积单价在3000元以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的51.62%，非住宅成交面积12.5万平方米，成交金额4.46 亿元，平均成交价格3579元/平方米。存量房转让成交1788件，比去年春交会增长98.89 %，成交面积14.645万平方
9、米，比去年春交会增长了97.37%，成交金额2.674亿元，比去年春交会增长98.5%。三、有利投资经济形势成因分析1、*一小时经济圈的建设，将加快*的城市化进程和城乡统筹开展，从而加快外地人口和*市域农村人口向圈内城区，特别是主城核心区的聚居，人口数将会大量增加，这将直接刺激城区商品房的消费。2、随着市民收入水平提高，外来人口增加，将会带动商品房消费水平的提高 城市要素的聚集、投资与产业开展步伐的加快、城乡互动融合局面的形成，将促使经济迅速开展、就业不断增长、外来人口和非农人口增加、城乡居民收入增加，从而提高市民的投资置业能力和商品房消费水平，增强对商品房的购置力。3、胡总书记关于*作为“西
10、部地区的重要增长级、长江上游的经济中心、统筹城乡开展的直辖市的全新定位，使*站在了一个更高的平台上，必将引来更多关注的目光和要素的聚集；一小时经济圈作为实现*三大定位的核心载体，将成为外来投资和房地产需求主要落脚点，这势必引来更多的房地产投资商和开展商进入*一小时经济圈。而*地位的提升、巨大的城市增值前景和外来人口的快速增长，必将导致产品外销比例的大幅增长，使*房地产市场形态由过去“外乡化、封闭型向“区域化、外向型转变。第三章工程周边物业市场调查分析一、投资地块的区域分析工程周边较为成熟，具有良好的市场背景支撑，交通、商业、医院、学校、农贸市场等配套设施完善，且石桥铺作为高新区最为繁华的商业、
11、交通节点，近十年开展迅猛；而石桥铺又聚集了全市大量的高新产业，特别是IT行业，一直是全市最大的行业集散地，其业务范围覆盖整个西南地区。二、工程周边主要物业分析渝洲路沿线在售楼盘一览表工程名称物业地址开发商开盘时间占地面积总建筑面积/套数容积率物业形态户型及面积价格定位周边配套南方新城北苑九龙坡区高新区石桥埔渝新路(原香榭里) *南方集团2005-11-18高层88-120均价3100 大配套、小户型社区一个大型的邻里中心，包括健身房、游泳池、网球场，还规划了小学、幼儿园、社区便利超市、商业街等，以及数万平方米的园林、运动场 归谷城市美墅九龙坡区高新区国宾道旁500米处(歇台子彩电中心对面)*和
12、平房地产开发2005-9-143800058000216套停车位:4321.2别墅户型面积从169到300均价3800元/中小学:*外国语学校及其附属小学、歇台子小学、渝高中学等幼儿园:后勤工程学院幼儿园、*外国语学校及其附属小学综合商场:新世纪、人人乐、国美等医院:华西妇科医院、协和医院、新桥医院其他:渝高办公区、劲力酒店 珠江华轩二期九龙坡区高新区渝洲路77号*珠江实业2004-4-245720002700002000套停车位:6002.8高层20-232均价3300元/中小学:渝高第一实验小学 外国语学校 后勤工程学院综合商场:杨家坪步街街、重百、富安百货、跃华商厦邮局:中国邮政局银行:
13、工商银行、建设银行、中国银行医院:协和医院 324医院南方新城风林丽舍 九龙坡区位于平顶山公园以南、南方香榭里高尚住区以北 *南方集团2005-7-18400亩40000011层小高层+花园洋房82180小高层：均3000元/花园洋房：均3600元/ 西亚怡顺佳苑九龙坡区高新区香榭街66号*西亚物业开展2005-5-191610056300停车位:180个3.493栋21层高层一室：41.66-43.68一栋约320户二室：77.55三室：111.67均价3230元/活动房均价2880元/高新区的顶点生活中小学：渝高实验小学目前，渝洲路沿线在售楼盘主要有南方新城北苑、归谷城市美墅、珠江华轩二期
14、、南方新城风林丽舍等楼盘。该沿线的楼盘的主要为配套完善的成熟大社区，物业形态以高层为主。而目前受近年的国家宏观调控及市场影响，各楼盘一改往日主推中大户型的思路，在售局部的户型主要调整为以二室为主，主力面积范围在70100/，销售均价集中在3100-3300元/。石新路沿线在售楼盘一览表工程名称物业地址开发商开盘时间占地面积总建筑面积/套数容积率物业形态户型及面积价格定位周边配套恒鑫名城九龙坡区高新区石新路218号 *恒鑫房地产开发 2005-1-96000003028套停车位:565个3.33高层两室两厅：70、76、80三室三厅120、117均价2800元/中小学:兰花小学、凤鸣山小学、巴山小学,幼儿园:小区自备,综合商场:石桥铺重客隆超市,医院:西南医院、新桥医院、大坪三院,其他:巴山农贸市场、30亩景观公园，内有游泳池、网球场及羽毛球场国窖明城九龙坡区石桥铺石新路巴山加油站旁*国窑房地产开发2004-11-2073.57亩139666888套停车位:5353.5高层一室：38.37二室：63.12100.28三室：86.54104.38均价3100元/经济实用、舒适安全的群众精品住宅中小学:石新路小学综合商场:农贸
