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1、 .社区商业进入试验期谁都看到了“社区商业”在的分量：便民利民、巨大商机、提升形象政府、企业、市民，热情迅速在各个层面传递，国不少大城市也开始关注这一领域。然而，谁都不清楚现代“社区商业”到底是什么模样？率先推出了各种各样的“社区商业示点”，各种新鲜的创意正在这块试验田上生根发芽，并一步步向全市“克隆”。也许有一天，今天的种种尝试就化作了您生活中实实在在的便利。首创新模式店亮了，人气旺了，路上那家生意清淡的百货店突然变了模样，怎么回事？远远望去，崭新的招牌华联社区商业中心更是惹人注目。社区商业中心一种全新的零售模式由此诞生。踏入装饰一新的门店，人们不由眼睛一亮：店堂外精致的海报广告，和谐明亮的
2、店堂灯光，一间间耳熟能详的品牌专卖店，大堂里甚至还展示着几款新车虽说身处社区，但大气、雅致的商场氛围，倒有几份神似引领时尚的中心商业街。万多平方米的面积对购物中心而言实在“袖珍”，却五脏俱全。配钥匙、小修小补乃至老年活动室，传统社区该有的功能，这里一样不少；充满现代感的综合消费，更是这里的特长。儿童乐园、网吧、书吧、美容沙龙来了，你甚至还能发现素来喜欢扎根中心商街的避风塘和真锅咖啡，连典当行、旅行社和自助银行也悄然入驻。改变社区商业沿街零散布局，集购物、休闲、服务众多功能于一身，社区商业中心显露出可观的赢利前景。新的零售模式迅速成了香饽饽：华联集团正在搜索第、第个类似的网点；友谊集团则开始在长
3、宁区虹康社区，以友谊百货、世纪联华大卖场、好美家建材超市为核心，探索面积达万平方米的社区商业购物中心；闸北区则计划在大宁路建设大型购物中心，浦区计划年推动个闲置的大型网点招商开发补上规划课从弄堂口的小摊群落，到新村的零星商业，回望身边的各种商业形态，我们发现，关于社区的商业规划明显滞后。现在，人们开始尝试着“补课”了。徐汇凌云地区最近就提出了这样一份比较成熟的布局设想，引起业广泛关注。三个分工不同的大型商业设施最引人注目一个是规模在万平方米的社区购物中心，格局与华联社区商业中心颇为类似。另一个则是独创的社区休闲中心，在万平方米的地方，中式餐馆、西洋酒吧毗邻而居，而满足现代消费需求的健身娱乐、美
4、容美发、社交养性、花卉园艺一应俱全，形成休闲服务集中区域。逛街族可能更为喜欢调整中的华轻购物中心，这里将引入中型综合百货、专卖店、文化用品市场、图书广场等等。从这些“点”发散出去，未来的几条沿街式商业也要各具特色，在凌云的这份规划中，梅陇路要凸现休闲文化特色，构成多功能的文化娱乐中心；凌云路要引进规模化的品牌专卖店、餐饮店；上中西路的商业网点要延伸，方便更多居民的日常购物当然，以就近服务为目标，各种生鲜超市、大众化点心、便利店等等也不可少，它们将散落小区各处，形成多点式格局。环顾申城，社区商业新型模式还在源源不断亮相。在社区的桂巷路，马路两边原有分散简陋的卷帘门商业逐渐消失，取而代之是餐饮、维
5、修、洗染、摄影、美发、家教等众多服务业，又添置了绿化、街灯、座椅等，传统的沿街式社区商业焕然一新。在浦东的联洋社区，改变传统商住混杂的模式，把商业网点、学校、体育设施、休闲服务等等全部集聚到邻里中心，和住宅区分离开来。而为了增强社区商业的亲和力和便捷性，卢湾区还开始把社区商业资源同整个社区服务网连接，运用网络为社区居民提供商业服务信息和网上购物服务。闹市中的静土：逸景翠园社区商业发展分析与位于大道南的许多楼盘一样，“毗邻万亩果园的生态居住区”与“海珠未来城区中心”，动静结合，是逸景翠园的最大优势所在。近期，瑞康、逸景两条路的开通打破了现有的交通瓶颈以与海珠区政府将要搬迁至大道南的规划，对于逸景
