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1、南开大学21春房地产估价在线作业三满分答案1. 下列属于与未来企业生产经营有关的其他费用的有( )。A.联合试运转费B.生产准备费C.专利及专有技术使用费D.建设管理费参考答案：ABC2. 运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。( )A.错误B.正确参考答案：B3. 工程计量的原则正确的有( )。A.工程量计量按照合同约定的工程量计算规则、图纸及变更指示等进行计量B.工程计量可选择按月或按工程形象进度分段计量，具体计量周期应在合同中约定C.因承包人原因造成的超出合同工程范围施工或返工的工程量，发包人不予计量D.因承包人原因造成的超出合同工程范围施工或返工的工程
2、量，发包人也应予以计量参考答案：ABC4. 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。( )A.错误B.正确参考答案：B5. 施工单位为满足工程项目建设、生活、办公的需要，用于临时设施建设、维修、租赁、使用所发生或摊销的费用属于建设单位管理费。( )A.正确B.错误参考答案：B6. 聚氯乙烯板面层的焊接工料消耗另行列项计算，不应包括在防腐面层的综合单价内。( )A.正确B.错误参考答案：B7. 估价时点为过去的情形，多出现在( )中。A.保险理赔案件中B.期房估价C.拆迁估价D.房地产纠纷案件中参考答案：D8. 某宗房地产的土地价值占总价值的40%，土地资本化率为6%，建筑物价值占总价值
3、的60%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为( )。A.7%B.7.20%C.7.50%D.7.80%参考答案：B9. 在工程项目竣工前，承包人已经提供履约担保的，发包人不得同时预留工程质量保证金。( )A.正确B.错误参考答案：A10. 招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性应由( )负责。A.招标人B.投标人C.监理人D.招标人和投标人参考答案：A11. 大气环境、水文环境、视觉环境和城市化等，均属于影响房地产价格的环境因素。( )A.错误B.正确参考答案：A12. ( )也称为被估房地产、估价标的。A.估价客体B.估价程序C.估价原则D.估价方法参考答案：A13.
4、 综合单价(名词解释)参考答案：是指完成规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。14. 房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。( )A.错误B.正确参考答案：A15. 求取报酬率的方法有多种，包括( )。A.长期趋势法B.累加法C.市场提取法D.分部分项法参考答案：BC16. 某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%参考答
5、案：B17. ( )是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B18. 在估价时，评估价值的确定应当在前，价值时点的确定应当在后。( )A.错误B.正确参考答案：A19. 根据建设工程工程量清单计价规范(GB 50500-2013)，分部分项工程量应按施工图( )计算A.图示尺寸并考虑施工误差B.图示尺寸并结合施工方案C.标示的工程实体净值D.标示的尺寸加不可避免的损耗量参考答案：C20. 材料净用量的确定方法一般有
6、( )。A.理论计算法B.测定法C.图纸计算法D.经验法参考答案：ABCD21. 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率参考答案：D22. 根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )。A.物质折旧B.功能折旧C.自然折旧D.外部折旧参考答案：ABD23. 下列估价中宜采用假设开发法的有( )。A.征收补偿估价B.在建工程估价
7、C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价参考答案：BCD24. 关于回填方工程量计算，正确的说法有( )。A.按设计图示尺寸以体积计算B.场地回填以回填面积乘以平均回填厚度计算C.室内回填以主墙间净面积乘以回填厚度计算，扣除间隔墙D.基础回填以挖方清单项目工程量减去自然地坪以下埋设的基础体积计算参考答案：ABD25. 简述安装工程工程量清单的主要内容。参考答案：(1)机械设备安装工程(2)热力设备安装工程(3)静置设备与工艺金属结构制作安装工程(4)电气设备安装工程(5)建筑智能化工程(6) rn自动化控制仪表安装工程(7)通风空调工程(8)工业管道工程(9)消防工程(10)给排
8、水、采暖、燃气工程(11)通信设备及线路工程(12)刷油、防腐蚀、绝热工程(13)措施项目26. 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有( )。A.物业管理情况B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋空间布局参考答案：BCE27. 界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。( )A.正确B.错误参考答案：A28. 下列费用不属于直接工程费的是( )。A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.措施费E.企业管理费参考答案：DE29. 运用长期趋势法要求拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有
9、的历史价格资料真实、可靠。( )A.错误B.正确参考答案：B30. ( )是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格参考答案：D31. 施工机械在正常施工条件下完成单位合格产品所必需的工作时间是( )。A.人工定额B.材料消耗定额C.机械台班使用定额D.施工定额参考答案：C32. 专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任。( )A.错误B.正确参考答案：B33. 基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以( )为界。A.设计室内地面B.设计室外地面C.设
10、计室内地面+300mmD.设计室外地面+300mm参考答案：A34. 一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是( )。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.持续经营前提参考答案：A35. 收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益的大小、获得净收益的可靠性以及获得净收益期限的长短等三个因素。( )A.错误B.正确参考答案：B36. 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法两种。( )A.错误B.正确参考答案：B37. 具有独立的设计文件和独立的施工条件，但建成以后不能独立发挥生产能力或效益的工程是( )。A.建设项目B.单项工程C.单位工程D.分部工程参
11、考答案：C38. 以下属于中国现行增值税的征税对象的有( )。A.销售的货物B.加工、修理修配劳务C.销售的服务、无形资产或者不动产D.进口的货物参考答案：ABCD39. 通常情况下重置价格比重建价格( )。A.低B.相等C.高D.无法判断参考答案：A40. 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏
12、低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧参考答案：ACD41. 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。( )A.错误B.正确参考答案：B42. 对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。( )A.错误B.正确参考答案：B43. 房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是( )。A.本国房地产总的供求状况B.地区房地产总的供求状况C.本国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况参考答案：D44. 某宗房地产交易总价为60万元，合同约定，首期付款30%，余款分别于半年后和一年后分期平均
13、支付，假设年利率为6%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.58.21B.57.62C.58.79D.57.21参考答案：A45. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A46. 房地产估价师的职业道德是指房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和。( )A.错误B.正确参考答案：B47. 价值时点是由委托人确定的。( )A.错误B.正确参考答案：A48. 成本法是在价值时点先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )A.错误B.正确参考答案：B49. 运营费用与( )之比，称为运营费用率。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.正常利润参考答案：B50. 划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。( )A.正确B.错误参考答案：B51. 某非生产性建设项目投资构成中，设备及工器具购置费为2000万元，建筑安装工程费为1000万元，工程建设其他
