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1、包干制的定义及内涵包干制,即业主想物业服务公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务公司享有或承当的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成涉及物业服务成本、额定税费和物业服务公司的利润。这种定价方式的实质是市场定价。 具体到收费形式物业收费管理措施规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用,盈余和亏损都由物业公司享有和承当的一种计费方式。这里面要抓住什么呢?要抓住业主交配是交的固定性的收费。刚刚我是一平米交五块钱，或者交两块钱,是固定的，合同上是这样规定的。问题是每家每户每平米收两块钱,够不够你经营，物业公司自己算帐去,什么叫包干制，就是物业公司来包干,亏了赚了都
2、得包干，但是有一条规定,物业公司得达到合同的规定。你跟人家定合同了,如果亏了钱,就减少服务原则,这不行,由于你已经包干了，必须要按照合同去执行,赚钱、赔钱都得符合合同的规定酬金制是指在预收的物业服务资金中,按商定比例或者商定数额，提取酬金支付给物业管理公司，其他所有用于物业服务合同商定的支出，结余或者局限性均由业主享有或者承当。实行酬金制的，预收的物业服务资金涉及物业服务支出和物业管理公司的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。现行物业管理公司管理社区一般采用包干制或酬金制。就这两种制度和人们分析一下。 1-酬金制(高力）。 酬金制一般是
3、西方等发达国家所采用的物业管理模式,是以社区内居民所选出的居民代表为主体(就是我们所说的业委会）,来选聘物业公司。她们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予她们的权利，因此,她们的业委会权利是很大的。选聘物业,物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。物业根据与业委会签订的合同办事,例如,每天打扫几次,提供业主什么服务等。如果，物业没有做到合同商定,业委会有权扣钱甚至解约。因此说，按照西方的管理,酬金制的物业社区,业委会的权利是相称大的。 固然,业委会权利大了,义务也大。例如,按照业主公约，不容许封闭阳台。某业主一定要搭建，物业按照与业委会合同不容许施工人员进入,但业重要强行搭建的话,
4、这时,就需要业委会上门协调。再例如,业主拖欠物业费,也需要业委会上门催缴。由于物业是拿酬金的，就像你上班拿工资同样，只要我做到合同里的条件，你就要给工钱。 酬金制的物业公司向业委会负责，业委会是民选的,因此向住户负责。三条线清晰，各司其职,固然她们的物业是旱涝保收的,但是业委会却是重任在心头。 2-包干制(新选物业) 包干制一般是国内物业所常用的。就是因此收益归物业管理公司所有，公共收益按照比例与业委会分摊，自负盈亏,自己承当风险。业委会，平时拿拿津贴,走走过场，屁事没有。因此,包干制的物业在比较稳定、收益交高的社区是比较好的。但是,如果社区收益小,欠费的业主多,那它也是要规避风险的。例如,2
5、个人的工作人做，能省就省，肯定是要保证利润的，否则,物业公司是无法生存。 结论人们也能看懂了，酬金制是比较先进的管理模式，但是它不符合中国国情,业委会在酬金制的管理模式中没有担任它应有的角色,才导致了物业工作面临两难,双方都无法得罪的尴尬境地。也是为什么业委会坚决要聘任包干制物业的本源所在(吃饱了没事，可以遛鸟）。包干制和酬金制,何分优劣? 景洲大厦物管“包干”物管费用定额收取，物管公司盈亏自负 【本报讯】曾以依法维权,业主大会自选“管家”备受关注的深圳景洲大厦近日再开先例，根据国家物业服务收费管理措施的有关规定和业主大会建议，该社区与物业管理公司签定有关合同,在深圳率先实行物业“包干制”管理
