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1、2015电大土木工程专业房地产经营与管理考试必备小抄/复习资料及复习题整理打印版1 房地产市场国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为综合功能多级市场法定形式部分限制国家适度干预。2 房地产关系人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法是调整城市农村土地和房屋诸种关系的法律整体。3地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房产管理关系城市物管关系。广义的房地产法的基本内容关于房地产权属的规定关于房地产开发利用的规定关于房地产交易的规定关于国家对房地产业及其市场实施管理的
2、规定关于社会化、专业化的物管的规定4 我国房地产法的基本原则土地公有原则土地有偿使用原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则房地产综合开发原则城镇住房商品化原则宏观调控与市场调节相结合的原则。5房地产法律关系对房地产关系的法律调整房地产关系对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。房地产法律关系的要素包含主体客体和内容。主体即参加房地产法律关系的当事人国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。包括土地、房屋和行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素。6 “一书两证”选址意见书建设用地规
3、划许可证建设工程规划许可证。7 土地管理法主要内容土地用途管制 加强耕地保护 提高征用土地的补偿标准 加大查处土地违法行为的力度8 土地所有权土地所有人依法对自己的土地享有的占有使用收益和处分的权利 特征为土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的对土地所有权的 行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。集体土地所有权的特征权利主体多样化所有权客体的限制性。9 我国有土地的范围城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征用的土
4、地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国有土地确定给单位或个人使用的形式行政划拨国有土地有偿使用国有土地承包经营。国有土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。特征土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。三种方式协议出让招标拍卖竞投国有土地租赁 土地使用者与县级以上人
5、民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或入股 国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。11 土地使用权出让合同土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。12 土地使用权转让土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。条件须同时具备三个条件，土地使用权是有偿出让取得的按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书按照出让合同约定进
6、行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。13 土地使用权禁转法定情况以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有土地使用权，未经其他共有人树木，书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的。14 土地使用权出租土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权抵押土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件设定土地使用权抵押的抵押人必
7、须是土地所有权人或土地使用权人设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同抵押必须办理登记。15 土使用权终止的原因可以分为四种因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地因土地的灭失而导致土地使用权的终止。16 土地使用权的划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其特征为土地使用权划拨是一种具体的行政行为土地使用权划拨是一种无偿的行为土地使用权可以是有
8、期限的，也可以是无期限的划拨的土地使用权，不可以转让出租抵押。可由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律行政法规规定的其他用地。18划拨土地使用权转让出租抵押的条件土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织或个人领有国有土地使用证具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让出租抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。19土地管理法规定可收划拨国有土地使用权的情形为公共利益需要使用土地的为实现城市规划进行旧城
9、区改建，需要调整使用土地的土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的因单位撤消迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的公路铁路机场矿场等经核准报废的20 国企改革中涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租赁方式处置的情况国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及足见企业集团的国有企业改组为股份合作制的国有企业租赁经营的非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。21国企改革经批保留划拨方式处置土地使用权的情形继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，远土地用途不变的，但
10、改造或改组为公司制企业的除外国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业企业的在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业国有企业改造或改组为国有独资公司的22土地利用保护原则十分珍惜、合理利用土地的原则切实保护耕地的原则全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则开发、利用与整治保护相结合的原则。土地利用与保护的内容土地利用总体规划制度土地开发制度耕地的特殊保护制度土地调查和统计制度。23土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土
11、地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局较长时间的总体安排和布局。它是国家实行土地用途管制的依据成片开发是从事开发经营成片土地的简称。它 在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或转让、出租地面性建筑物。24 为实现耕地总量动态平衡土地管理法规定的相应制度从规划上保证总量平衡实行土地用途管制制度实行占用耕地补偿制度实行基本农田保护区制度禁止闲置和荒芜耕地。土地利用年度计划编制的依据国民经济和社会发展计划国家产业政策土地利用总体规划建设用地和土地利用的实际情况。26基本农田保护区对基本农田实行特殊保护而依据土
12、地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。27基本农田保护区制度的内容需要占用基本农田应报国务院批准实行基本农田补充制度禁止破坏基本农田实行基本农田地力等级评定制度实行基本农田保护责任书制度。基本农田 按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。28应划入基本农田保护区来加强管理的耕地经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中低产田蔬菜生产基地农业科研教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路公路等交通沿线，城市和村庄集镇建设用地区周遍的耕地应当优
13、先划入基本农田保护区29 土地开发为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地为具体形式。原则符合土地利用总体规划保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化农业用地优先开发保护开发者利益。土地复垦对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。30建设用地建造建筑物构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。农村宅基地是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。31国家建设征用土地是国家运用其行政权力把
14、农村集体土地转为国家所有的行为。其法律特征为征地主体的唯一性征地行为的行政性征地条件的补偿性。征地费用的构成土地补偿费安置补助费青苗补偿费地上附着物补偿费新菜地开发建设基金土地复垦费或耕地开垦费。可以申请临时用地的两种情况建设施工需要和地质勘察需要。32房屋所有权所有人依法对自己所有的房屋享有占有使用收益处分的权利。种类包括国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房产所有权33 房屋共有两个或两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。特征主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有客体是同一项房产房屋共有存在着对内对外两种关系。共同共有和按份共
15、有两种形式。共同共有两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务特征共有人之间不分份额完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋享有所有权共有人对共有房屋享有共同的权利并承担共同的义务共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只共同共有关系消灭时方能分清份额按份共有两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。其特征主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份额每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利分担义务34在处理房屋按份共有关系时原则一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权
16、利共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的分割方法，对其中不能分割或分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。35土地使用权土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利特征权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面目的的特殊性。目的在于进行房地产开发建设取得的法定性 取得必须经过法定程序使用的期限性 有期限的。36土地使用权的取得主要有原始取得传来取得两种。原始取得的主要方式是有偿出让和行政划拨。传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用
