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1、北京密云伟业花园项目市场调查与定位报告2。0版本杨宝民工作室202年7月2日市场调查与策划人员介绍姓名介绍项目职务杨宝民解放军测绘学院博士生指导小组老师，1998年担任王志纲工作室高级策划师,曾任香港沿海集团开发与物业管理总经理职务，策划过深圳天健世纪花园等知名房地产项目。主持完成深圳万众城家居广场总体营销策划，抚顺恒昌百货公司商业发展战略管理咨询等项目。科学出版社已于2000年出版其专著分布式虚拟现实专著一部，房地产知识创新经营及其实践专著即将由企业管理出版社出版。项目负责人岳永平同济大学建筑规划硕士，香港沿海集团发展商总经理建筑规划师陈国璋美国II建筑师事物所一级注册建筑师范 俊房地产开发
2、与管理专业硕士擅长房地产项目的全案企划和项目的营销管理注册估价师宋恒明中法联合培养BA市场理念策划王蓉金融学硕士,擅长房地产贷款业务与财务分析财务分析蒋智敏中山大学客座教授本项目总策划项目指导项目负责人签字：目 录一密云及周边房地产市场总体状况-31密云房地产市场-32。北京怀柔区房地产市场-3. 顺义房地产市场-5二、开发区片区房地产分析-6三、旅游业对密云房地产市场的影响四、密云房地产营销方式调查-五、密云房地产市场调查问卷与分析-六、密云伟业养生花园市场定位与核心理念设计建议-10七、土地价值估价-八、密云伟业养生花园建筑规划提示-11九、项目建设与开发进度表-1十、不同建设方案的财务分
3、析与方案选择建议-15十一、总结与致谢-19一 、密云及周边房地产市场总体概况2001年密云全县实现国民生产总值43。34 亿元，比上年增长0.8，002年预计增加幅度超过2001年指标。2001年银行存款总额为6123亿元,贷款0.8亿元。其中银行贷款发放情况如下：表101年银行贷款发放表(万元）单位存款额贷款信用联社(发放贷款潜力大）1929048848建设银行1188098467工商银行*(发放贷款潜力大)135437677中国银行4642256根据统计001年房地产供需市场同时增长。密云房地产开发企业全年完成总投资8.96亿元,比00年增长3.87倍。2001年密云房地产施工面积123
4、。73万平方米,竣工面积28。8万平方米，其中住宅竣工面积为7。3661万平方米，创造历史新高。商品房销售面积0。52万平方米,比0年增长81.，空置面积6.84万平方米.销售率=20。52/2。6100%=74.9.表2001年密云县房地产开发数据项目名称年投资总额（万元)施工面积（平方米）。其中：住宅面积竣工面积其中：住宅面积房地产开发0423661北京双诚房地产开发公司34509200380北京嘉翼辰房地产开发有限责任公司74300843080北京恒居房地产开发公司12601424130798北京檀州房地产开发公司185796250822508北京世豪房地产开发有限公司079374489
5、北京太扬置业房地产开发有限责任公司92744141北京祥云世纪房地产开发有限公司13752432436北京檀营房地产开发公司11001994189北京世博元房地产开发有限公司76300030000北京海诚房地产开发有限公司7512081208北京密云县房地产开发有限公司3714841952302021907北京京盛房屋建设开发公司13803866535北京正圆房地产开发有限公司015961196159159表重点竞争对手分析开发单位情况楼盘名称开发规模与特点定位密云县房地产开发总公司总经理王小明该公司成立于197年，开发资质二级。开发量：12万平方米住宅密东广场位于密云县城东部，属于旧城改造项
6、目，占地面积55680平方米，总建筑面积15876平方米，人均绿地面积3.平方米，绿化率40.其中地下面积1781平方米采暖：采用地板辐射采暖方式密云高层第一豪宅主力户型:三室两厅双卫生间兼顾：两室两厅一室两厅设有会所:内设市内恒温游泳池、健身房、棋牌室、图书馆.总户数：90户其中一梯四户占:712户售价:起价格：280 均价:290元市场反映：、进入北京户口购买者为30户。2、当天开盘销售量为套。 开发模式：政府主导型，享受旧城改造优惠政策。一次性大规模开发,优点是成本降低,缺点是一次性投入大,全然不顾市场反映,财务风险过大。北京太扬置业房地产开发有限责任公司太扬家园40万平方米大型生态环保
