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1、 . 湘江旅游客运中心项目可行性研究报告市金润地产顾问二零零六年五月目录第一部分：宏观市场分析2一、市城市概况与发展定位2二、市经济运行概况2三、社会消费情况2第二部分：市商业市场分析2一、商业概况2二、市商业业态分析2三、商业地产现状与发展分析2第三部分：项目地块解析2一、项目周边区域调查2二、项目简介2三、用地条件分析2四、项目的SWOT分析2五、项目综合评价2第四部分：项目定位2方案一：传统商业模式2方案二：创新商业模式2第五部分：财务分析2一、项目开发建设进度安排2二、投资估算与资金筹措2三、方案一经济测算分析2四、方案二经济测算分析2关于项目招商部分的思考2第一部分：宏观市场分析一、
2、市城市概况与发展定位（一）市城市概况1、地理概况位于中国东南部，省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域围为东经1115311415，北纬27512841。其东临地区和市，南接株洲、，西连、，北抵、。处湘江水系，境有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧与东南面为低山与丘陵。东西长约230公里，南北宽约88公里。2004年，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方平方公里。2、属性特征是省的省会，是的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城
3、市。是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着、株洲、经济一体化实施，处于龙头地位的具有很好的发展前景。3、历史文化特征有“楚汉名城”之誉的有三千多年的文明史，之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“星”对应的这些地方就叫，故又有“星沙”的别称。“”作为治所，称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“”，1922年定为的省会，1933年正式设市。自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、大学、师大学等在国享
4、有盛誉。4、自然环境属亚热带季风气候。因处盆地部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。平均气温为17.2C，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。5、行政区划、人口2005年年末市常住总人口639.3万人，同比增长1.64%。户籍总人口620.92万人，同比增长1.73%，其中非农业人口218.07万人，农业人口402.85万人。城市化率为53.87%，同比提升2.68个百分点。6、市与其它重要城市/区域的空间关系图一1：长沙市与其它重要城市/区域的空间关系图在“沪港渝大三角”的经济圈中具有不可小视的区位优势，规划中的高速公路将使处于这两
5、个中心城市8小时物流圈的交汇点；即将建设的高速铁路又将使融入、两个中心城市3小时经济圈中。过去物流成本过高形成的困境将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，的比较优势大为提升。另外，长株潭城市群的区位“比较优势”也很突出：它比、等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区、沿海（江）开放地区发展的后方基地，在接受粤港澳地区产业的梯度转移方面具有不可比拟的优势。可以说，的区位优势正在凸现。（二）发展定位与城市规划1、现有城市布局与发展现状（1）城市性质2003年以前的城市性质为全国历史文化名城、省省会，全省政治、经济、文化、科技中心。目前而言，的城市特
6、色不明显，不像有的城市特色鲜明，如港口城、汽车城、旅游城等，可以说是商贸业较发达、消费水平较高、加工业实力不强的有深厚文化底蕴的综合型大城市。（2）城市规模通常而言，城市规模包括人口规模、用地规模和经济总量规模。2004年底，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方公里。2005年底，,全市户籍人口约620.92万人，全市经济总量（GDP）1519.9亿元，人均GDP23968元。（3）城市布局2003年以前的城市布局为：“完善城市主体，发展两翼两组团”。一主体为城市旧城区周围集中联片发展地域；两翼指马坡岭泉塘为东翼、望城坡天顶乡为西翼；两组团
7、指捞霞组团和坪塘组团。目前西翼隔离带已不存在，东翼由于新世纪文化城、星沙的建设，已与主体联为一片。2、城市发展定位（2020总体规划）（1）城市性质市城市总体规划（20032020）（以下简称总体规划）规定，城市性质为省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。（2）功能定位以实施高新技术带动和优秀文化带动为重点，建设成为繁荣的经济强市、开发的窗口城市、文明的现代都市和秀美的山水名市；强化浏阳、宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲、共同构筑经济发达、布局合理的现代化城市群；以历史文化名城为依托的城市形象骨架，充分发掘历史文化涵，强化名城地位。（3）城市规模到2020年，市国生产总值达
8、到3888亿元，市域总人口达到688万人，城市化水平达到70%，主城区城市建设用地规模253平方公里。3、城市规划与发展趋势市城市总体规划（20032020）用地表总体规划用地1450平方公里城市建设用地310平方公里居住用地4614万平方米公共设施用地3062万平方米工业用地2804万平方米沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲组团。从上图来看，本案位于城市主体西部，湘风光带中段，城市中心位置，地理位置显要。二、市经济运行概况（一）经济总量快速增长，2005年生
