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1、word省高等教育自学考试重点28898房地产开发与经营第一章 经营与房地产经营1，房地产经营学的研究对象 是房地产经济活动全过程的经营问题。2，研究目的：a研究房地产经营的根本经济活动与其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。b研究根本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以提高企业管理效率和管理水平。d 研究房地产企业经营分析的原如此和方法，探索提高企业综合经济效益与项
2、目经营效益的途径。3,研究容一是关于经营与房地产经营的根本概念、根本原理、根本运作规律的容。二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。三是关于房地产企业与房地产企业主要经营管理职能的研究。四是关于房地产营销理论与方法的研究。五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。 ：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。核心是资金的运用和管理。6.任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低本钱开支。提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。7容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。8思想：一、面向市场的经营思想 二、竞争致胜的经营思想 三、
3、注重信息的经营思想 四、致力人才开发的经营思想 五、注重计划管理的经营思想 六、以经营效益为核心的经营思想 是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体表现，也是企业一切经营活动的依据和归属。分为目标功能、目标层次和目标时序p9：1.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，一般本年度。：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中表现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。
4、是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的根本原如此。，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。是指对一定区域的土地、房屋建筑、配套设施和根底设施所进展的投资、规划、建设等经济活动。20.房地产开发与房地产经营的关系： 1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。2.房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。3.房地产经营涉与到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。:1.房地产商品价格
5、昂贵，对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多的巨款购置房屋。2.房地产商品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地产商品，如城市建筑地块，其使用权与所有权是别离的。4.一般商品的交换对象围不受限制.5.一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。7.由于房地产资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。8.由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不如其他商品市场那么明显。是经营者拟经营的项目在建设期间和未来的建成使用期间所面临的根本条件。是指在特定环
6、境下和特定时期，客观存在的可能导致经济损失的变化。25.经营风险的特点：1.客观性2.偶然性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共生性.是指由于随机因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。房地产经营项目的风险分析方法主要有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。第二章 房地产经营的根本运用可分为三个环节：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是消费过程的经营。，包括城市土地开发、城市房产开发，房地产的销售、租赁抵押、典当、拍卖、估价、入股与信托，以与房产的修缮与管理经营等。城市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类。新区开发包括土地征用和城市根底设施建设。30.城市建设用地
7、，无论是收回国有土地或是集体所有土地，一般需按如下程序进展：1. 申请选址。2.制订方案。3.申请批准。4.发布用地通告。5.签订补偿、安置合同。6.发证。是指按照城市建设总体规划的要求，进展房屋和其他建筑物的生产和再生产。32.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进展的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。：房地产抵押、房地产典当、投资入股、房屋互换、房地产估价、拍卖。21可分为住宅区管理、公寓管理、写字楼宇管理与商业物业管理类型。1 住宅区管理原如此：1.服务第一、方便群众的原如此。2.统一经营、综合管理的原如此。3.企业化管理、
8、独立核算的原如此。4.专业管理与群众管理相结合的原如此。5.产权与经营权别离的原如此。2 住宅区管理模式：1.开发公司管理型。2.“三结合管理型。3.街道办事处管理型。4.物业管理型。是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据部条件与外部条件环境，把握房地产市场的开展趋势，进展策划、决策的事总过程。是指地产商或地产综合开发企业发土地开发为经营目标，依据城市建设总体规划要求和对地产市场开展趋势的预测，从土地选址与可行性研究开始，经项目立项。征地拆迁，到对土地进展加工平整和根底设施建设，满足进展城市房屋建设的建筑地段为止的全过程。1 土地使用权的出让：1.取得城市土地使用权的法律依据。2.