6、翠园的居住与商业前景来讲，是看得见、摸得着的利好消息。由于逸景翠园居于纺织商圈与大道南批发带辐射围之，专业市场的影响力不能不着重考虑。位于逸景西边的原布匹市场将兴建大型的国际轻纺城，逸景东侧原来就已存在天雄布市，而将要开通的逸景路、瑞康路则被规划定位为批发市场商业发展轴，再加上市场搬迁后，原有业户将寻找新的经营地，因此，沿逸景小区外围展开的商铺将会受到相关商业氛围的影响。虽然纺织商圈市场潜力巨大，但由于邻近好几个大型布匹市场在人气、规模、价格、专业性、发展历史等方面具备较强的竞争力，有意于专业市场的投资者，可以参考市另一纺织商圈“海印商圈”的发展模式，在背靠大盘的基础上，融合大道南将要建成未来
7、城区新中心、交通四通八达以与多个新大型楼盘分布的优势，走批零结合的专业家居模式。不过，鉴于经营专业市场的特殊性，投资者最好观望开发商在打造专业市场上的意向与动态，特别是在信息、展示等现代形态的专业市场功能与服务方面是否有周全的建设规划，以与在品牌建设、配套服务（包括公共配套与商业配套）等方面是否有相应的发展计划。除了专业市场外，还有几个影响因素可以考虑。逸景处于几个城中村的包围当中，包括周边一些专业市场也属于城中村。这些城中村与专业市场会带来相当的人流，这对于中低端商业有所帮助，但是对于优化经营环境、提升消费层次却是不利的。当然，随着这一区域城区化与城中村改造工作的推进，这一局面将会逐步改善.
8、另外，社区的居民结构可以给予一些启示。据悉，逸景的买家有相当一部分是由楼盘开发商的旧业主介绍的，同时，逸景附近就有大学等一批科研院校与专业机构，而针对大目标客户群，开发商相当积极地开展“团购”方式。这样的居住结构有助于形成相对稳定的消费心理和消费习惯，同时，口碑的作用将更为重要，品牌、信用等也不可缺少，有连锁经营业务的投资者或许更能够从中得益逸景翠园开放型的商铺格局，便于吸收外人气、商气，也减少了居住与商业功能的冲突，对其长远发展有帮助；近期，这一区域的市政、规划等方面的动作频繁，有利于促进开发商在稍显狭长的逸景翠园（东西约1000米，南北约400米）加快余下地块的施工建设，带来更多的入住居民
9、，更好地促进人气、商气的形成。社区商铺出现新型业态随着人们生活水平的提高，旅游休闲消费在市民消费中所占的比例越来越大。从最初笼统的景点旅游到现在的江浙自驾游、沪郊一日游等，旅游产品不断推出新，还逐渐衍生出体验型旅游、购物型旅游等不同类型。“休憩型商业”正是基于旅游市场的细分和衍生而新近诞生出来的一种新型商业物业。“休憩型商业”既不同于喧嚣的市中心商圈，也不同于动辄一、二小时车程的远郊商业，而是取其中间点，通过特色的业态设置，将旅游与购物更好地结合在一起，特别适合都市人既不想太辛苦、又想追求一定特色和环境的“休憩”心态，将受到越来越多都市人的青睐。为了打造首个“休憩型商业”项目，康桥水岸公社的开
10、发商专门引进了品牌化经营管理公司司培思商业地产全程参与到该项目的招商定位和经营管理中来。经过精心的研究定位，该项目业态定位为“国际烧烤乐园”，设想引进东北炭烧、巴西烤肉、日本铁板烧、国烤肉、葡萄牙烧烤等世界烧烤总汇，以与少量不同文化背景和主题的国际原创酒吧与火锅，使其建设成为康桥区域居民乃至全市消费人群所喜爱的特色商业街区。社区商业突破思维定式社区商业带给人们一种思维上的新突破，主要表现在：首先，是对住宅小区建设“以人为本”原则的丰满与容整合，即不只是住宅本身与周边环境的“以人为本”，还要考虑到人们“就近消费”与消费的“容构成”和“外延扩展”。在商业的经营管理与发展上，也不能仅只“就商言商”，
11、即不应只是照应到人们物质消费，只在“家”的物质生活上做文章，还要考虑到人们不断提高与拓展着的精神需求的保证和满足，惟其如此，才能真正做到“家的延伸”。第二，在小区的规划与建设上，要统合考虑人们生活中的吃、住、行、游、购、娱，与托幼、养老、就学、就业等所有方面；同时，以一定的“功能分区”与有针对性地作出安排。社区商业的有关规划，应包括网点布局、与居住区的位置关系、规模结构、建筑特点与营业面积、业态配置，以与商业与交通、商业与文体场馆、商业与社区生态环境保护等容方面，以使社区商业发展的“以人为本”有规则遵循地落到实处。第三，在社区商业的建设与发展中，政府的“宏观调控”，一要从社区商业发展的规划入手