6、。 由酬金制改为包干制：国家建设部1月1日起实行的物业服务收费管理措施中规定：“业主与物业管理公司可以采用包干制或者酬金制等形式商定物业服务费用。”据景洲大厦业主委员会有关负责人邹先生简介,她们社区本来和目前深圳的大多住宅社区同样实行的是酬金制管理,即物业管理公司按物业服务合同商定提供物业服务,向业主收取物业服务费,并按合同商定提取一定比列的酬金(佣金）。酬金制下业主交纳的物业服务费属全体业主所有，物业管理公司对所收费用属代管性质，物业服务费的盈余、亏损和局限性均由全体业主享有或承当。物业管理公司每3个月一次向业主发布收支账目，业主行使监督、审查、质询等权利。 业委会不再审核收支账目:而包干制
7、管理,则意味着物业管理公司相应收的物业服务费用自行支配，盈余或亏损均由物业管理公司享有或承当，业主及业主委员会不再对物业管理公司的收支账务进行审核，只对本体公共设施维修基金的使用进行审核,行使审批、监督权。实行包干制后,业主对物业管理公司进行目的管理，工作重点放在定好包干费用、服务原则、服务内容,监督服务原则、服务内容的贯彻执行。包干制减少了业主同物业管理公司在账务收支方面的摩擦，保障了物业管理公司的经营活动自主权，物业管理公司可以在不减少物业服务质量的前提下,应用先进的技术和引进科学的管理措施,减少成本，发明利润。 物管收费没有增长:在景洲大厦与其物业管理公司签订的有关景洲大厦物业实行包干制
8、管理的补充合同中,记者还看到这样的商定:“景洲大厦实行包干制管理后,原景洲大厦业主共同物业（停车场等收入）每年业主提留30万元原则不变,另增长每年5万元的物业管理费积累提留。”根据深圳景洲大厦物业管理服务合同规定，这每年5万元的业主提留款将“专款专用”作为大厦公共积累,“用于此后大厦电梯更换、墙体维修储藏资金”,邹先生告诉记者,这是为将来电梯更换等较大额的支出打下基本,消除业主的后顾之忧。她还表达，实行包干制后,社区物业管理收费原则将参照执行深圳市物业管理政府指引价格原则,不增长业主的承当。 点评: 佣金制:又称“实报实销制”,是指物业管理公司和业主双方按照协商预定的管理目的，按预算预收基本费
9、用,一种会计年度结束后进行决算并向业主多退少补的一种合伙模式。在这种模式下,物业管理人只拿与业主事先商定好的佣金部分；节省的开支是为业主而节省，物业管理公司得到的奖励是高佣金，或节省提成，或经营收益提成。包干制:是物业管理公司按照和业主双方商定的物业管理收费原则来收费,不管管理的好坏，经营的盈亏,物管公司收费原则不变的一种合伙模式。在这种模式下,节省的开支也许成为物业管理公司的利润。 实行酬金制,物业管理将是一种完全市场化的运营。她不仅规定业主委员会在代表全体业主利益的同步具有较高的素质和有关知识，并且物业收费实行市场调节价原则也是必要的前提。实行酬金制时,预算一般都做得非常具体,并且服务原则
10、也比较细致,例如社区每天要扫几遍地,需要雇用多少保洁人员,工资多少;几分钟巡逻一次，雇多少保安,工资多少;需要种几棵树几棵花,大概要更换几种灯泡等等事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算根据个人所属面积分摊物业管理费用,按月支付。这种收费方式 包干制是老式的收费形式,它的好处在于，省却了物业管理公司与民选的业主委员会在某些问题上始终难以调和的矛盾,例如业主委员会对物管公司收支账务进行审核的难题,为业主节省了监管成本,也给物业管理公司减轻了精神压力。这样做,尚有助于避免个别业主委员会负责人被收买而变成“维持会长”、与物管公司共同侵害所有业主的权益。但这种收费方式也许导致“奖懒罚勤”的成果,影响
