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1、精选优质文档-倾情为你奉上泓泰SOHO产权式酒店运营框架方案（征求意见稿）分散式产权商住楼的经营从来是一个难题，特别是在一个写字楼需求很少的四线城市！目前，尚没有一个很好的、现成的模式能够处理众多业主的复杂经营关系，进而实现可持续的多方共赢！我司位于泓泰市场C区一侧的SOHO产权式公寓即将交楼，其经营即将面对这个挑战！一、 soho项目概况1、 建筑:开放式商住楼，框支剪力墙结构，南北向，独栋，一个地下停车场（28车位），物业范围内有五个出入口，共353套房，其中办公房23套，住宅282套，商铺48套，建筑总面积24175.22，可售面积21408.69，其中已售15263.79，未售6144
2、.9，包括:地下室2006.35，首层商铺建筑面积1504.64，二层商铺建筑面积1296.46，住宅部分为三层至十五层，每层建筑面积1368.61，合17791.93，十六层办公1368.61，使用年限50年，抗震6度。2、 供水：自来水公司，地下室，增压泵供。3、 供电：地下室，双路供电，市电和自发相结合，scb9型变压器。4、 供热：无。5、 电梯：四部，一部货梯，三部客梯。6、 功能：地下室为停车场；一二层为商铺；三到十五层为商住两用；十六层为泓泰办公房。7、 产权：分散式，已售259套，涉及业主225人。8、 物管：方式未定。二、 物业管理的问题1、 环境概况SOHO位于第一大道北头
3、，距105国道大约600米，赣南大道约800米，处于泓泰市场A区、C区交汇处，以北为居住安置点，以西为家具厂区，步行到家具配套市场约3分钟，步行到光明市场约6分钟，步行到床具中心、博览中心等别的家具市场均在15分钟内，是10路车的终点站，到南康市中心车程约10分钟，到赣州市约40分钟车程。2、 硬件配置开放式物业，五个出入口；28个地下停车位；地下室发电机房；地下泵房；三部客梯，一部货梯；地下双消防水池；专用消防控制室及楼层安防视频系统；分区消防特级防火卷帘；分户配电；公共及商业区域自动喷淋；综合布线和自动报警系统；应急照明系统；有线电视到户；二类防雷系统。3、 泓泰SOHO的分层功能区划4、
4、 物业管理需求针对泓泰SOHO，物业管理的需求分为两大块，分别是对内管理职能，和对外管理职能，基本情况如下：4.1对内管理职能需求4.2对外管理职能需求4.3泓泰SOHO物管需求的特殊性商业、公寓、办公混合一体化；开放式物业，多出入口，人员复杂；分散产权，业主众多，关系协调工作难度大；物业管理要求高，物业管理收费低；商业区业主期望高，但是现实收益低；5、 物业运管成本类项目序内容单价数量金额小计备注一人工1物业主管250012500196002水电工2000120003保安主管2000120004保安员1500690005保洁员1300226006安防员150011500消控管理二水费7绿化用
5、水1.91019171月均8公用卫生间1.930579消防用水1.95095三电费10公共照明0.95100095012198月均11泵房0.952000190012安防系统0.9590085513电 梯0.958640820814发电机0.95300285四保洁15垃圾清运2.003537061613月均16外墙清洗1.009685/1280717保洁工具5015018清洁物料50150五绿化19绿化工具201204020肥料20120六物料21对讲机6016066022工具箱5015023备用材料500150024急救箱50150七管理费25综合管理费4917.315%计提月合计37699
6、.3元/月（1.77元/月）6、 一般模式下物业管理收入在按物管模式下，收入仅限于物业管理费和停车费，其中：6.1物业管理费收入：商业部分2.00*3098=6196；住宅部分0.8*12165=9732；办公部分0.8*1368.61=1095以上合计17023元/月.6.2停车费收入：短期内免费。综上，即使每月100%收费，总收入为17023元/月，扣除成本，每月亏损20676.3元/月。鉴于此，如果不能够有一个新的物管模式以创造新的收入，作为物业管理公司是无法维持经营，从而保障泓泰SOHO的优质物管水平。三、 建议：一个全新的商业运营模式为了提高泓泰市场整体的配套能力，亦是提升物业的品质
