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1、中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引第一编 总则第1条 制订目的房屋租赁法律关系应当属于合同法调整的对象。由于房屋租赁关系中的标的物（即租赁房屋）属于物，承租人租赁房屋必然涉及对房屋的占有、使用和收益的权利，如果需要对房屋进行一定的装修，还会涉及到对物的添加。因此，房屋租赁法律关系也必然涉及物权法的内容，这就使得房屋租赁法律关系更加地复杂，也对律师为当事人提供房屋租赁合同法律服务提出了艰巨的挑战。为了更好地维护房屋租赁合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理房屋租赁合同法律服务的质量和水平，我们在总结律师提供房屋租赁合同法律服务经验的基础上制订本操作指引。第2条 适用范
2、围本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事房屋租赁合同的非诉讼和诉讼法律服务。本操作指引所称的房屋租赁合同，是指出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本操作指引所指的房屋，主要指城市、镇规划区内的房屋，但不包括承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用住房。上述福利性住房所涉及的房屋租赁关系具有社会福利性和保障性，合同双方当事人的权利义务都由法律法规强制规定，对这类房屋的租赁行为不属于完全的民事法律行为。乡、村庄规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在差异。律师提供此类房屋租赁合同法律服务可以参照
3、本操作指引执行，但应注意法律法规以及相关政策的限制性规定。第3条 房屋租赁合同的法律特征3.1 房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列入破产财产，出租人有取回权。3.2 房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，
4、故租赁合同为有偿合同。3.3 房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”第4条 法律依据本操作指引涉及的主要法律依据为：法律类：中华人民共和国民法通则（以下简称民法通则）、中华人民共和国合同法（以下简称合同法）、中华人民共和国物权法（以下简
5、称物权法）、中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称房地产管理法）、中华人民共和国土地管理法（以下简称土地管理法）、中华人民共和国城乡规划法（以下简称城乡规划法）、中华人民共和国消防法（以下简称消防法）、中华人民共和国建筑法（以下简称建筑法）等；行政法规类：建设工程质量管理条例（以下简称质量管理条例）、中华人民共和国治安管理处罚法（以下简称治安管理处罚法）等；部门规章类：建设部城市房屋租赁管理办法（以下简称租赁管理办法）等；司法解释类：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称司法解释）、最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）、（二）
6、（以下简称合同法司法解释（一）、合同法司法解释（二）等。律师提供房屋租赁合同法律服务时应当注意，具有立法权的各级地方立法机关（包括省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会和人民政府；较大的市的人民代表大会及其常务委员会和人民政府）为加强本地区房屋租赁管理，维护本地区房屋租赁市场秩序，各自制定了相关的地方性法规和地方政府规章。尽管地方性法规和地方政府规章的内容不能决定房屋租赁合同的效力，但是房屋租赁合同当事人违反地方性法规和地方政府规章的规定，仍应承担相应的法律责任。因此，律师在提供房屋租赁合同法律服务时，必须详细了解租赁房屋所在地的地方性法规和地方政府规章，避免不必要的法律风险。第5条 律
7、师提供房屋租赁合同法律服务的基本原则5.1 忠诚守信原则。律师提供房屋租赁合同法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。5.2 专业精湛原则。律师提供房屋租赁合同法律服务，应当熟悉精通法律知识，掌握与房屋租赁相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。5.3 勤勉尽责原则。律师提供房屋租赁合同法律服务，应当恪尽职守、勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。第6条 律师提供房屋租赁合同法律服务的基本要求6.1 律师提供房屋租赁合
8、同法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。6.2 律师接受当事人的委托，应当与委托人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。6.3 律师提供房屋租赁合同法律服务,应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部律师服务收费管理办法和司法部律师事务所收费程序规则的规定,向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。6.4 律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的律师执业行为规范（试行）、律师职业道德和执业纪律规范，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密
