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1、嘉年华广广场市场场篇第一部分分、淄博博概况1、地理理 淄博博处于鲁鲁中地区区，现辖辖张店、淄川、博山、周村、临淄55区和桓桓台、高高青、沂沂源3县，总总面积559388平方公公里，人人口4112万，其其中市区区人口2271.84万万2、交通通 胶济济铁路，与与淄东（营营）、淄淄八（陡陡）铁路路，济（南南）青（岛岛）高速速公路于于滨（州州）莱（芜芜）高速速公路纵纵横交错错，周边边有青岛岛港、烟烟台港、东营港港等重要要出海港港口，市市中心距距济南和和青岛国国际机场场分别为为70公里里、2110公里里。3、城市市风貌 淄博博的城市市布局独独具特色色。张店店、淄川川、博山山、周村村、临淄淄5区和桓桓台
2、县呈呈梅花状状分布，东东南西北北4个城区区距中心心城区分分别为220公里里左右，城城乡交错错，布局局舒展，形形成城市市群组，被被专家称称为“淄博模模式”。20003年起起人均国国内生产产总值为为243319元元，增长长为166.3%。第二部分分、桓台台县概述述1、全县县总面积积5099.533平方公公里，辖辖11个镇镇、1个开发发区和11个城区区街道办办事处，343个行政村。2002年底全县总人口48.9万人，其中农业人口41.37万人，非农业人口7.53万人。少数民族352人。2、全县县农民人人均收入入39229元，人人均居住住面积334.77平米；城市居居民人均均可支配配收入778000元
3、，人人均居住住面积225平米米。20002年，桓桓台县国国内生产产总值779.885亿元元，在全全省1339县市市区排位位中列335位，比比上年前前移2位次。索镇的的人口规规划20020年年在200万人左左右。第三部分分、桓台台县的规规划1、功能能定位淄博市组组群城市市北部城城区，加加工制造造业基地地，生态态型园林林城市。2、发展展目标与与指标体体系类别指标单位现状发展目标标20022年20077年20100年20155年20200年经济类国内生产产总值亿元81.004150200320500人均国内内生产总总值美元19944350005000075000100000城镇居民民人均可可支配收收
4、入元78000115000150000200000260000农民人均均纯收入入元392996000080000110000150000恩格尔系系数%40383530社会类总人口万人48.9950515253县城人口口万人8.612161820人口自然然增长率率5.1886543城镇人均均住房建建筑面积积平米182030333、城市市用地发发展方向向3.1总总体思路路：规模模适度，依依托淄博博发展优优势，发发挥区域域规模效效应，集集中加强强与张店店的发展展联系。3.2发发展方向向选择：县城驻驻地向南南向西发发展为主主，近期期向南发发展，加加强与张张店联系系，远期期向西发发展保证证桓台城城市形态
5、态的完整整性与独独立性，向向北发展展留有足足够的产产业纵深深，控制制向东发发展。4、城市市总体规规划结构构延续现状状良好的的城市形形态，城城市总体体布局采采用方各各网状集集中紧凑凑布局结结构，即即“一轴、二心、三带、四区”，具体体为：4.1一一轴：一一中西路路与一中中东路之之间，形形成的集集行政办办公、文文化娱乐乐、体育育休闲、商业服服务、公公园绿地地于一体体的景观观轴线。4.2二二心：以以南部新新区政务务中心为为城市主主中心，带带动城市市向南向向西发展展，是南南北主轴轴现的景景观标志志点；以以东区旧旧城传统统的商贸贸中心为为城市副副中心。两个中中心，一一主一次次，新城城旧城遥遥相呼应应。4.
