营改增房地产企业税收筹划要点

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1、营改增”房地产企业税收筹划 要点营改增”房地产企业税收筹划要点发表于201549 09:08:40 | 只看该作者 回帖奖励在楼市不景气的行业背景下，“营改增”有望年内推进的消息传 开，让不少房企感到恐慌，这也使得即将推行的政策极有可能遭遇阻 力。由于目前税率和抵扣项目尚不明朗，企业内部经营管理情况不 一，而上下游行业增值税抵扣情况也不明朗，目前还很难判断“营改 增”后房地产企业税负增减情况。有分析认为，由于房地产业增值税税率可能会偏高， 而且土地成 本不一定能抵扣，这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。房企面临加税风险如果销售不动产由营业税改征增值税， 房地产企业在税制改革初 期将有可能面

2、临加税风险。在销售额一定的情况下，原先征收的营业 税税负稳定，但“营改增”之后，企业的税负很大程度上取决于进项 税额。由于营业税不考虑购进货物，房企原先对购进物品的票据管理存 在松懈，但增值税抵扣则有严格的抵扣链条， 企业疏于对票据的管理 极有可能造成进项抵扣不足，使得税负白白增加。某房企税务总监向 记者表示，“营改增”进项抵扣不足可能是企业税负增加的主要原因， 比如建筑企业转嫁成本、购买原材料无法取得发票等。而和房地产业紧密相关的建筑业和金融保险业目前的税率也没 有出台，如果这两个行业的税率为 6%，房地产业税率为11%，也 将减少房地产开发企业的进项税额。由于房地产业增值税税率可能会 偏高

3、，而土地成本不一定能抵扣，这些外在因素也极有可能增加企业 税收负担。对于一些已经完工但销售尚未结束的项目， 或者持有型商业物业 而言，此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合 同已经确定，这种情况下企业税负将明显加重， 6%7%才是比较合 理的水平。平安证券研报显示，在当前市场环境下，若土地成本无法作为进 项抵扣，只有少数布局三、四线城市的开发商因为建安成本占比较高， 可以从中受益，聚焦一二线城市的开发商均面临税收增加风险， 且毛 利越高的项目税收负担越大。由于房地产行业并不景气，不少三四线城市的楼盘滞销严重，如 果无法及时确认销售收入，将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的 情况

4、，造成大量留抵税额无法抵扣，这也是房地产企业面临的一大税 收风险。税收筹划是关键面对可能增加的税收负担，房企并非就会因此陷入“绝境”。因 为房地产市场的最终消费者绝大多数是个人， 而这些人本身就是税负 承担者。如果存在税负转嫁，可能会增加个人购房者的税收负担，因 此政府不太可能大幅提升房企税负。在这种情况下，结合结构性减税的政策背景和房地产行情走低的 市场背景推测，企业不太可能会因为税制改革而承受较重的税收负 担。如果房企可以合理利用好进项税额的抵扣，反而能从中获益。上 述税务师事务所高级合伙人认为，房企在“营改增”政策正式出台前， 面对即将出现的新旧税制衔接、税收政策的变化和税务核算的转化等

5、 难题，如果应对得当，也不排除出现税负减轻的可能性。而这需要房 企进行很好的税收筹划。在“营改增”政策实施初期，不少企业可能会出现暂时性资金周 转困难。针对这种情况，政府肯定会出台相应的政策加以扶持，予以 过渡性的资金支持。事实上，交通运输业等当初进行“营改增”时， 不少企业税负加重，地方政府就通过财政补贴来安抚试点企业， 此举 也使得“营改增”试点得以快速推进。在房地产行业被纳入“营改增” 范畴后，也不排除会出现这种情况，部分企业甚至可以从中获利。上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群认为，这种直接给 予企业财政补贴的形式并不可取， 一是破坏了税收中性，二是增值税 不同于所得税，房企从消费

6、者手中获取利润后，需要就增值部分纳税， 因此房企并非增值税的承担者，将企业作为补贴对象并不科学。从缓 解企业资金流紧张程度的角度考虑，允许企业分期纳税可能是比较合 理的一种方式。房企如何减轻税负方法一：多要增值税发票“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具 体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为，税制改革前企业就 应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好 对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增” 之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。为避免税负加重，房

7、企在购进货物或者接受劳务时，一定要非常 审慎。首先，必须要求供货方具备正规的销售资质， 一旦无法提供增值 税专用发票，就无法实现抵扣；其次，与施工企业进行工程决算时还 应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难；第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对 ；最后，不能出于节 税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方， 这么做税务风险极 大。方法二：扩大精装房比例房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增 加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内 进行税收筹划。其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产

8、和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。数据显示，目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成 交总量的30%，但由于不动产转让目前仍然征收营业税，精装房售 价较高，营业税税负相对较重。在“营改增”之后，房企开发精装房 的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多 的楼盘类型。这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示，龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平， 其中，万科的精装房比例高达 90%，保利、绿城、绿地、合生创展 等企业的精装房比例也都超过 75%，对中小房企来说，由于开发的 多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可

9、能 面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求， 精装房的 高价也要求中小房企加快去化速度。房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战，由于增值税=销项税额-进项税额，企业只有完成销售之后才可以计算销项税额， 因此，未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。方法三：剥离建筑业务对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵 扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整据了解，建筑业也将被纳入“营改增”行业，税率为6%或11%。 无论税率高低，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票， 就 可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自 身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包 ；第二类是以中南建 设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司；第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同 时具备房地产开发资质。