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1、租赁合同案例【篇一：租赁合同案例】123内容提纲租赁合同的承租人经出租人批准，可以对租赁物及场合进行改善或者增设她物。合同解除后，尚未履行的，终结履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质,当事人可以规定恢复原状、采用其她补救措施，并有权规定补偿损失。对于改善或者增添物，可以拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归还财产所有人;导致财产所有人损失的，应当负补偿责任。事实与理由月日吕显明作为乙方与熊细东作为甲方签订一份租赁合同。商定：一、甲方将位于南昌市湾里区招贤镇创世纪学校对面的原鑫欢度假村的主楼内部设备、综合楼二楼及其内部设备、综合楼一楼的两4【编者按】本案是一起典型的存在转租情形的租赁
2、合同纠纷案件，该案历经一审、二审和再审，具有较强的代表性和司法参照价值。文章对案件审理中存在的三个问题进行了进一步细致的分析,并明确了结识:一是租赁合同纠纷案件中次承租人的诉讼地位如何拟定，这关系到案件的审理范畴问题;二是租赁合同解除时增设物应当如何解决,这波及增设物的性质认定、归属和补偿问题;三是租赁物上次承租人增设物的补偿主体认定，这需要解决合同相对性原则和物权添附理论的合用问题。要点提示租赁合同纠纷中，转承租人应当作为无独立祈求权第三人参与诉讼，原则上不应当提出自己的诉讼祈求，如果提出亦应作为此外一种诉讼;合同解除时租赁物上新增物的解决在当事人没有商定期应根据租赁物性质、可运用价值及当事
3、人过错拟定归属和补偿,并且原则应当遵循合同相对性原则。案例索引一审：利津县人民法院()利民重字第5号(月日）二审:东营市中级人民法院()东民四终字第65号（9月1日）再审：东营市中级人民法院(）东民再终字第号(6月21日)案情抗诉机关山东省人民检察院。近来更新:-035 有关专项专业律师解答按合同商定办理。协商无果，起诉解决。按照租赁合同追究对方违约责任。发包方的因素导致的承包方的实际损失,发包方应当承当补偿责任和违约责任，根据是合同法.【篇二：租赁合同案例】导读：1月日,北京一中院召开了房屋租赁热点问题暨典型案例新闻通报会,民一庭庭长郭燕枝法官、副庭长王茂刚法官、庭长助理张磊法官出席发布会简
4、介状况。如下消息摘自通报会实录，编发时有所调节。内容涉及三部分:房屋租赁合同纠纷案件中的六个热点问题、七个典型案例、房屋租赁交易中租赁双方应注意事项。房屋租赁合同纠纷案件六个热点问题郭燕枝：至上半年 ，我院共审结房屋租赁合同纠纷案件42件，占房地产类案件的5 。根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、最高人民法院有关审理城乡房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 等有关规定，结合司法审判实践,我们归纳整顿出波及房屋租赁的热点问题及有关典型案例予以发布，并就目前房屋租赁中的高风险点给社会公众进行提示。一、群租现象群租,是指出租人将房屋装修改造后提成多种单元，分别出租给多种承租人
5、居住使用。群租房价格低廉，较好的迎合了低收入人群的租房需求。而对出租人来说，将房屋拆分群租，可以比整体出租获取更高的利益。但不能忽视的是，群租房也许因改造破坏房屋的主体构造，有限的空间里居住人数过多,也给房屋和社区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。7月18日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布 有关发布我市出租房屋人均居住面积原则等有关问题的告知,明确严禁将房屋改造后分割出租。实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉规定确认租赁合同无效。对此法院觉得 ,有关发布我市出租房屋人均居住面积原则等有关问题的告知 仅为地方性规定，违背上述规定并不影响租赁合同的效力，
6、故当事人一方以房屋属于 “群租”房为由规定确认房屋租赁合同无效的,不予支持。但也同步明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违背行政管理规定的违法行为予以解决。二、保障房出租保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定原则、限定价格或租金的住房，其主线目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故购买保障性住房后将其出租获利，并不符合政府保障房制度设立的初衷。实践中,当事人以租赁房屋为保障性住房为由，规定确认租赁合同无效的状况屡见不鲜。我院 至 上半年审结涉保障性住房的租赁合同纠纷 18件,其中件都波及租赁合同的效力求议。国内法律并未明确严禁保障性住房的租赁,故当事人仅以租赁房屋
7、为经济合用住房或限价商品住房为由，规定确认房屋租赁合同无效的，并不符合合同法有关合同无效的规定，法院不予支持。但同步亦须明确,法院未对合同效力进行否认,并不影响行政主管机关对违背行政管理规定的违法行为予以解决。三、房屋面积不符房屋租赁合同履行过程中,承租人主张房屋实际面积不不小于合同商定面积,并据此规定拒付或减付租金的案件时有发生。我院受理的房屋租赁合同纠纷案件中，涉面积争议的约占 4.4%。对该类案件，法院重要审查双方租赁合同中的商定，具体来说，如果租赁房屋的具体范畴需要根据双方在合同中商定的面积来拟定，并且租金数额与租赁面积直接有关,那么承租人以合同商定面积与实际面积不符为由,规定出租人承
8、当减付租金等违约责任的,法院可予支持；如果租赁房屋是当事人双方承认的特定房屋,合同商定的租金原则为固定数额,出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议,那么承租人后又以合同商定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的,法院不予支持。四、提前解约房屋租赁合同属于持续性合同，一般商定了几种月到几年的租赁期。但在合同履行过程中,难免浮现市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等状况，导致出租方或承租方提出提前解除合同的规定,从而引起纠纷。我院至上半年审结的72件房屋租赁合同纠纷案件中，因一方当事人提前解约引起的纠纷27件，占比40%。对此,法院采用的解决原则是，出租人因租金上涨等自身
