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1、商业物业全程管理方案商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验 收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管 理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力 资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段 的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规 划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化 意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户 的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成 本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业
2、管理的意见和依据；（2） 从物业管理的角度， 对以下方面提出合理化意见： 园 区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计； 标识系 统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。2、管理措施（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章 可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；二、接管验收管理方案为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政 策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物 业管理，特制订商业街区
3、接管验收方案。1、管理内容：（1）了解接管物业的基本情况；（2）编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准、 方法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准， 对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，同时要求施工单位对验收中存在的 问题限期整改；（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；（5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：核对、接收各类房屋和钥 匙；核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备；核对、接收各类标识。2、管理措施：（1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作；
4、（2）制定接管验收规程；（3）掌握物业验收的标准和程序；（4）提高对接管验收重要性的认识；（5）实事求是地开展接管验收工作；（6）按规定办理接管验收手续。租户入住管理方案和保安管理方案三、租户入住管理方案在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周 到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第 一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1、管理内容：（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一 条龙服务。（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房 资料。（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的 费用。（5）陪同租户
5、验房，办理领房手续。在验房过程中，发现 的房屋质量问题经租户确认后，填入租户验收交接表。（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间， 及时解决。2、管理措施：（1）制定租户领房程序；（2）策划租户入住现场布置方案；（3）按照租户领房程序，安排工作流程；（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；（5）按规定办理租户入住手续。四、保安管理方案在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手 段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业 街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大 租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。1、管理内容：（1
6、）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式， 协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及 或影响物业、租户安全的行为。门岗的任务：a. 礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；b. 维护出入口的交通秩序；c. 对外来车辆和人员进行验证和换证；d. 制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区；e. 严禁携带危险物品进入商业街区；f. 遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实， 并作登记。g. 为租户提供便利性服务。巡逻岗的任务：a. 按规定路线巡视检查，不留死角；b. 巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；c. 对商业街区内的可疑人员进行检查防范；d. 商业街区安全检
7、查；e. 装修户的安全检查；f. 防范和处理各类治安案件；g. 防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措 施，并及时通知值班保安就地处理。值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员 作详细记录，留档备查。2、管理措施：（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措 施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织
8、不少于4次会操。（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证 上岗，言语文明，举止得当。（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监 控效果的杂物及时清除。消防管理方案和清洁绿化方案五、消防管理方案某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根 据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好 消防安全工作，确保租户的生命财产安全。1、管理内容：（1）做好消防监控中心的管理；（2）做好消防设施、器材的管理；（3）保持消防通道的畅通；（4）加强商业街区装修期间的消防安全管理；（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；（6）防止电器短
9、路、管煤泄漏等引发火灾因素。2、管理措施：（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责 任落实，器材落实，检查落实；（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季 组织一次消防演习；（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患， 及时消除；（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好 状态；（6）制止任何违反消防安全的行为；（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知 识；（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。六、清洁绿化方案清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的 部分，关系到整个商业街区的
10、形象，也是测定环境质量的一 个重要指标，故拟订以下管理方案：1、管理内容：（1） 绿化养护：绿化工应做到管理日常化、 养护科学化。根据气候，给花木适量浇水。根据花木长势，给花木适量施肥， 适当松土； 及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木， 对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；制定预防措施， 防治病虫害；做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。（2）商业街区室内公共区域的绿化布置；（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境 和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街 区所有
11、设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积 水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦 拭，定期清洗外墙面。地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面 积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对 墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管 道外除尘。垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清 洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨 地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花 槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清 洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。楼层：商
12、业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯 扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、 楼道应急灯灯罩每周保洁二次。电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及 烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。 电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示 板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金 属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁 墙身；每月大清洗。各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、 电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日 常清洁由各功能房工作人员负责
13、）。洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔 板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱， 点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、 通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的 灰尘。外墙：定期清洗。2、管理措施：（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；（2）按操作规程进行规范操作；（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工 素质，增强专业技能；（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理 部经理抽查）；（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、 标识齐全、言行文明。七、房屋、设
14、施设备管理方案和财务管理方案（6） 七、房屋、设施设备管理方案房屋特别是共用设施 设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果 和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：1、管理内容：（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，商业街区内 房屋可分为租户已领房和空关房。租户已领房：a. 办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理 公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申 请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼 道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取 保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队 在装修施工时保护好智
15、能化系统的预埋管线及各类公共管 线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、 统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公 共部位的养护和修缮。b. 商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火 材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场 开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理， 发现破损，及时维修。c. 空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查 （包括墙面、管道、 门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或 及时报告开发商，并督促其予以解决。（2）设备设施维护：电梯在装修期间实行保护性管理；商 业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏， 及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；公 共卫生设施每天检查一次；水泵房、中央空调机房、锅炉房 每天巡查两次；电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、 消