6、3三三带：沿沿南一中中东路两两侧形成成公路设设时代，沿沿东西中中心大街街两侧形形成商业业服务带带，沿2205国国道两侧侧形成传传统的商商贸生活活带。4.4四四区：东东部2005国道道以东为为居住商商贸区；北部工工业路以以北为产产业区；2055国道以以西，工工业路以以南公园园路以北北纬居住住生活区区。第四部分分、近期期建设规规划1、期限限：2000320010年年。2、发展展目标到20110年，初初步把桓桓台建设设成为基基础设施施完善、服务体体系健全全、生态态环境优优美、有有较强经经济实力力和辐射射带动作作用的生生态型园园林城市市。3、近期期建设重重点：“开发新新城区、提升老老城区、整合工工业区
7、”3.1、拉开城城市空间间布局，形形成“一轴、二心、三代、四区”的城市市格局。在现状基基础上，近近期来开开城市的的建设布布局，城城市向南南部迅速速推进。重点进进行南部部新区的的开发和和南北公公共景观观轴的建建设，积积极实施施新区开开发策略略。形成成“一轴、二心、三代、四区”的城市市大格局局，近期期城市以以向南为为发展方方向。3.2、疏解老老城，改改善老城城区生活活环境，提提升老城城区综合合环境通过近期期建设，完完善城市市交通、商贸、文化、旅游等等综合功功能，强强化基础础设施和和公益性性公共设设施的建建设，改改善人居居环境，提提高城市市竞争力力，全面面提升城城市形象象。近期期疏解老老城密集集人口
8、，改改善老城城综合环环境，缩缩小新老老城差距距。制定定政策，引引导“城中村村”的改造造和旧区区的开发发。3.3、整合工工业区，是是城区工工业健康康有序的的发展通过近期期的建设设，陆续续的搬迁迁、改造造现有用用地不合合理及带带有污染染的工业业企业第五部分分、桓台台沿街商商铺综合合分析一、商业业市场普普查方案案1、说明明：为了了全面了了解桓台台商业经经营供给给市场状状况，为为项目定定位提供供准确、科学、及时的的信息，特特安排本本次商业业市场普普查，预预定用五五天的时时间完成成本次问问卷调查查工作。2、调研研目的2.1了了解桓台台县主要要商业街街道店铺铺的售价价及租金金水平；2.2了了解桓台台县主要
9、要商业街街道店铺铺的实用用面积；2.3了了解桓台台县商业业的业种种、业态态（品牌牌、档次次、经营营状况、经营种种类所占占市场比比例）；2.4为为本项目目做前期期市场形形象推广广、积累累市场客客户。3、调研研范围a中心路路 bb张北路路 cc兴桓路路 d镇南南大街 e建建设路 f卫卫生街 g公公安路 hh公园路路4、调查查对象调研范围围内所有有营业中中的店铺铺5、调查查方式采用问卷卷式，具具体内容容见调研研表6、人员员组织与与时间进进度6.1调调查样本本预计9900份份；6.2临临时调查查人员安安排4人；6.3调调查工作作预计于于9月25日实施至至9月29日完成，实实施前须须提前一一周做准准备工
10、作作。7、调研研重要分分析指标标7.1售售价及租租金分析析；7.2面面积分析析；7.3经经营内容容指标分分析7.3.1经营营内容租金金分析7.3.2经营营内容面积积（实用用面积）分分析7.3.3经营营内容规模模（数量量、比例例）分析析8、分析析与建议议依托调研研分析结结果，提提出本项项目总体体形象建建议，内内容、档档次、业业种、业业态等建建议；经经营主题题及副题题建议；各业态态规模比比例建议议；商铺铺、摊位位分割面面积建议议。营销销策略、价格、租金建建议及战战略、营营销推广广策略等等。9、预算算：问卷印刷刷费用：3000元问卷调查查费用：9000份￥2元/份=18800元元自行车22部￥160
11、0元/部=3220元纪念品：9000份￥4元/份=36600元元招聘及交交通费用用：1000元共计：661200元二、调查查情况说说明本次调查查按计划划从9月25号至至9月29 号，共共五天时时间。完完成调查查问卷4430份份，相当当于预估估数量的的一半。此次调调查中确确定了项项目的名名称为“嘉年华华广场”，并在在调查的的同时做做了项目目前期的的形象推推广和客客户群酝酝酿工作作。以印印制有“嘉年华华广场”标志礼礼品作为为对被访访者的回回报，即即提高了了效率和和质量，又又达到了了宣传的的目的。调查数数据的分分析采用用SPSSS统计计分析软软件进行行了单项项分析和和交叉分分析。三、调查查分析（一）
12、、单项分分析1、商铺铺面积分分析：沿沿街经营营商铺的的面积551-770占占17%，比例例最大； 211-300占155.9%，比例例次之；10-15占155.2%；31-40占133.8%。累计计可见110-440占占55.5%，是是主要的的面积范范围。面积频率百分比（%）累计百分分比（%）10-1156515.2215.2216-2204610.7725.9921-3306815.9941.7731-4405913.8855.5541-550174.059.4451-7707317.0076.5571-1100429.886.22101-1500368.494.66150以上235.410
13、0.0Totaal429100.0 2、商铺铺层数分分析：只只在一层层经营的的占833.5%，是非非常大的的比例；占有二二层经营营的占115.11%，2层以上上楼层做做经营的的微乎其其微。可可见沿街街的商铺铺一层有有较高的的利用价价值，但但二层及及其以上上楼层的的商业价价值很少少，也没没有很好好的挖掘掘，应有有相当的的商业潜潜力。层数频率百分比（%）累计百分分比（%）一层35983.5583.55二层6515.1198.66三层51.299.88四层1.2100.0Totaal430100.0 3、店面面形象分分析：店店面形象象为优的的占600.2%，良以上上的占884.99%。可可见，经经营
14、者对对目前的的店面形形象评价价非常高高，也说说明了他他们重视视自己的的店面形形象。 频率百分比（%）累计百分分比（%）优25160.2260.22良10324.7784.99一般6214.9999.88无1.2100.0Totaal417100.0 44、经营营产品的的品牌分分析：经经营者的的经营品品牌多为为国内品品牌，占占76.7%，其其中以中中档品牌牌为主，占占31.8%，低低档和高高档比例例相当；国际品品牌占99.9%。说明明目前的的经营品品牌总体体上处于于中等水水平，应应有往高高品牌发发展的潜潜力。频率百分比（%）累计百分分比（%）国际名牌牌429.99.9国内高档档品牌9221.6631.55国内中档档品牌13531.8863.33国内一般般品牌99