7、和商业盈利能力，解决物业管理入不敷出的现实，特提出如下的商业模式，供公司和业主们参考决策：1、 基本思路充分发挥泓泰SOHO商住楼的地理特殊性，通过对家具市场的紧密型功能配套的实现，获取物业价值的最大化，从而实现业主、商户、消费者与物业公司等的多方共赢。目前泓泰家具市场最缺乏的是：住宿、美食、健康与娱乐。能够解决上述功能缺失的项目：星级酒店。2、 存在的问题要在泓泰SOHO建成一座星级酒店，必须要解决下面的问题：2.1成立或者引入一家酒店管理公司，兼有物业管理的职能。2.2需要解决业主与经营者的利益分配机制，通过与业主的谈判，使绝大部分业主将房产拿出来作为酒店用房参与经营，经营年限不低于10年
8、，最好在15年以上。2.3需要对SOHO楼梯周边的动线进行调整，适当封闭部分区域，以控制人流，优化环境。2.4业主需要根据酒店经营需要进行装修，家具的配套需要满足星级酒店的要求。（可以考虑三星级标准）3、 解决方案3.1模式名称：产权式分红酒店委托经营模式（计划）词义解释业主以合同方式，授权酒店管理公司在授权范围内经营业主的委托资产，用于酒店项目，经营所得在扣除经营成本后，业主与酒店管理公司按照约定进行分配；授权期满后，如无续期，则由业主收回其资产。3.2主体间的关系：3.3模式（计划）关键词委托授权业主与酒店管理公司的关系以合同形式固化，业主为授权方，酒店管理公司为被委托方，法律关系一旦生效
9、，双方的权利和义务也随之确立，因己方过错给对方造成的损失须承担赔偿责任。经营年限10年到15年，最低不低于10年。投资方式业主自投或者酒店管理公司统投，两种不同的方式使得经营中分红比例不同。成本扣除业主和酒店管理公司共同参与本项目的经营利润分红，分红期为半年一次，分红时，必须是将经营成本全额抵扣后的纯利润分配。分红各主体的分红比例按照合同约定进行，业主分红以资产面积和户型加权后所占比重（与全体业主）来确定。产权转移和经营权的分离业主在委托经营期内转卖房产，必须向酒店管理公司提前告知，并在转让中向承让方说明委托关系的存在，承让方须同意委托协议继续有效，否则，因产权转移导致委托关系断裂所造成的损失
10、，业主须予以赔偿。经营残值经营期满，酒店管理公司或业主不再续约时，在经营过程中于房产内添置的不可移动固定资产经过折旧后存在一定的残值，此经营残值归业主所有。物业管理酒店管理公司在经营过程中需要对房产进行维护和保养，因此在经营中业主仍需缴纳物业管理等正常费用，用于支付物业人员工资和材料耗费等。4、 经济分析4.1收入商业体收入商业区共两层，总面积3098，物业费收入2.00*3098=6196元/月；以均价20元/的月租计算，代管费收入20*3098*5%=3098元/月；以上合计9294元/月，按60%的最低收费率，可实现收入5576.4元/月。客房收入泓泰SOHO共计房间353套，可供于酒店
11、客房为282套，按80%签约率，可用客房为225套，按照138元/间/天的均价计算，每天最多可实现客房房款31050元/天，按照60%入住率，可实现收入18630元/天，按30天计算，可实现收入元/月。办公房收入十六层为泓泰置业办公区，面积1368.61，按照办公用房物业费收取，标准1.5元/月，可实现月收入2052.9元/月。停车费收入停车场28个车位，按150元/个/月的标准，理论收入4200元/月，按60%收费率，可实现收入2520元/月；以上四项为酒店管理公司的主要收入来源，合计：.3元/月。4.2支出物业管理支出每月在物业管理方面支出为37699.3元/月。酒店管理支出类项目序内容单
12、价数量金额小计备注一人工1总经理800018000410002大堂协理3000130003前台1500345004客房服务员150015225005洗衣工150023000二物料6洗漱用品3500015000231007清洁用品20306008纸巾1.550007500三水9客房水1.91000190028500.2方/人10洗衣水1.95009500.1方/人四电11客房用电0.951500014250190003度/人12洗衣房用电0.9550004750合计85950元/月上述两项费用总计：.3元/月。4.3收益收入：按60%入住率，月总收入为.3/月。支出：将物业费用和酒店管理费用汇总，月支出为.3元/月。毛利：月收益.3-.3=元/月，年收益*12=元/年。单房收益：282=1579元/月，年化收益18953元/年/房。备注：在该区域作为住房出租，每间房均价不会超过700元/间，按照委托式管理方式，投资收益率将优过126%。招商运营部2012.11.12专心-专注-专业