12、，二要在社区商业的秩序建设上下功夫。这两个方面共同要求着管理方面得以市场的规矩规社区商业的发展。遵从社区商业的“社区”属性，适应社区居民的消费需求。“小而全”、“全封闭”、“大而不当”等，都会在损害社区生活的同时，也损害社区商业的发展。遵从社区商业的“商业”属性，即以社区为目标市场的商业发展的客观规律。目前，尤需强调：无论在社区商业的规划还是在运作上，都要将打破地区封锁、行政封锁等地方保护主义放在重要的工作转型方面。第四，鼓励大型集团企业投资与经营社区商业。从近年社区商业发展的实践看，有国大型商业集团直接投资并涉足社区商业经营的，也有商业企业与投资或房地产商合资合作社区商业的，更有国外著名商业
13、集团进入我国社区商业领域的，如沃尔玛、家乐福、伊藤洋华堂与倍顺、便利店等。既有政府投资建设邻里中心并招商承租以发展社区商业的，也有国有资本、民间资本不同形式的介入。第五，社区商业要重视在与相关产业、事业的相辅相成中，树立自己的“品牌形象”。社区商业与社区服务业的关系自不待言了，针对现代社区消费的特点，社区商业要与文体娱乐业相结合，以满足人们购物、休闲、健身、娱乐等多方面的消费需求，同时，还要主动地参与社区“事业性”、“公益性”活动，与社区的物质文明与精神文明建设相结合，融入社区，成为社区居民的“好邻居”、“老街坊”，而且，在经营中，还应以健康的消费、科学的消费，反映可持续发展的绿色消费观念去影
14、响消费，拉动消费，不断提升社区消费的质量、品位。发展社区商业的优势与经营重点有迹象说明，在我国一些大型城市中，围着让区转将成为商业新的主题。据市商委提供的最新数据说明，销售增长率最高的商场已不再是那些营业额、零售额最高的商场，而是一批社区型商场：崇文门菜市场、北辰、华堂、燕丰、甘家口等。由此可见，社区商业与中心商街的客流争夺战已拉开帷幕。城市居住社区化趋势引发的新商业形式需求对此，市商委改革处处长认为，随着京城住宅社区化、城市功能区中心多元化新趋势的出现，百姓就近消费习惯之形成使中心商业街空壳化也变得越来越明显。于是更多的商家开始转入向社区发展，今年9月在方庄开业的中智绿屋百货就是一个典型。因
15、为方庄是一个拥有30万常住人口的成熟社区，一直在中心商街的绿屋百货，重新把自己定位于社区大型综合性商业网点，这似乎预示着社区商业与中心商街的客流争夺战已经打响。在市商委公布的“十五”商业发展中规定：今后，二环路不再新建大商场，商业发展重心将向三四环沿线和社区转移。最新统计显示，虽然二环路以集中了375的1万平方米大百货店和13的3万平方米巨型店，但每平方米平均产出仅1.37万元；而三环路附近的百货店每平方米平均产出219万元。与此同时，二环路以的常住人口还在以每年1.47%的速度下降.因此 居于三环与四环的大型社区与主要干道是建设百货商场的黄金之地，商业黄金宝地的传统观念应该变一变 商家规避大
16、商场云集的商业圈.而在让区商业上下力气做文章了。社区商业有三大优势有人说，社区商业拥有“三大法宝”：就近方便、价廉物美、服务多样，总体形象是一个具有亲和力的“好邻居”。其次，同样的商品，社区商家比市中心商街大店一般要便宜1030。另外，大商场最初设计不周，停车困难，给一些顾客带来很多不便。经营特色突出是社区商场对消费者最有吸引力之处，地处十里堡的华堂商场就是开在老居民区的，他的辐射力大到了5公里以外甚至更远。因为生、鲜日用配品种多，慕名远道而来的购买者不乏其人。类似的趋势在中国南方也表现得十分明显，以为例从1998年“”崩溃开始，“金田”、“越秀”、“广南”宣告金花纷纷凋零.痛定思痛 业界开始重新审视
