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1、领秀新硅谷项目后评价科技园置地二一二年四月目录一、项目概况1二、项目策划及经营分析评估2一投资及策划分析2二土地协议执行情况4三项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响6四以财务指标为主要依据的项目综合评价7三、规划设计评估8一项目的品质定位8二项目区位及主要经济技术指标9三项目建筑标准及功能指标10四项目设计过程管理回顾与实施完成情况11五项目设计费用控制12四、工程建设管理评估13一工程概况13二安全、质量、进度、成本管理目标完成及创优情况15三招投标方案及中标单位合同执行情况20四先进工艺、新材料的采用22五变更洽商原因分析22六项目成本控制分析23七细部质量及各项验收评价25八风险
2、控制及事故控制的评价26九移交后的使用及经营情况27十对监理、总包、分包、设备厂家等参建单位评价28十一对项目管理团队的评价28五、销售管理与物业管理评估29一项目销售情况29二营销计划随房地产市场变化的调整情况29三目标客户与签约客户的比较分析30四物业管理取费标准、服务容等评估31五项目销售策略评估30六对销售团队及物业管理团队的评估33七综述34六、项目财务评价35一销售及回款指标完成情况35二开发成本及费用控制情况35三现金流分析34四财务评价指标分析36五税务筹划情况37七、综合评估38一与集团发展战略的符合性分析38二项目开发中的主要经验37三项目开发有待改进的方面46四项目开发周
3、期的思考49五置地公司开发领秀新硅谷项目的收获51 / 一、项目概况领秀新硅谷项目位于市海淀区西二旗,项目总占地面积34.7万平方米,规划地上建筑面积39.1万平方米,其中住宅建筑面积35.86万平方米,配套商业2万平方米,其他配套1.24万平方米。本项目为置地公司于20XX9月在市土地交易市场通过公开挂牌交易取得,土地成交价格为人民币11.75亿元。根据20XX市规委方案复函,领秀新硅谷设计总建筑面积47万平方米含地下,其中住宅面积43万平方米含地下,产品涵盖了别墅、花园洋房、小高层等多种住宅形式,配套及商业面积3.8万平方米,配套幼儿园0.2万平方米。按照土地挂牌出让条件,配套商业2万平方
4、米需返还西二旗村集体。商业项目影响到领秀新硅谷项目的整体开发,公司经过市场调研和经济测算,20XX11月向集团提出回购商业项目的申请,经集团批准后与西二旗村进行了长达一年的洽谈,最后终于20XX12月与西二旗村集体达成协议,我公司不提供2万平米商业,作为补偿,向西二旗村集体支付3000万元折合楼面地价1500元/平米。根据最新测算,商业项目整体价值达到4.5亿元。二、项目策划及经营分析评估按目前领秀新硅谷项目的投入产出计算,投资效益远远高出了当初的测算。虽然当初的测算与现在的收益出入较大,但总体的趋势判断是正确的,开发周期的延长在客观上使项目享受到了经济高增长周期的红利。总体上此项目的投资及策
5、划非常成功。一投资及策划分析1.投资决策1投资决策来自对宏观环境的正确认识以全面市场化为方向,是在集团初步完成从任务主导型向市场主导型转变的基础上,进一步实现科学发展和跨越式发展的必然要求。项目用地是市第一批通过招拍挂方式供应的土地,这种方式意味着土地供应方式的重大改变,土地资源的稀缺性将逐渐显现,因此土地价值的溢价会比以前协议方式大很多。正是基于这种超前的认识,集团及公司领导意识到此项目用地出让价格会高出以往的估值。在深入研究项目的定位及各种设计和策划方案的基础上,对项目的经济测算和可行性进行了反复论证,并制定了详细的土地摘牌策略,向集团和股东单位进行了多次汇报和沟通。在两家大股东-北科建集
6、团和首创集团的支持下,置地公司通过了董事会和股东会决议,获准参加市土地交易中心西二旗配套居住区地块领秀新硅谷挂牌交易并成功摘牌。到目前为止,市挂牌土地价格已经远远高于当初对市场行情的估计,证明当时的投资策略是正确的。2投资决策出于对领秀品牌的塑造西二旗配套居住区为中关村高科技园区配套居住区,由北科建集团负责土地一级开发,适逢国家开始实行房地产开发土地公开出让制度。该居住区土地分两期出让,置地公司于20XX经过招投标获得西二旗配套居住区一期项目开发,历经4年开发建设,把西二旗村打造成为一个适宜人居的环境,也创建了领秀硅谷品牌。一期项目倾注了置地公司全体员工的心血,为树立领秀住宅高品质的形象,公司
7、在产品设计、工程建设、环境美化等各方面均做了大量的投入,提升了区域价值,因此,获取二期项目势在必行。2.开发策略领秀新硅谷开发初期,由于公司资本积累不足,资金压力大,无法集中开发,并且集中开发虽有利于公司实力和形象的提升,但难以获得利润的最大化。基于此,公司经研究形成以下开发战略决策：将项目分为A、B、C、D四个区进行分期滚动开发,第一期A区为保公司现金流,低成本、低利润,快速建设、快速销售；第二期B区以提升项目品质为目的,创造较高的附加值；第三期D区、第四期C区在前两期创造的有利条件的基础上,以实现公司利润最大化为目的。A区总建筑面积10.7万平米,20XX4月开工,20XX5月竣工；B区总
