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1、印度房地产商 篇一：20210804_麦肯锡专访印度最大开发商不一样的利益群体、不一样社会背景条件下的民众，总是会对政府的政策指指点点，提出自己的很多议论。正如此文，在麦肯锡的高层专谈印度最大的开发商辛格时，辛格花了很长的时间、很长的篇幅在描述，印度政府对于基础设施建设的意识、实施推进方面，是怎样的落后和跟不上印度经济、城市的发展，是怎样制约房地产的开发，它还在当中数次提到了中国，对于中国的基础设施建设表示出了高度的赞扬。但身处中国的我们，以郎咸平为首的学者们等，却总是在指责政府的政绩工程，指责政府的GDP经济发展模式（其中的主要部分是基础设施的建设，经过投资拉动GDP的增加），指责政府对于民
2、生的漠视。 一国的政府、一国的政策，总是看起来就是“墙内开花墙外香”，身处其中环境的，总是会指责其中的弊端，而总是在称赞别国的优点，现实就是这么回事。当我们在多方的对比中，或许能够更为全方面地看待政策导向、经济发展模式等等的相对特点及其正、负的影响，及其和国家、国情的相对适用性。专访印度最大开发商2021年11月作为印度最大的开发商，DLF企业在这个国家连续的经济发展中有着很清楚的利害关系。现在，它已经建成了超出2,500万平方英尺的住宅、办公楼和零售商铺，还有超出4,500万平方英尺的建筑正在施工。不过，DLF的董事局副主席拉吉夫?辛格担心，印度基础设施的建设速度还不够快，难以使广大工人、购
3、物者和居民们有效地从经济发展中受益。 DLF的命运总是和印度的成功联络在一起：在上世纪80年代早期，当辛格的父亲在德里郊外一条尘土飞扬的路上恰巧遇见了以后的总理拉吉夫?甘地（Rajiv Gandhi），并就城市发展问题进行了一番交谈以后，DLF企业再借东风。辛格坚信，国家的连续经济发展将对她的项目保持很高的需求。这种认知在今年6月DLF企业的股票首次公开上市时得到了证实DLF股票募集的资金达成24亿美元，成为印度历史上规模最大的股票首次公募（IPO）。辛格是DLF企业取得成功的关键推进者。在最近麦肯锡孟买分企业前资深董事Ranjit Pandit对她的专访中，辛格谈到了印度经济增加的制约原因和
4、她对DLF企业的理想和期望。麦肯锡季刊（以下简称季刊）： 最近印度经济增加的深层原因是什么？拉吉夫?辛格：真正需要了解的是，这种增加是在基础设施严重不足和其它原因限制下实现的。增加的种子早在上世纪90年代早期即已播下。但我认为，为了找到克服由多种条条框框和压抑约束形成的惯性的方法，我们大家确实花了很长时间。假如基础设施得不到对应的改进，我们是否能够保持这种增加速度就值得怀疑。考虑到商业领域中的机遇和人民的参加热情，能够保持78的增加率，但9以上的增加就是一个令人惊喜的意外了。 当一个人去中国，她就会对印度和中国在基础设施硬件上的差距感到震惊。老实说，假如我们有中国那样的基础设施，以我们表现出来
5、的那种努力和独创性，我们将有可能达成两位数的增加。世界上极少有总人口如此多的国家在我们这种基础设施条件下能够取得成功。假如能处理基础设施硬件问题，增加将会加速；假如这些问题得不到处理，就会有一个临界点，在达成该点之前，你的成就能够延续下去；但达成该点以后，增加将会减缓。拉吉夫?辛格个人情况1959年5月8日生于新德里已婚，有两个孩子教育背景1980年毕业于麻省理工学院，取得机械工程学位工作经历DLF企业? 董事局副主席（1993年至今） 董事（1984年1992年）季刊：为何印度在处理其基础设施问题上如此迟缓？拉吉夫?辛格：首先，我们在开始时拥有相当不错的基础设施。而中国在“文化大革命”时实际