7、型小区多层住宅：包括带电梯六层一栋销售价格:100元其余多层住宅较多销售价格:160元起最小户型是9平方米江南风光住宅目前北京购房客户占一半，预计能够占7%。联体别墅已经完成1多套2980500元独立别墅规划面积较大销售价格：350500配套公园00亩，设有会所。园林规划：江南园林特色,多个人工湖评点：总体规划欠考虑，突出表现再布局不够优美。北京正圆房地产开发有限公司总经理杨景林博世庄园总建筑面积12万平方米，一期5万平方米,突出优势是位于北京密云主干线路边。北京人的远郊区住宅多层住宅，主力户型为三室两厅两卫(三层某住宅，33平方米,售价26万元，均价194）。两室两厅。在北京市内设有售楼处3
8、2套TOWNHOS,160平方米两层和88平方米三层（售价7万元,均价3000元)。三层别墅三楼为主卧，大阳台，二楼为一卧室,一书房。会所特点：网络教室、老人大学说明考虑到北京退休人群的需求配套比较齐全，人工湖面两个，深浅不一。目前密云房地产开发处于快速启动期，具体特点是地价比较适中，有效供给不足，无效供给或超前消费住宅数量多，超出本地消费者购买力,例如密东广场等提供的高层住宅，处于销售停滞状态。总之,密云房地产市场处于不成熟期.1 北京怀柔区房地产市场怀柔区房地产市场由于离北京市区更近，加上成为北京一个区的多种优势，北京购房客户多，销售价格比较高,一般多层住宅在500元左右，高层建筑均价在3
9、0元以上。表4典型房地产项目分析楼盘名称开发单位开发规模与特点定位新新小镇北京万通房地产公司总裁冯仑万通龙山置业总经理姚鹏位于怀柔区欧洲小镇布局，欧洲文化气氛浓郁，突出表现在雕塑与园林设计方面。在艺术品布置方面，推崇印象派画家的作品北京市内客户的owhous万通造镇计划新郊区话住宅模式倡导者设计单位德国WSP建筑设计顾问公司户型独具匠心大户型：6平方米中户型：235平方米小户型：172平方米顶层小房间，大阳台,放置遮阳伞龙湖花园之漪湅鑫筑193年成立北京大地房地产公司投资总额760万元，建筑面积23000平方米，主力户型三室两厅，二室两厅，有四室两厅跃层结构位于龙湖畔的高层建筑1层E户型17平
10、方米单价:4260元首付：18。万元贷款0万元主要客户群体北京客户3. 顺义房地产市场由于顺义区紧邻北京市朝阳区，具有明显区位优势，它是北京房地产市场的亮点，高档别墅,高尔夫球场、会议中心较多。万科城市花园、双裕小区、马坡花园、櫻花园小区。东方太阳城是北京西格玛公司投资的全新的为退休人士打造的新型小区,它位于潮白河畔的林场中,全部由别墅及townhous组成。 我们通过实地考察东方太阳城,发现许多理念与王志纲工作室1999年策划地中华国际养生园项目非常类似,当时项目组组长就是我的助理宋恒明先生，对于老年社区的调查与策划我们已作了多年准备,围绕老年人住宅开发是一个值得重视的社会现象。二、开发区片
11、区房地产分析1项目地理位置与交通状况分析季庄位于果园西区以南，东面是首都经贸大学密云分校。密云至北京主干公路距离65公里,季庄到主干线距离1公里。密云县中心鼓楼大街到田各庄公路直接经过季庄边缘。 公共汽车已经多路开通至季庄，季庄可与市区主干道直接相连。2 片区住宅现状季庄片区住宅北面是果园西区,属于普通多层住宅,物业素质不高。其余地段是平房，西北是华益纸箱厂,未来规划是工业区。东临季庄中心小学，西有密云六小、密云县重点中学密云一中、密云师范学校,人文环境极佳。3 商业环境分析季庄内没有超市，云光商场营业面积较大,距离米左右,旁边有两层楼超市300平方米。季庄周边汽车配件、皮鞋商店等商业门市较多
12、，但是环境赃乱差.较远的大型百货商场是鼓楼商场，设有一层小超市。5密云自然条件 密云是北京最大的远郊县，密云水库是北京的水源地.年平均气温10度，年降水量6毫米。气候属暖温带半湿润季风大陆性气候，四季分明，春季多风少雨，夏季炎热多雨,由于全球气后变暖、厄尔尼诺现象等影响，近几年普遍干旱,降水量减少.秋季天晴气爽，冬季寒冷干燥。1月平均气温-74度，7月平均气温25-28度。三、旅游业对密云房地产市场的影响从000年开始密云旅游业发展出现高增长趋势,旅游环境明显改善。001年接待游客13万人次，实现旅游综合收入。4亿元,比上年分别增长14和222%.200年上半年游客人数已经突破265万人次,预计全年将达到00万人次。旅游配套房地产项目发展迅速,预计未来将兴建五星级宾馆或会议度假中心两家，现有四星级酒家(瑞海姆田园度假中心）一家，三星级度假中心两家：云湖度假村，云佛山度假村，200