11、实际服务质量。 这两种收费方式在实行上也存在着一种合用范畴，就目前的实际国情来讲,也许佣金制较适合高档项目。由于高档物业的业主具有较强的经济实力，可以聘任有品牌、能提供优质服务且管理规范的物业公司，同步业主的整体素质也比较高,有知识和能力对物业管理的过程进行监督。包干制对某些住宅社区或者公寓等中低价位的社区来说则更为适合,由于这些社区的业主相对缺少精力和专业知识去监督和甄别物业公司的服务内容。此外,地段好经营资源丰富的社区更适合采用包干制，物业公司也乐意承当经营风险。 不管是包干制还是酬金制,反映的都是市场的需要，都是业主的需求。并且物业的形态诸多,随着物业发展,也还会产生其她的模式。业主有权
12、选择自己满意的物业公司，物业公司也可以根据服务水平进行价风格节，这样才干双赢。实行何种收费模式,其主线目的都是一致的，都是要从主线上提高物业服务水平,减少业主与物业公司的摩擦。如果既能使业主省心省力，又能保证物业服务质量，固然是最抱负的选择。不能让业委会成为“空架子”这几天，济南中联花园的宣传栏上一份声明引起了媒体关注。这份声明是由社区业委会主任与常务副主任发出的,她们表达自己年事已高，精力、能力有限，深感力不胜任，本着为全体业主负责的精神,决定共同辞职。据悉,该社区业委会仅仅成立一年,业委会主任与常务副主任所发辞职声明,让人们感到很忽然。（1月15日齐鲁晚报）其实,这个业委会的主任与常务副主
13、任忽然辞职，并非声明中所说的“年事已高”那么简朴。表面看，业委会集体“撂挑子”,直接因素是她们在为业主维权过程中不断遭受“物业敌视、业主不满”的“夹板气”。究其实质,则有不少深层次因素。“业委会作为一种新生事物，其实有名无实,是一副空架子”,业委会的常务副主任姚中君先生所言，正中业委会软肋。事实上,国内大多业委会确是“空架子”。一方面,业委会责权利严重不对等。业委会大多没有固定工作场合，没有办公经费，主任们有为全体业主负责的义务，有与物业等“抗衡”的责任,承当着很大的压力，付出艰苦的劳动,却没有工资报酬,纯属公益性质的义务劳动。另一方面,业委会常被某些部门所忽视。如，中联花园业委会近来始终在竭
14、力与物业部门交涉取暖问题,有关部门对供暖纠纷召开协调会时，邀请了物业部门，而不告知业委会,让业委会这个“主角”好不尴尬。业委会成了“空架子”,与现行制度设计密切有关。在国内,业委会和居委会、村委会都属于基层群众性自治组织。但业委会与居委会、村委会相比，除了性质、地位、义务、责任不同外，法律“待遇”上也有相称大的差别。如,居委会与村委会在履行职能上，均有专门的“组织法”等一系列完善的法律法规为后盾,均有自己的办公场合与经费,责权利非常清晰。与此对比，业委会这个自治组织,明显缺少法律保障。目前,国内出台的物业管理条例对业委会有所波及，但只是明确了业委会“出生”的合法性，却未能给业委会以明确的法律地
15、位，也没有对业委会作出责权利界定。不具有法人资格或者主体资格，没有责权利界定,业委会和各方沟通时,必然困难重重。这些,恐怕也是中联花园业委会集体“撂挑子”的深层次因素。俗语道,名不正，言不顺。在业主与开发商、物业公司之间纠纷越来越多、越来越复杂的背景下,业主维护自身权益需要业委会，构建和谐社区离不开业委会，业委会这个自治组织不能成为“空架子”。笔者觉得，有关方面应弥补既有法律的空白，尽快明确业委会的法律地位，明确其责权利，以便其在解决社区矛盾中发挥应有作用,更有效地协调各方关系,维护业主权益。笔者建议，应着手制定社区业主委员会组织法，使之与现行的都市居民委员会组织法、村民委员会组织法一道,共同构成中国基层群众自治的法律体系。 对物业服务收费酬金制包干制的几点思考 一、对酬金制和包干制的对的结识 无论是酬金制还是包干制，都是适应目前物业管理市场发展的收费方式,两种方式各有利弊,不能简朴地觉得包干制比酬金制更合理,或者酬金制比包干制更规范。 、酬金制。酬金制重要是深圳物业管理行业在发展过程中，在借鉴香港等地经验的基本上形成的物业管理收费方式，也是目前物业管理行业中使用较多的方式。根据 措施 第八条的规定,“酬金制是指在预收的物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业管理公司,其他所有用于物业服务合同商定的支出,结余或者局限性
