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1、综合整治老旧住宅小区困难与问题对策城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环 境，提升城市整体形象，必须对城市老旧住宅小区进行综合整治，标本兼治， 城市才能和谐发展。作为我国的首都北京，更应该高度重视这个问题，不惜 人力、物力、财力，进一步完善综合整治机制和配套的法规政策，切实把城 市老旧住宅小区建设好、管理好。本文结合首都北京的老旧住宅小区现状谈 一些思考和建议。一、老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性1. 加强老旧小区综合整治是提升首都城市整体管理水平的需要。目前，我国各地对老旧小区的界定稍有不同，但一般是指早期建设的那 些设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不
2、善、人文环境差的旧 住宅小区。北京市的老旧小区一般建于20世纪90年代以前，约有1580多 个，在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区，仅直管公房老旧小区 就有76个，而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个，占到2/3。 由于受历史的局限，这些老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建 设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足首都居民日益增 长的住房需求。特别是随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多 元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化， 致使老旧住宅小区人居环境环境与新建小区形成强烈反差，已经成为首都城 市建设管理的落后地带。
3、只有大力加强老旧小区的综合整治，尽快将老旧小 区的建设和管理搞上去，提升首都城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。2. 加强老旧小区综合整治是关注民生、改善民生的需要。城市老旧小区大 都先天不足，后天营养不良，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困 难。比如，小区道路维护不足，路面坑坑洼洼，路灯缺失，影响居民出行； 私搭乱建挤压侵占市政管线和消防通道，造成安全隐患；小区雨水污水混流， 房屋前后下水管道破损，堵塞严重，基本丧失城市防洪功能，给居民生活带 来不便。每到汛期，能否确保老旧小区安全渡汛，成为政府不放心、房管单 位最担心、群众感到痛心的老大难问题。老旧小区的居民迫切希望尽快改变 这种状
4、况。解决这些问题，迫切需要对小区进行综合整治，努力改善住用和 环境条件，并建立健全正规有序的管理机制，以形成小区维护管理的良性循 环。从首都城区近几年进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况 看，群众反映很好，小区居民普遍感谢政府解决了群众最关心、最直接、最 现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境，提高了群众的生活质量，为 老百姓办了实事、办了好事。3. 加强老旧小区的综合整治是构建和谐社区的需要。一个安全优美、舒适 和睦的生存空间对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要 的作用。老旧小区综合整治的目标，首要的不是追求经济效益，而是努力寻 求社会效益、环境效益和经济效益的统
5、一。综合整治的意义不仅在于简单改 善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方 面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定， 营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治，使老旧住宅小区原有毁损 的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出行；私搭乱 建被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等，居 民居住的条件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然 会得到提升。4. 加强老旧小区的综合整治是展示首都城市良好形象的需要。小区是城市的细胞。随着首都城市建设步伐的加快，一批批环境优美、 功能齐全、管理先进的新建
6、住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来 强大的视觉冲击和心理感受，已经成为展示首都城市建设和管理水平的重要 窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然失色，老旧小区的“脏、舌L、差” 状况，甚至在一定程度上严重影响到首都城市形象。可以这么讲，没有老旧 住宅小区居住面貌的根本改观，提升首都城市内涵和整体形象就是一句空话。 从已完成综合整治并实行规范管理的老旧住宅小区情况看，都达到了整洁干 净、亮化美化的要求，较好地融入了首都现代化的城市格局，不仅增强了城 市的吸弓I力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示首都城市形象 锦上添花。因此，我们在加强社会主义精神文明建设、创建文明城市和现代 化国
7、际大都市的时候，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。二、老旧住宅小区管理现状及综合整治面临的问题1老旧住宅小区管理现状。一是房屋本体和基础设施陈旧老化甚至缺失, 缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”，如房屋外墙粉 刷面起壳风化；内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照明；多层楼房顶 层防渗漏功能退化，房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪 池定期得不到清理；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、 布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低，高层楼 房高层房屋电梯、没有专用消防泵和消防控制柜，消防设施自然损坏、人为 破坏和被盗现象严重，造成很
8、大的消防安全隐患。二是生活环境脏、舌L、差 现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所 以及“房中房”现象多，无证摊点多，车辆乱停舌L放多，已成为影响城市容 貌的顽症。几乎每一个老旧住宅小区都有违章建筑，一些个人、单位、街道 未经规划部门许可，擅自在小区内主干道两侧舌瞻亭棚，破院墙开门，影响 小区交通和景观，破坏了小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便 道，造成交通拥堵。老旧小区的建筑一般比较分散，难以达到相对封闭和独 立，任何人都可以自由进出；有的小区由于没有围墙和门卫值班室，车辆失 窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。老旧住宅小区中，由于多方 面的原因，