9、因素规定解除合同的，属不诚信行为,不予支持,承租人规定继续履行合同的，法院一般予以支持。承租人单方搬离房屋的,不具有单方解除合同的效力，如果出租人也乐意解除合同，法院可判决解除合同,由承租人承当违约责任;如果出租人坚持不解除,法院不适宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，规定承租人就提前解约给出租人导致的损失承当补偿责任。五、带照租赁商业用房的租赁市场上，存在着一种特殊的租赁现象带照租赁，即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场合办理的营业执照一并提供应承租人,承租人不仅可以使用租赁房屋，还可根据出租人的营业执照载明的经营范畴,在租赁房屋中经营，因此，带照租赁的租赁合同事实上涉及了
10、提供营业执照和提供房屋供她人使用两部分内容。营业执照的使用属于行政监管的范畴,因此一般来说,不会影响房屋租赁合同的效力。但需注意，因国家对于波及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设立了限制经营和特许经营制度,若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范畴涉及了国家限制经营、特许经营的活动,则属于擅自变更经营主体,会对市场秩序导致破坏,影响国家、集体利益以及社会公共利益,因此该类带照租认定无效。六、因纠纷导致房屋空置损失的承当出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷导致房屋空置的，承租人与否应当承当空置期间的房屋租金或使用费,是实践中容易引起争议的问题。原则上，只要承租人未将房屋交还出租人
11、,虽然空置，只要房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当承当实际交还房屋之前的房屋租金或使用费。出租人在起诉规定承租人腾退房屋的同步,可以一并规定承租人承当房屋空置期间的租金或房屋使用费。具体的费用原则由法院根据房屋与否符合合同商定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的因素、当事人过错限度等因素予以拟定。房屋租赁合同纠纷七个典型案例王茂刚：为了更好理解刚刚通报的房屋租赁中的六大热点问题,我们梳理了有关典型案例,下面对与六个热点问题有关的案例依次进行通报。案例0 | 群租现象8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，商定张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间，租金原则每月500元,租期一年。
12、合同签订当天，张某支付租金及押金后,入住该房屋。合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其她房间打隔断后出租多人。次年4月，有关行政管理部门在租赁房屋所在社区张贴告知书,对打隔断群租、出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等违法出租房屋行为进行整顿治理，规定上述房屋的承租人尽快搬离。5月19日,有关部门联合执法清理群租房,张某积极搬离了租赁房屋，距1年租赁期满还差个月。后张某提起诉讼,诉讼祈求为，、祈求确认双方租赁合同无效;2、中介公司返还已支付的房屋租金及押金。法院审理后觉得,张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表达，内容不违背法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应自觉依约履行
13、各自义务。因中介公司在合同履行过程中将房屋群租，违背了房屋出租的有关管理规定,在有关部门清理群租房过程中，张某于5月19日搬离房屋，法院确认双方的合同于月19日解除，并判决返还已支付的剩余租金及押金。案例 02 | 保障房出租朱先生于3月购买了位于北京市昌平区天通西苑经济合用房一套,并实际居住使用。6月,朱先生搬入其此外购买的一套商品房,天通西苑经济合用房在闲置年后于出租给高先生。出租后，朱先生但愿提前将房屋收回,在与高先生协商无果后，起诉至法院，以经济合用住房对外出租违背有关规定为由,规定法院判决双方签订的房屋租赁合同无效,返还房屋。法院审理后觉得,朱先生与高先生签订的房屋租赁合同系双方当事
14、人真实意思表达，内容不违背法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。朱先生以房屋系经济合用房为由规定确认房屋租赁合同无效,没有充足的法律根据,法院不予支持。判决书中同步写明，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违背行政管理规定的违法行为予以解决。最后判决驳回了朱先生的诉讼祈求。案例 03 | 房屋面积不符8月，刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同,商定乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住,房屋建筑面积7平方米,租赁期限一年,租金每月5000元。合同签订后,刘先生向乐家公司支付了商定费用后入住房屋。入住后不久，刘先生经查询发现40号房屋面积只有67.7
15、平方米，遂与乐家公司交涉规定减少租金。遭到回绝后，刘先生于10月委托律师向乐家公司发出律师函，以房屋实际面积不不小于合同商定面积为由，规定自律师函送达之日起终结双方签订的房屋租赁合同,并按照实际建筑面积重新计算租金，退还多收租金、中介费以及其她相应费用。随后，刘先生搬离诉争房屋。后双方协商未果,刘先生向法院起诉,规定确认双方租赁合同自律师函送达之日解除，乐家公司退还其房租、中介费、押金等相应费用，补偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失。法院觉得,乐家公司作为专业的房地产中介机构,应当懂得房屋的实际面积。刘先生作为一般的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积局限性78平方米。乐家公司在缔约
16、时未以房屋的实际面积67.平方米而是以78平方米与刘先生签订合同，两项面积存在较大差距，明显不符合合同商定，影响刘先生的实际使用,存在重大过错。法院最后判令解除双方租赁合同，乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用，并支付刘先生违约金1万元,补偿其搬家费等实际损失。案例 04 房屋面积不符1月,永乐公司与快乐宾馆签订租赁合同，商定永乐公司将其所有的3号楼出租给快乐宾馆，建筑面积618平方米，租赁期限6年，年租金18万元。合同签订后，永乐公司将诉争房屋交付快乐宾馆进行经营。10月，快乐宾馆逾期未支付租金,在永乐公司催收后,快乐宾馆以实际租赁面积不不小于合同商定的面积为由拒付租金。永乐公司遂向法院起诉,规定快乐宾馆向其支付拖欠的租金。法院觉得,根据租赁合同的商定，租赁房屋是双方当事人承认的特定房屋