8、建筑面积11.7万平米,20XX5月开工,20XX6月竣工幼儿园于20XX竣工；C区总建筑面积12.9万平米,20XX9月开工,20XX4月竣工；D区住宅总建筑面积8.5万平米,20XX3月开工,20XX8月竣工；D区配套商业3万平米于20XX11月竣工。3.前期策划在投资决策阶段,公司董事长和总经理亲自带领公司项目研究团队,对全国房地产市场和市区域类似项目进行了深入的调研,并组织营销顾问公司、设计师研究项目特点及策划方案。项目总体策划方案制定后,各个区的分体策划方案并没有因此一成不变,而是根据市场变化情况不断微调,更贴近客户需求,使项目的收益得到最大化。二土地协议执行情况我公司自20XX9月
9、29日通过挂牌取得西二旗居住区二期土地成交确认书以来,分别与市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同及其补充协议,以及与科技园建设集团股份签订的土地开发建设协议。现将土地协议执行情况分述如下：1.国有土地使用权出让合同执行情况20XX11月24日与市国土资源局签订了土地出让合同,合同总额37728万元。20XX3月25日缴纳15%的地价款5659.2万元。20XX1月10日签订补充协议附件二,将受让方名称由归谷园XX公司变更为科技园置地。20XX4月5日签订补充协议附件三,根据规划方案复函变更土地面积；增加地下面积,其中地下车库面积18649平方米,需补交地价款559.47万元,合同总额变更为
10、38287.47万元。20XX5月11日缴纳两笔地价款分别为559.47万元及3206.88万元。20XX5月23日缴纳资金占用费279.9418万元、滞纳金2383.9946万元。至此地价款已全部缴清,于20XX7月5日办理了国有土地使用权证。20XX10月29日签订补充协议附件四,出让部分增加S2区幼儿园土地面积2902.89平方米,建筑面积2000平方米,地价款总额不变。待项目全部竣工之后,办理地价款竣工结算。2.土地开发建设协议执行情况我公司于20XX10月与科技园建设集团股份签订的土地开发建设协议,土地开发费总额为79772万元。20XX12月4日支付土地开发费2亿元。20XX12月
11、12日支付土地开发费3千万元。20XX10月24日支付土地开发费资金占用费3266.42076元。土地开发费由公司财务部直接支付,付款明细详见财务总账。三项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响项目开发完成后,经济技术指标变化极其微小,完全符合控制性规划条件和数据指标,对最终收益的影响不大。表一开发计划的经济技术指标规划建筑用地面积343107.7m2住宅平均层数4.27总建筑面积469791m2高层住宅比率26.9%其中地上建筑面积388610 m2中高层住宅比率10.7%其中配套公建建筑面积30000 m2人口毛密度204.2人/ha住宅建筑面积358610 m2住宅面积毛密度1045
12、2 m2/ha地下建筑面积81181住宅面积净密度16241 m2/ha总户数2502住宅建筑净密度38.0%总人数7006机动车总停车数量2200覆盖率28.3%其中地上停车数1500容积率1.13地下停车数700绿地率30%表二开发完成后经济技术指标规划建筑用地面积343107.7m2住宅平均层数4.27总建筑面积469513.5m2高层住宅比率26.9%其中地上建筑面积387893.4m2中高层住宅比率10.7%其中配套公建建筑面积29405.4 m2人口毛密度204.2人/ha住宅建筑面积358488 m2住宅面积毛密度10452 m2/ha地下建筑面积81620.1住宅面积净密度16
13、241 m2/ha总户数2466住宅建筑净密度38.0%总人数6905机动车总停车数量2318覆盖率28.3%其中地上停车数1573容积率1.13地下停车数745绿地率30%四以财务指标为主要依据的项目综合评价在公司的第一个五年计划里,领秀新硅谷项目的计划开发周期是5年,预计总销售收入是344,111万元,预计净利润3亿元左右。领秀新硅谷项目现在最新利润预测数据是：利润项目预计总额营业收入656,880营业成本371,892营业税金及附加95,613销售费用16,372管理费用13,000财务费用利润总额16,0004减：所得税费用45,001净利润115,003根据测算,领秀新硅谷项目预计实
14、现销售收入65.7亿元,预计营业成本37.2亿元,预计实现项目净利润11.5亿元。领秀新硅谷项目各项财务指标情况,测算如下表：序号指标比例1销售毛利率43%2销售净利率18%3成本费用利润率32%4资本金收益率1150%领秀新硅谷项目开发得益于中国经济和房地产市场的高速发展,并得到集团的大力支持,采取的开发策略得当,因此项目的实际收益超出原计划收益的3倍。三、规划设计评估一项目的品质定位领秀新硅谷位于中关村科技园核心区的北部,是为中关村科技园配套的住宅项目。邻近清华大学、大学等高等院校,毗邻中关村软件园、生命科学园及上地信息产业基地,东侧领秀硅谷已经竣工入住。遥望西山风景区、圆明园、颐和园等风景名胜,具有独特的人文环境和优美的自然景观。项目占地34公顷,地块方正,根据项目用地状况,结合区域市场产业经济发展趋势、区域环境、人文地域特征、住宅区域市场潜在供应量等分析研究结果,得出如下结论：本区域经济发展为区域住宅市场发展提供了源动力,区域住宅市场整体发展呈上升趋势,尤其是区域产业经济的发展及第二核心区的
