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1、*花园居住小区建设项目可行性研究第一章 总论1.1 项目概述1.1.1 项目名称：*花园居住小区建设项目1.1.2 建设单位：*房地产集团*置业有限公司1.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于*市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。1.1.4 主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。表1-1 主要建筑物一览表序号建筑名称建筑面积（m2）备注1小高层住宅建筑30423地上建筑2情境洋房（多层建筑）1074113幼儿园20004商铺建筑17385居委会用房506物业管理用房3007公厕6
2、08门卫、垃圾收集等3009人防车库3816地下建筑10高层地下室167811情境洋房地下室215021.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。资金筹措计划为：企业自有资金3000万元，股东投资7145万元，楼盘预售款8641万元，申请银行贷款10200万元。1.1.6 进度计划：本项目拟在2年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。1.1.7 主要技术经济指标表1-2 项目主要经济技术指标汇总表序号项目单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米990732总建筑面积平方米170678其中小高层住宅建筑平方
3、米30423计算容积率建筑情境洋房平方米107411幼儿园平方米2000商铺建筑平方米1738居委会用房平方米50物业管理用房平方米300公厕平方米60门卫、垃圾收集等平方米300人防车库平方米3816不计算容积率建筑高层地下室平方米1678情境洋房地下室平方米21502保温层建筑面积平方米14003居住户数户10814机动车停车位辆3355自行车位辆22006绿地率%35.257集中绿地率%18.918建筑覆盖率%27.769容积率1.44二经济指标1总投资万元289862销售收入万元413693上缴税收万元6363.654税后利润万元7565.265投资利润率%34.806资本金利润率%9
4、9.437内部收益率%29.02税后8财务净现值万元3668.99税后9借款偿还期年2贷款意向1.1.8 项目背景与进展：2008年5月，*房地产（集团）股份有限公司注资3000万元成立*房地产集团*置业有限公司。2008年7月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了*市火车站站前区13、17地块的土地使用权。至2009年11月，公司完成居住小区“*花园”规划建筑方案的设计与修改，获得*市规划建设指导委员会审议通过。目前，*花园工程已经完成土地平整、场地临时设施建设等项目前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约9365万元。1.2 编制依据（1）*市国民经济和社会发展第十
5、一个五年规划纲要（2）*市城市总体规划（调整）（3）*市火车站站前区控制性详细规划（4）*市住宅小区配套设施规划建设管理办法（5）*市商品房销售管理办法（6）城市房地产开发经营管理条例（7）*花园方案设计（8）项目单位提供的其他资料（9）有关统计调查资料（10）有关政策和技术标准1.3 研究范围我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。1.4 开发企业概况*房地产集团*置业有限公司为*房地产（集团）股份有限下属的控股公司，是一家以房地产综合开发为主，集房地产
6、开发、销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发、经营、服务，建材销售、工业、民用建筑技术咨询等为一体的企业。公司成立于2008年5月4日，企业法人*，注册资本3000万元。1.5 项目综合评价1、本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。2、*花园居住小区所在*市火车站站前区是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。环境优良，交通优越：北抵*风景区，南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、*路、长江南路等通过或穿越，*火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业
7、“十一五”期间计划建设250万平方米商品住宅，*路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。站前区将成为休闲居住的乐园。3、项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。4、2009年以来，*市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。5、去年以来，*市出台了关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见（*政200865号）和关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见（*政200
8、883号），放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在一定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利的。6、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。房地产跨年度行情即将展开。7、财务分析表明，该项目具有较好的经济效益，较强的抗市场风险能力，以及较强的债务清偿能力，在经济上是可行的。8、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。9、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升
9、城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。10、开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力的保障。11、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润7565.26万元，资本金利润率99.43%，投资利润率34.80%，内部收益率29.02%，上缴税收6363.65万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。因此，该项目具有经济可行性。1*设计有限公司第二章 项目选址及建设条件2.1 选址分析*花园居住小区位于*市南部站前区，是*市“一城五区”的重要组成部分，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物
10、流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。站前区环境优良：北抵*风景区，悠长的*对景景观大道是城市独有的生态风景线；贵*中学高中部新校区即将开工建设；站前区文化广场、*职业中学、*市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。站前区交通优越：南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、*路、长江南路等通过或穿越，*火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设150万平方米商品住宅，*路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园
11、。站前区将成为一个传统和时代交融、特色鲜明的休闲居住区。2.2 建设条件2.2.1 配套建设条件历经多年建设，*市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。1、供水：由纬三路、纬四路市政给水管网供给。2、排水：纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。3、供电：区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。4、市区燃气管道网、通信光缆网和有线电视网均延伸到达。2.2.2 自然条件1、地质：*大地构造上位于扬子
12、地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，*市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。2、水文条件：*市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在*市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。3、气候：*市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.
13、1，平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。基本风压：0.40kpa基本雪压：0.70kpa4、地震：*市所在区域地震基本烈度为6度，在项目建筑结构设计中已经考虑。第三章 市场分析及营销策略3.1 市场分析3.1.1 *市社会经济发展概况*市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵*区、*县、*县、*县和九华*山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。全市生态环境良好，经济与人口、
14、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。*是国家生态经济示范区、实施中国21世纪议程全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。*是长江经济开发带的重要组成部分，*港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。*自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。几年来，*市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力*、活力*、魅力*、和谐*”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点