9、城市土地的有偿使用制度。3.城市土地出让的有限期使用制度。4.土地所有权与使用权的两权别离。252 城市土地使用权出让的国家垄断制度：1.城市土地出让的国家垄断经营制度。2.城市土地使用权出让的批准权限。3 土地使用权出让的主要方式：1.协议出让方式。2.招标出让。3.公开拍卖。274 土地使用权的转让：1.土地使用权转让与出让的区别。282.土地使用权转让的条件：a.只有国家出让的土地使用权才能转让。b.只有依据出让合同规定进展开发利用的土地使用权才能转让。C.土地使用权转让应当签订合同。D.土地使用权转让必须办理过户登记手续。3.土地使用权转让的原如此：a.认地不认人的原如此。B.房地产不
10、可分的原如此。 C.房地产效益不可损的原如此。4.土地使用权转让的年限29，是指房地产展商对城市房屋与各类建筑物、构造物的兴趣与经营。（一） 工程项目组织3.招标程序：a.选择招标方式 b.编制招标文件夹c.编制标底 d.招标资格审查 e.组织现场勘察 f.报送标书 g.开标、评标和决标 h. 签订承包合同二工程项目管理 39. 工程项目管理是指开发对各施工单位在家施工过程中的综合管理。 开发公司对工程项目组织管理的主要职能有三个方面： 一是、项目地盘管理。 二是、工程质量监视。 三是、工程验收与交用。：是指房地产经营者，依据对房地产市场开展趋势的预测，以房产、地产作为商品进展的买卖、租赁、抵
11、押、典当和交换等交易活动的实施决策过程。房屋销售的方式：1.房地产销售委托。2.现货买卖与期货交易。房屋买卖程序：1.确认资格。2.签订房屋买卖合同。3.付款成交。4.房地产过户。房屋租赁与房屋买卖的区别：1.房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁是承租人从房屋所有人处租得一段时间的使用权。2.房屋买卖是一次性交易，一次实现房屋的价值；而房屋租赁如此是分期屡次交易，分期实现价值。3.房屋买卖是一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。4.由于房屋租赁是把使用权从所有权中别离出来，因而在房屋租赁中产生了两种相关的特点.第一、房屋出租，发生了使用权对房屋所有人处分权的制度。第二、由
12、于房屋出租，也产生了所有权对使用权的某种制约。（二） 租赁双方的权利与义务1. 房屋出租方的权利：1.有按期收取资金的权利。2.有监视承租方爱护使用房屋的权利。3.有依法收回出租房屋的权利。4.因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁合同，对用户按有关规定另行安置。2. 房屋出租方的义务353. 房屋承租方的权利354. 房屋承租方的义务35房屋租赁程序：1.租赁双方平等协商。互利互惠、议定租金。2.签订房屋租赁合同，明确双方权利与义务。3.将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续。4.交接房屋。41.其他房地产经营形式的运作：一房地产抵押1.抵押权的设定372.房地产抵
13、押贷款合同383.抵押登记384.抵押房产的占有、收管。385.抵押房地产的处分38二房屋互换 1.房屋产权互换，是指房屋产权人之间，为了生活或经营的需要，相互交换房屋的所有权。房屋互换程序：1.换房申请。2换房证明。3.互换房的价格评估。4.签订换房协议。5.房地产过户。2. 房屋使用权的互换。3. 换房围。第三章 房地产经营企业如此是指从事房地产开发、租售、中介服务以与维护管理等经济活动组织。43.房地产企业的类型：一按所有权性质划分：1.全民所有制企业。2.集体所有制企业。3.私营企业。4.中外合营企业。5.外商独资企业。(二) 经营容和经营方式划分：1.房地产开发企业。2.房地产中介服
14、务企业。3.物业管理企业。三按经营性质划分：1.房地产专营企业。2.房地产兼营企业。3.房地产项目企业。44.房地产企业的设立、变更和终止的条件与程序；45.设立房地产企业，应当具有的条件：1.有自己的名称和组织机构。2.有固定的经营场所。3.有必要的财产和经费。4.有足够的专业技术人员。5.法律、行政法规规定的其他条件。46.企业法人办理开业登记，应当提交如下文件和证件：1.组织负责人签署的登记申请书。2.组织章程。3.资金信用证明、验资证明或者资金担保。4.企业主要负责人的明。5.住所和经营场所使用证明。6.其他有关文件、证明。：1.股东符合法定人数。2.股东出资达到法定资本最低限额。3.
15、股东共同制定公司章程。4.有公司名称，建立符合有限责任要求的组织机构。5.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。48.某某公司的设立程序：1.发起人符合法定人数。2.发起人认缴和社会公开募集的股本达到资本最低限额。3.股份发行、筹办事项符合法律规定。4.发起人制订公司章程，并经创立大会通过。5.有公司名称，建立符合股份要求的组织机构。6.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。44企业的变更、终止。4449.房地产开发企业资质等级标准分五个等级。详见45申请资质等级的证明文件：1.企业资质等级申报表。2.企业资信证明。3.企业法人代表和经济、技术、财务负责人的职称证明。4.企业统计年报资料，5.其他有关文件、证明。是由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。是指围绕着企业各级目标和总目标的实现，建立管理机构系统，以明确目标、指定职位、规定职责、选择人员、授与权力、明确关系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同时使全体人员能协调地进展工作，以长期高效的组织行为保证既定