6、上拆毁了它的基础设施，并有一个赶超的时期。或许正是因为她们是从一无全部开始，所以她们能够做得更加好。因为我们开始时已经有了一些系统，所以我们的基础设施保持在一个落后状态。我们曾经是一个社会主义国家。我们历来没有意识到，我们缺乏足够的道路，因为我们过去不许可制造或购置足够的汽车。但现在许可大家购置汽车和乘飞机旅行，基础设施的制约作用就开始显现出来。以前这种需求受到控制，所以供给似乎并不是一个问题。现在需求已被释放出来，供给短缺在经济的每一个部分全部变得显而易见。另一个原因是，我并不认为有任何人曾经自觉地思索过应该做这件事还是不做这件事。过去并不认为基础设施问题有多主要，因为在15或16年以前，你
7、在白天的这个时间在德里周围开车时，完全能够打瞌睡而不会撞到任何人。这个问题变得一天比一天严重。基础设施的增加率和汽车的增加率及产量、乘飞机旅行的增加率相比完全不匹配。事情就是如此简单。 季刊：现在政府正在做出足够的努力吗？拉吉夫?辛格：我不愿意用“政府”这个词。有时政府可能会宣告一项举措，然后该举措会被法院搁置，或被否决。我不想将政府或法院分离开来，更正确地说，它只是一个不许可某些事情发生的体系。这个完整体系过去没有、现在依然没有调整到能够快速提供基础设施。这个社会存在太多的政治自由、太多的正当权利、太多的新闻媒体。和此形成对照的是，我最近在上海时，有一天曾经过公路边的一排棚屋；第二天，这些棚
8、屋全部被拆除了；第三天，就有一群人在地上铺了草皮并种上了树；到了第四天，她们就开辟出了一个公园。在印度，她们首先要对每件事情全部进行辩论。辩论并不一定是件坏事，但在这里，对每件事情的辩论全部变得没完没了。时间全部花在辩论上了，而且为了达成最少能被接收的处理方案，最终的创意变得平淡无奇。接着，不幸的是，一些人受到了影响，这些人会游说议员改变计划或延缓其实施。假如计划被改变，其它部分人又受到了影响，游说活动又再次开始。最终，事情闹到法院，法院很快就会公布禁令中止这项工作。在全部这些步骤中，新闻媒体也会卷进来。政府官员或其它提出创意的人会在舆论上受到批评，包含指控她可能并不完全正直老实。她会感到迷惑
9、不解，为何自己要承受如此烦扰，于是决定不再介入。通常的处理方法是让法院来裁定，而且我们会尊重法院的裁决。到此时，这一步骤才会结束，能够开始实施项目了，不过你已经丧失了大约两年或三年的时间。 现在又会发生一件有趣的事情。经过几年时间后，项目标成本已经发生了改变，所以需要回头找政府重新审批，整个步骤又要再多花一年或两年时间。这么你就会丧失五年时间。我们计划的远景是以后的35年，而不是未来20年或30年，当我们的基础设施项目最终开始建设的时候，它已经过时了；到它完工完成的时候，它将成为一个灾难。季刊： 怎样才能建立这种体系？拉吉夫?辛格：那是很困难的，你必需要有耐心。我们大家全部必需找到在缺乏足够基
10、础设施的条件下开展工作和实现目标的方法。当基础设施建成以后，事情将会有极大的改观。除此以外，我们并不奢望拥有高质量的基础设施。不过，也有部分抱有很高期望的人（比如对于德里地铁），我们已经为她们提供了一个方案。我们表示将帮助负担费用，修建一条通向电脑城（Cyber City）和印度商城（Mall of India）的地铁(：.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:)支线。这笔花费将很昂贵，但假如没有这条支线，大约30万人将无法方便顺畅地上下班，那将是一个灾难。我们最近提交了这一方案，地铁企业对这一提案审理进展很快。 季刊： 需要建设的最主要的基础设施是什么？拉吉夫?辛格：每个人全部
11、会从不一样的视角来看这个问题。假如我们从印度人民需要什么的看法来考虑，那是一个问题。使每个人全部能取得清洁饮用水是基础设施的一个至关主要的部分。它在减弱我们的增加吗？没有。假如我们是在讨论为了继续实现经济增加需要改进哪些基础设施，那就是另一个不一样的问题。对这个问题来说，假如没有足够的交通运输基础设施（港口、机场、道路等等）和充分的电力供给，经济增加就将受到严重的制约。假如在以后23年内不能处理这些问题，将会出现严重的短缺。季刊：在基础设施建设中DLF企业将饰演什么角色？拉吉夫?辛格：我们从完善的基础设施中受益，因为假如有了完善的基础设施，我们的定位就是建设质量更加好、密度更高的开发项目。反之
