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1、目 录市场篇2一、区域行情2二、产品分析3三、客源分析8四、未来推量9五、区域结论10六、代表个案11产品篇17一、地块属性17二、SWOT分析19三、工程定位20四、规划建议26执行篇27一、推案进度建议27二、销售前期准备29合作篇33一、个案配合的人员架构及根本职能33二、工程主要负责人介绍34三、全程总代理个案合作方式36 市场篇一、区域行情永宁路地块周边区域工程列表情况公开日期案名位置产品类型规模(万平方米)均价主力面积(平方米)主力总价(万元)销售率交房时间工程进度备注2005.6盛世名门二期晋陵北路20号高层、小高层204800三房135-14565-7060%2007.6地基在
2、推二期6栋小高层，99折2005.6红梅假日花苑二期竹林北路竹林岗亭旁多层9.55000三房115-12658-6385%2006年底结构体少见多层，销售状况良好，一次性付款有一定优惠2005.7金色新城五期钟楼新市路6号小高层、高层55朗园熙园5200，68#特区4700三房111-12456-6340%2005.122007.12结构体目前购置优惠100-120元/平方米现推至第五期，目前主推6、8#两栋高层2005.8聚缘雅居一期竹林南路、北环路高层、小高层154858三房108-12552-6150%2007.11结构体在推2栋高层和2栋小高层，一次性付款每平米优惠58元2005.8金
3、百国际二期钟楼常澄路18号小高层、高层224200两房85-97三房125-13435-4152-5650%2007.8地基在推5栋高层、小高层2005.12嘉盛苑北环路高层、小高层3.884380二房91-108三房138-14240-4760-6230%2021.6地基在推1栋高层和2栋小高层，开盘97折2005.12金新青山湾一期晋陵北路农工商超市以北通信新村旁小高层224880三房110-120130-15054-5963-7330%2007年底整平在推一期5栋小高层，每平米优惠100元2006彩虹城永宁北路与外环路交界处高层33-平地-二、产品分析规模案名总建规模万平方米5以下5-1
4、010-1515-2020-2525以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期彩虹城目前，本区域个案规模集中在20-25万平方米。产品类型案名产品类型多层小高层高层盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期彩虹城高层和小高层目前是本区域的主力产品，未来本区域也将以小高层、高层为主。主力面积案名主力面积平方米90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期一房二
5、房三房四房天宁区的主力户型为三房，主力面积一般在110-140平方米。平均价格案名平均价格元/平方米3800以下3800-40004000-42004200-44004400-46004600-48004800-50005000-52005200以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期从目前在售的工程情况看，对外报平均单价在48005000元/平方米；此外根本上各个楼盘都采取了一定的优惠手段，一种是97-99不等的折扣，另一种是每平方米优惠几十到一百元不等；一些楼盘给予一次性付款的客户略高的优惠，还有些楼盘在特定时期内推出折扣；总体来看，折扣优惠
6、根本都在50-100元/平方米之间。目前区域内周边个案的现有实际均价范围在4600-4800元之间。从2005年的价格走势来看，上半年价格处于上扬趋势，但6月宏观调控以后，局部价格上涨幅度较大的个案价格有所回落如盛世名门。而下半年推出个案的价格根本上保持平稳。从现有情况看，06年价格仍将保持一定的平稳状态。主力总价案名主力总价万元20以下20-3030-4040-5050-6060-7070以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期香梅花园三期一房二房三房四房从目前在售的工程情况看，三房主力总价在6070万元。销售率公开日期案名在推体量平均价格元/
7、平方米0-10%10%-20%20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%90-100%2005.6盛世名门二期在推二期6栋小高层2005.6红梅假日花苑二期整个工程在推2005.768特区2005.11金色新城五期现推至第五期，目前主推6、8#两栋高层2005.8聚缘雅居一期在推2栋高层和2栋小高层2005.8金百国际二期在推5栋高层、小高层2005.12嘉盛苑在推1栋高层和2栋小高层2005.12金新青山湾一期在推一期5栋小高层在售工程销售情况还可以，但140平方米以上大户型目前销售普遍近乎停滞。三、客源分析该区域的属于常州市的中心区域
8、，客源主要为常州市的本地居民，主要由拆迁户再购房和改善居住环境购房组成，由于位于常州市的中心区域，周边配套成熟，生活方便，本地购置者的认同度较高。四、未来推量案名总建规模(万平方米)已推及在推体量未来推量盛世名门二期20已推约9万平方米06年预计推约11万平方米金色新城五期50已推及在推共约18万平方米约30万平方米聚缘雅居一期15一期在推6.5万平方米06年预计推约6.4万平方米金百国际二期22已推及在推共7.5万平方米06年预计推3万平方米金新青山湾一期22在推5栋共3.3万平方米约18万平方米彩虹城33/预计06年开始推出二建司地块14/ 06年预计先推5万平方米05年本区域周边个案推案
9、量共26万m左右。根据推测，06年上半年存量有望与今年推案量相当，因此竞争还是比拟剧烈，且上半年新推案时间集中在3、4月份。由于今年下半年受市场影响，本区域周边个案的销售情况一般，造成明年市场存量较大，再加上明年本区域也会有34个新推个案，在市场没有明显起色的情况下，预计明年本区域市场的竞争比拟剧烈。五、区域结论 工程规模以20-25万平方米的楼盘为主； 产品类型以高层和小高层为主； 主力面积为110-140平方米的三房； 对外平均价格集中在4800-5000元之间，实际成交价格在4600-4800元； 主力总价集中60-70万元之间； 客源主要由周边区域内的拆迁户和改善居住环境的购房者组成；
10、 该区域内楼盘根本于今年下半年开盘，总体去化较为平稳； 未来区域竞争依然比拟剧烈。六、代表个案金色新城五期发 展 商：常州新城房地产开发 建设指标：总建55万平方米所在位置：钟楼新市路6号开盘日期：2005.7，68特区均 价：5200元/平方米，68特区4668元/平方米主力面积：三房111124平方米产品类型：小高层、高层销 售 率：40%物 业 费：0.8元/平方米/月优惠措施：目前优惠100-120元/平方米优劣势分析：优势：1、规模较大，较容易规划，有一定的规模优势；2、开发历史较长，在购房者众有一定的口碑；3、靠近市区，周边配套较为成熟；4、周边没有在售工程，没有竞争对手。 劣势：
11、价格较高，根本与城内的一些更中心位置的房价持平，去化存在一定的难度。盛世名门二期发 展 商：常州盛世房地产置业 建设指标：总建20万平方米所在位置：天宁区北环路南侧、晋陵北路西侧产品类型：小高层开盘日期：2005.7 均 价：4800元/平方米主力面积：三房135145平方米主力总价：6570万元销 售 率：35%优惠措施：99折优劣势分析： 优势：1、规模较大，有一定的规模优势；2、开发历史较长，在购房者众有一定的口碑；3、规划理念出色，有竞争力。劣势：工程南面是铁路，对小区环境有一定影响。金百国际二期发 展 商：常州金新房地产，江苏百兴房地产 建设指标：总建22万平方米所在位置：钟楼区常澄路18号靠近新北区开盘日期：2005.8.28均 价：4200元/平方米主力面积：两房85-97平方米、三房125-134平方米产品类型：小高层、高层销 售 率：50%物 业 费：0
