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1、目 录第一章项目总论1一、项目基本概况1二、研究内容2三、主要编制依据 2四、项目主要技术经济指标 3五、研究结论3第二章 项目建设背景、意义与必要性 5一、项目建设背景5二、项目建设的意义6三、项目建设必要性 7第三章 项目选址与建设条件 10一、项目选址10二、项目建设条件10第四章工程方案14一、设计依据14二、总平面设计14三、建筑设计17四、结构设计18五、给排水、消防设计19六、电气设计21七、电信设计23八、防火设计23第五章环境保护与绿化24一、设计原贝U 24二、设计依据24三、主要污染来源及防治措施24四、绿化27第六章节能设计28一、设计概述及要求28二、建筑和建筑热工节
2、能设计28三、给排水28四、电气节能29第七章 建筑消防设计 31一、工程概述31二、总图消防31三、建筑消防31四、结构防火31五、消防给水31六、消防电气32第八章防灾减灾34、总图34二、建筑34三、结构34四、地质灾害防范34五、地震防治34六、电气安全34第九章 项目实施进度及招投标方案 35一、工程建设进度 35二、招投标方案35第十章投资估算及资金筹措38一、投资估算范围 38二、投资估算依据 38三、项目投资估算 39四、资金筹措及管理39第十一章经济及社会效益分析43一、社会影响分析 43二、资源环境影响分析 43三、互适性分析 45四、社会效益45五、经济效益分析 45第十
3、二章结论与建议47一、 结论47二、 建议47附：1、项目位置图5、建筑效果图2、项目总平面规划图6 、鸟瞰图3 、户型图7、规划总平面图4 、规划构思分析图第一章项目总论一、项目基本概况（一）项目名称：某某公租房一期项目建设工程（二）项目性质：新建（三）项目管理：某某建设局（四）项目法人：某某投资有限责任公司（五）建设地址：某某城东部（六）建设用地性质：协议出让（七）工程建设规模及主要建设内容一二期工程建设项目规划总用地面积 60亩（40000.2 m2 ），总 建筑面积138589.24m,住宅建筑面积128725.2 m2, 1620套，框剪结 构、18层、层高3.0米，总高54米；其中
4、商铺建筑面积9864.04 m2, 框架结构、底层3.6m,二层3.0m。其中一期项目建设工程（2011年）住宅500套，建筑面积39730 m, 包括三个户型：A户型为3室1厅1厨2卫、建筑面积76.3m2 （含公摊 面积10.4 m）； B户型为2室1厅1厨1卫、建筑面积76.7m2 （含公摊 面积10.5 m） ； C户型为2室1厅1厨1卫、建筑面积77.2m2 （含公 摊面积10.6 m）；商铺建筑面积6000 m2。项目主要建设内容包括：住 宅、商铺、管理用房和辅助配套、等建安工程及土石方、场区道路绿化、 电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。（七）项目总投资一期项目建设（2
5、011年）总投资估算总额为11846.04万元，其中 建筑工程安装费用9000万元，土地费用1500万元，附属设施费用400.5 万，工程建设其他费用550.34万元，工程相关费用95.2万，基本预 备费300万元。（八）项目资金筹措项目总投资11846.04万元，其中申请国家财政资金1000万元，其 余不足部分地方政府通过融资平台进行资金筹措 10846.04万元。（九）建设期限：该项目建设工期 16个月，2011年9月至2012 年12月。（十）承担可行性研究报告编制单位编制单位：某某规划勘查建筑设计院。资质证号：云城规编第（083040）法人代表：李亚珊二、研究内容可行性研究内容涉及项目
6、建设的必要性，建设条件，工程方案，环 境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目 业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。三、主要编制依据（一）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（二）关于改善农民工居住条件的指导意见；（三）关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087号）；（四）某某“十二五”规划（20112015年）（五）某某总体规划（2008年）；（六）国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业 设计规程、规范和设计标准；（七）业主提供的相关数据、资料；（八）其他相关法律、法
7、规、规范及标准。四、项目主要技术经济指标表1-1一、二期工程项目主要技术经济指标序号项目计量单位设计数值备注-一一建设规模1规划总用地面积m240000.260亩2总建筑面积m245730一期二期92859.242.1住宅建筑面积m39730一期（500 套）二期（1120 套）88995.22.2商铺建筑面积m6000一期二期3864.043建筑物总占地面积m8211.493.1住宅建筑占地面积m2383.80一期二期4767.603.2商铺建筑占地面积m3000一期 二期1932.026绿化面积m16000.087容积率3.468建筑密度%24.669绿地率%40五、研究结论本项目的建设符
8、合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举 措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087号）相关指导精神，也符合某某住房建设规划，其建设对于某 某低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨 带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目拟建地点位于某某城东部，建设地址的确定是在相关专家实 地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理 交通等因素，结合了某某经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展 的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建 设。第二章项目建设背景、意义与必要性一、项目建设背景
9、近年来，随着经济适用房、廉租房建设和棚户区改造力度的逐步加 大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善， 而进城务工人员由于是 一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会 保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。 城市中高涨的商 品房价格远远超出了他们的承受能力， 而国家的廉租房、经济适用房等 优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度 之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益， 也很难有机会获得经 济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租 住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各 种社会矛盾更是层出不
10、穷。住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余 精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一， 进城 务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。 在城市拥有或 租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱 “过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计 议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行 为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻
11、的问题之一。为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难，改善外来务工人员的 居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国 土资源部五部委印发关于改善农民工居住条件的指导意见，意见中 提出：有条件的地方，可以参照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。 农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农 民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租， 但不得按商品住房出售或出租。2010年，根据国务院关于坚决遏制 部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）和国务院办公 厅关于促进房地产市场平
12、稳健康发展的通知（国办发20104号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加 快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），强调各地要把 公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加 大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁 住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基 金，按照经济适用住房的相关政策执行。为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权 益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设 迫在眉睫。二、项目建设的意义（一）公租房建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租房、经
13、济 适用房等保障面不到总人口的5%,加上危旧房、棚户区、城中村改造 安置房等，也量小面窄，只能小范围 救急”尚难大面积 保障”特别 是夹心层”既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系空白区”幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不 稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型 面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就 业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效 缓解这一问题。（二）公租房建设将有效促进消费。公租房的大规模建设势必将带 动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费利好；更重要的是，将解决中低收入群
14、体住房困难，无疑将让潜在的 房奴”从房贷重压 中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄， 改善生活，提高当 前生活质量，从而有力刺激消费。（三）公租房建设将同时改善投资环境， 促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题， 还能进一步改善投资环境，公 租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会 生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心， 这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。三、项目建设必要性（一）项目建设是解决新生代大学生和进城务工人员住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。以人为本，就 是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根 本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的 物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工人员 在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住 房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，