9、产总值(GDP)突破1500亿元“十五”期间（2001-2005年），市经济步入了一轮的快速增长周期，五年平均增长率达14.8%，在2004年突破1000亿元的基础上，2005年达1519.9亿元，按可比价格计算，同比增长14.9%，增幅比全国快5.0个百分点，比全省快3.3个百分点。较快的城市经济发展速度会为房地产行业的持续发展提供良好的平台。（二）产业结构较为不合理，调整步伐明显加快在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，三次产业对GDP
10、增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。三次产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年相比较，一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。目前，的国民经济水平尚处于较低级的发展中阶段，但是其第三产业已超过了第二产业的总量，这是较为不合理的。根据经济产业发展理论，只有各个相关产业的协调发展才能保证区域经济的持续健康发展，特别是第二产业与第三产业的合理比例。第二产业的相对落后必将影响整个区域经济的健康发展。因此，在保持经济增长速度的同时，调整产业结构侧重于第二产业的发展应是下一步发展的主要策略。从2005年经济运行情况来看，第二产业成为经济增长的
11、主要动力源泉，在GDP中所占比例提高1.3个百分点。而第一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点，产业结构调整步伐明显加快。（三）固定资产投资呈高增长态势，投融资体制改革继续深化近年来，的固定资产投资连续保持较高的增长率，城市基本建设和更新改造的投资额大幅增加，反映了正在进行的快速城市化进程。快速的城市化进程中对房产投资的有着巨大促进作用。非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。2005年全社会非国有单位完成投资增长42.78%，占全社会固定资产投资的比重达到69.1%，比上年提高5个百分点。综合以上所述：各项经济指标显示，近年市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快；固定
12、资产投资呈高增长态势。2004年、2005年经济总量实现重大突破，说明经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长的新时期。而良好的经济发展态势为市房地产业与商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。三、社会消费情况19782004年平均增长17.64%，2005年社会消费品零售总额达743.43亿元，同比增长16.1%，2006年1-3月3月止累计实现社会消费品零售总额213.80亿元，同比增长16.0%。（一）主要经济指标长沙人均收入和消费性支出逐年(1993-2005)变动情况长沙市GDP和社会消费品零售总额逐年变动情况分析：n 社会消费品零售总额和GDP呈现同方向的变动，社会消费品
13、零售总额增长率的变动先于GDP的增长率变动。社会消费品零售总额和GDP增长趋势明显。n 人均收入和消费性支出逐年变动情况基本一致，但是消费和收入的增长率低于社会消费品零售总额和GDP的增长。说明有相当部分的消费来自于市外的消费群体。社会消费品零售总额变动情况注：报告中所有对比数据均为同类型数据的对比（本图为长沙市统计指标/湖南省统计指标）社会消费品零售总额各指标对比（长沙市统计指标/湖南省统计指标）长沙城区零售品消费总额占全市的比重长沙市和湖南省经济指标对比注：长沙市和湖南省的统计方法和口径不同，2001年和2002年的“其它消费比重”不具备参考性。分析：n 通过对比分析，社会消费品零售总额超
14、过全省的1/4，城区消费比重更是占到近38，这反映了市消费正在向城区消费集中。n 城区消费的集中从侧面说明近年来积极推动的物流、专业市场等的发展规划也见成效。n 市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长，将会得到了进一步体现。（二）消费构成分析：娱乐和食品消费超过居民消费性支出的50，的娱乐、文化、餐饮等行业相对发达，市人均娱乐、休闲场所的数量在全国处于前列。人最早经营歌厅，航空、蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现在1988年。对于居民的消费能力和水平，以与休闲、娱乐消费为主的特点，结合下表可以得以证实：类目名次备注城市综合排名12位国务院有关部门人均商业面积0.9平米全国平均1.1平米，
15、发达国家1.5平米居民可支配收入在全国排名第9位人均消费能力全国排在第4位房价全国排在第30位左右2004年，GDP、人口、社会消费品零售总额分别为的32.45、84、57.38；如果考虑到的城市化水平全国最高，的消费能力和消费水平处于全国的前列。（表中数据仅供参考）（三）市民消费特征分析1、“土洋兼具”是全国第一批对外开放的城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种“实固外”的经济体系已成为经济发展的特点。土洋兼具，是转型期社会的消费特征。这一点在人身上表现得尤为突出。 2、现代化人的消费洋溢着现代气息。市私人购车和购房大幅增长，成为一个新的消费热点。人均手机持有量在各大城市中也是居前列的，市区常驻人口100多万，就有30多万门手机。而且手机更新换