12、，当基础设施不充分和不可用时，我们是最大的受害者。我们在这里的角色就是和政府共同努力，推进基础设施的建设；在一些情况下，我们实际上是独立运作和自行开发。我们还认识到，基础设施建设是一个巨大的机遇。迄今为止，我们从事基础设施建设是为了支持我们的房地产开发；但以后我们这么做则可能是为房地产发明机遇。我们正在将基础设施建设看作是为大规模房地产开发增加吸引力的一个方法。比如，我们已经和Fraport企业联手合作，在全国实施一系列机场建设工程。我们准备对全部的政府询价作出回应，但更主要的是，我们将在很快的未来努力发明45个机场建设机会。这些机场可能不是大型国际机场，但以后也可能会逐步扩大。季刊：现在谈谈
13、你们的关键业务（居民住宅、办公楼和零售商铺），印度现在已经能够满足市场对这些面积的需求了吗？拉吉夫?辛格：对于你所提到的这些细分市场（居民住宅、办公楼和零售商铺），现在还存在严重的短缺现象。我们正经过混用建筑物的方法来应付这种短缺，如有些人可能会在学校的教学楼里开设办公室，或在居民住宅楼里创办小商店。但现在的市场正变得越来越有条理，消费者的要求也越来越高，而且对建筑面积的需求正在爆炸式增加。我估计，这三个细分市场每十二个月的增加可能将会达成25或更高，而且该行业正在快速发展，以努力满足这种需求。该行业受到监管问题的制约，但尽管如此，供给依然在快速增加。我认为，假如在10年以内需求和供给能达成一
14、个合理的平衡，我们的努力就见成效了。季刊：土地政策是怎样影响你们的业务的？拉吉夫?辛格：T过去的土地使使用方法规总的说来是武断的，相当不切合实际。在印度，我们全部在埋怨地价太高，而且我们还不能有效地利用这些土地。法规不许可开发密集建筑群或高层楼宇，理由是这些建筑会加剧拥挤程度，而且基础设施也不能承受。政府以为，建筑群最好是铺开几十公里。而我认为，应该许可建筑群有较高的密度并提供更加好的基础设施。不过，我还看不到法规有改变的迹象。土地限制法规也有问题。在农村地域，印度独立后，她们期望土地掌握在农民手中，并废除封建土地全部制。当你实施大规模的土地成片开发时，你不得不使用很多个体农民的土地，而且必需
15、取得政府的专门同意。即使会有部分争议，但也并非完全不可能。在城市地域，土地限制法规是最近才实施的，而且留出了大片的冻结土地（必需经过法院同意才能开发）。孟买的城市灾难能够部分归咎于土地冻结，这些土地不许可被用于任何类型的生产性用途。 这些全部是难题，但你在房地产行业看不到在电信行业或航空运输业能看到的多种政府举措。房地产是经济中一个很主要的组成部分，但它在政府决议时被归入主要性很低的部门。 季刊：在印度，经济特区（SEZ）（和中国的经济特区类似）也是一个争议不停的话题。 “你在房地产行业看不到在电信行业或航空运输业能看到的多种政府举措”拉吉夫?辛格：相关经济特区的整个争议被夸大了，而且令人迷惑
16、，因为其中的两个问题被混淆成了一个问题。第一个问题是：经济特区政策好还是不好，是否应该许可其实施？我的回复是：这是一个好政策，应该许可其实施。另一个问题是相关创立经济特区需要征用土地的问题：政府应该强制收购个人的土地吗？赔偿价格完全不切合实际吗？采取如此荒唐可笑的一个赔偿机制，以至于一个人不得不将一生花在法庭上去努力伸张自己的权利我不是指她的正当权利，而是指她的正当权利的一部分是正确的吗？我对此的回复是：这是完全错误的。收购土地的方法被完全曲解了。当我们企业从农民手中买地时，是完全按市场价格付款。你不能允许政府走出去以人为决定的赔偿价格收购土地。私人部门必需以公平的市场价格收购经济特区计划占用的大