9、和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）。6.5 律师应当对房屋租赁合同的标的物进行充分的尽职调查，审核标的物的权属情况和当事人是否具有完整的处分权，查明标的物是否存在物的瑕疵（如质量问题、用途限制、剩余期限等）或权利瑕疵（如抵押、查封等），以便保障当事人的权益不受损害。6.6 律师提供房屋租赁合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。第7条 声明本操作指引仅供律师在提供房屋租赁合同的非诉讼和诉讼法律服务
10、过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖房屋租赁合同法律服务的全部内容。在提供房屋租赁合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律法规，结合租赁房屋的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供房屋租赁合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。第二编律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的操作指引第一章房屋租赁合同订立前的法律服务第一节 房屋租赁合同订立前的审核与调查第8条 一般规定房屋租赁合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对
11、方的主体资格、履约能力、资信情况、租赁物的合法性等相关事项进行审核和调查。对出租人的审核和调查主要包括出租人的主体资格、出租人所出租的租赁房屋合法性等内容；对承租人的审核和调查主要包括承租人及其代理人基本情况、承租人的履约能力、承租人资信情况等内容。审核与调查可以作为律师在提供房屋租赁合同的非诉讼法律服务中一项单独的法律服务内容进行，也可以作为全过程法律服务中的前期调查内容进行。第9条 律师为承租人提供法律服务时对出租人的审核与调查审查出租房屋及出租人的具体情况，主要审查出租人是否适格，出租的房屋权属是否清晰并且符合安全、规划、环保、卫生等要求，所出租的房屋能否保证承租人的租赁需求。具体包括以
12、下几项审查事项。9.1 出租人是否具有出租资格。出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人、其他组织以及依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。律师在为承租人提供法律服务时，可从以下几个方面审核出租人是否具有出租资格：（1）出租人是否已经取得合法的房屋产权证，是否与出租房屋权证上的名称一致；（2）共有房屋出租的，是否有其他所有共有权人同意出租的证明；（3）委托出租的，房屋所有人是否与出租房屋所有权权证上的名称一致，受托人与房屋所有人是否有委托出租合同，受托人是否在受托权限内行使相应权利。9.2 审核房屋是否具备出租条件和有无禁止出租的情形。（1）出租房屋的所有权应当已进行依法登记并已取得房
13、屋所有权证；（2）已竣工验收但暂时还未取得房地产权证的房屋，有下列之一权属证明的也可出租： 单位或者自然人购买的商品房，持有商品房预售合同或者商品房买卖合同，以及付款凭证； 单位建造的构筑物、地下建筑物，持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明； 单位建造的临时建筑，持有临时使用土地批准文件，并在允许的临时建筑使用年限范围内的。（1）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的（即未取得建设工程规划许可证或者未
14、按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及建筑物，以及违反临时建筑管理规定的临时建筑物）；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、消防、卫生等主管部门有关规定的；（9）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；（10）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。9.3 对出租人主体资格和出租房屋是否适格进行尽职调查，核实是否与当事人陈述和提供的文件资料一致，审核时应要求出租人提供相应文件资料的原件。9.4 出租人订立租赁合同时，是否存在可能导致合同无效或者被撤销、解除的情形（详见本编第四章房屋租赁合同的效力）。9.5 审查租赁房屋及附属设施设备现状。必要
15、时，可陪同承租人实地查看住房的实际使用条件，主要是陪同承租人查看住房能否保证租赁目的的实现，租赁房屋是否存在天花板漏水、煤气泄漏等影响使用的情况，住宅用房配备的家具和电器等必备设施（在北方部分省市，承租人承租房屋时还须审查房屋的供气、供暖等设施的配备和使用情况），并在签订房屋租赁合同时，对出租人原先配备的家用电器、附属设施等以附表的形式予以明确。9.6 律师应结合调查的信息，为承租人出具书面的法律意见书，提示承租的可能性及法律风险，供承租人决策参考。第10条 律师为承租人提供法律服务时的重点内容10.1 调查出租人的基本信息，主要是核对出租人与房地产权证的权属人是否一致。10.2 调查承租房屋的合法性及承租的可行性，主要是调查所承租的房屋是否有合法的房屋产权证、是否已取得所有共有权人的同意、是否已取得抵押权人的同意、是否存在查封等限制出租情况、是否符合安全使用标准、是否是违法建筑物、临时建筑是否在允许使用年限范围内以及承租房屋内是否已有人承租等基本情况。律师为承租人提供服务时，应审核出租人提供的出租房屋相关证照、相关资料的原件，必要时，应去当地房地产管理部门进行查询确认。10.3 应着重审查出租房屋的用途，同时