9、房屋出租率普遍较高，居住人员和外来人口多，甚至是“三无” 人员聚居地。三是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散， 公建配套无人问津。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房 困难，规划方案比较简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等 配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不完备，有的没有垃圾 箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设置过少，有的地方甚至是空白。 大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施 有的也被挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小 区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重
10、重。 这些年市政府加大了投入改造力度，部分老旧住宅小区条件有所改善，但上 述问题并没有从根本上得到解决。要彻底改变这种情况，需要认真分析整治 过程中面临的突出问题，予以解决。2. 老旧小区综合整治必须解决的有四大问题。一是整治合力能否形成问 题。老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、 城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或单位。无论是在整治 工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以承担这项任务的，必须 条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作的合力， 才能确保老旧小区整治工作的强力推进。二是整治经费的筹措问题。首都城 市老旧小区100
11、0多个，整治经费动辄数亿元。如果全部由政府或部门承担， 财政将无力承受，如果全部由企业承担，既不现实也不合理。再加上由于房 改体制的推进，住宅产权已呈多元化，因此，不能再揪住开发单位或原产权 单位不放，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲 置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的情 况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分，再由房屋产权人、原房屋 产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合 适。三是综合整治完成，后续管理问题。随着社会主义市场经济体制的逐步 建立，政府应通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念，即政府花
12、钱买机制，百姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化， 作为产权人要承担维修养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织，对 老旧住宅小区整治完的后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实 长效管理的机制。同时，要让广大街道、社区干部懂得，老旧住宅小区的维 修养护及其他管理服务也应从过去的政府行为转变为市场行为，要转变政府 职能，逐步转换角色，积极主动地做好退位和补位工作，把老旧住宅小区整 治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，并加强 监督管理。否则，整治成果将前功尽弃。四是一些相关部门或单位的利益调 整问题。整治势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被
13、占用的原公 建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到 一些单位和个人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要 的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护广大业主的合法权益， 促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立，只有强化政策约束， 才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利 进行，才能巩固整治成果，扩大市政府对老旧住宅小区综合整治的社会效益。三、老旧住宅小区综合整治的对策和建议采取渐进式，逐步推进试点的方式，实施和加强老旧住宅小区的综合整 治是一项顺民心、得民意的利民工程。针对当前面临的许多困难和问题，笔 者建议采
14、取如下对策：1. 发挥政府主导作用，有序推进老旧住宅小区综合整治。对老旧住宅小区 整治进行整体规划，制定专项计划，列为“折子工程”。按照政府组织、居民 参与的原则，因地制宜，积极进行房屋维修养护、配套设施完善，延长房屋 使用寿命，改善房屋使用条件。老旧住宅小区整治每年由区（县）提出计划， 编制预算，并组织街道（乡镇）具体实施。要进一步加大投入，安排专项资 金，保证整治资金来源；同时，要积极引入市场机制，调动社会资金、力量 共同参与老旧住宅小区整治。2. 政府主导、多方参与，形成合力，强力实施综合整治。老旧住宅小区综 合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。 市、区各级
15、政府应发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的整治工作常 设领导机构，作为市区各级常设综合整治办公室。建立相应工作机制，明确 各自职责，制定整治总体规划方案，研究落实产权产籍清理、整治资金筹措、 小区硬件设施建设等重要事项，解决工作进展中出现的困难和问题，确保老 旧小区综合整治顺利进行。3. 因地制宜，建立适合老旧小区特点的管理模式和长效管理机制，保持老 旧住宅小区综合整治成果。老旧居住小区整治工作完成后，要通过解决管理 责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立适合老旧居住小区特点的管理 模式、机制，杜绝整治后的反复情况，保持整治成果，从根本上改变老旧小 区的居住环境。政府的角色不仅仅在于前期
16、整治时期的支援“造血”，更在于 从政策、资金、技术、人员等多方面入手，引导小区提升自己的“造血”功 能；在管理模式上，可以根据综合整治后房屋、环境、配套设施、业主或使 用人的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求情况照符合老旧小区实际、 尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的后续管 理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设施相对独立，较为完善， 又有一定规模的老旧小区，可以采取组织召开业主大会并选举业主委员会， 依法选聘物业企业，对小区进行物业服务。对于不具备实行物业企业服务条 件的小区，可以由社区居委会代表社区居民，依法与房屋和设施设备维修、 保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，专业服务企业按照合 同的约定提供服务和收取报酬。也可以由社区居委会组织社区待业、失业人 员组成维修、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务。4. 加快完善相关配套政策和法规为老旧住宅小区综合整治工作提供政策 和法规保障。对新建小区，国家和地方都有各种建设、管理方面的法规条例; 但对老旧小区综合整治及后
