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1、浅析房地产抵押估价风险控制前 言 金融危机深深的影响着世界经济，反思根源是由于房地产市场过度发展和泡沫，给金融业带来巨大的风险。房地产是一个资金密集型行业，对于金融业高度上依赖，而且房地产资金量很大，对于金融业造成的潜在风险也是非常大的。人们开始审视，房地产怎么样控制房地产融资给金融市场造成的风险，一个规范有序的房地产评估市场运作和严谨、诚信、公正的估价咨询服务，是势在必行的趋势，这也是控制房地产抵押估价风险。因为银行必须得有抵押，才能贷款给贷款人。但是房地产抵押物就是成品房屋、在建工程、土地等，这些都需要专业房地产估价机构，提供专业估价和咨询服务。这样对于银行业的抵押物价值风险控制和变现能力
2、，有了一个专业判断，给银行房贷和其他融资渠道的资金供给方，提供有益建议和参考。一、金融（次贷）危机背景 房地产抵押具体从那个时点开始，已经都无法考究了，但是他为现代经纪发展和人民的生活水平提高有莫大的贡献。所谓房地产抵押，就是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。这里的债权人和债务人就是抵押估价的当事人，随着现代科学制度的发展，为确定抵押物价值，一个公平的第三方就应运而生了。 这个公平的第三方就是业内大家熟悉房地产估价机构，当然这个机构不光只为房地产抵押估价，还有其他的诸如交易、置换
3、等等目的的估价。房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 从我国房地产改革以来，房地产行业迅速发展，成为国民经济的支柱产业。但是房地产是一个资金密集型行业，需要大量的资金支持，在我国由于金融发展水平不高，很多在国外的融资方式，在国内尚未开放，因此在国内最主要的融资就是贷款、发行股票和信托。而这当中贷款也是最普遍、最常见的，虽然房地产在我国被大家看好，但是银行也要抵押，这就是以期房抵押贷款，用贷款把期房变成现房。从我国最早在深圳开始按揭买房，这个购房方式迅速在全国发展起来，并为购房者接受，帮住数以亿计的中国人住上新的商品房。 在商
4、品房开发的源头，房地产开发商往往只有一部分资金，剩余都要融资。这时候就要需要抵押贷款，房地产的估价就是需要受托对估价对象进行估价。不光是开发商，由于房地产商品的价值量大，很多都需要专业机构的估价，所以房地产估价机构的存在非常必要。在我国很多房地产法规方面都涉及到了房地产估价机构，对于房地产估价行业也颁布了相关的法律法规，对于房地产从业人员也有专业的资格认证和房地产估价师注册制度。 2008年随着有着百年基业的雷曼兄弟倒下，美国次级贷款危机也迅速的蔓延全球，发展成为真正的全球金融危机。所谓次贷危机就是指由美国金融机构将次级信用贷款的抵押资产证券化，从而使次贷市场风险转移向广泛的资本市场的一种债务
5、。根据IMF的统计，次贷产品证券化被主要金融机构：银行（31）、资产管理公司（22）、对冲基金（10）、保险公司（19）和养老基金（18）持有。金融危机深刻的影响着世界经济，世界经济从高速发展，一下子丢到了谷底。危机已经过去了三年了，但是现在仍然算是后危机时代，很多国家都金融危机的后遗症债务危机中挣扎。例如沸沸扬扬的欧债危机和暂时躲过一劫的美债危机，这些都成为世界经纪发展的定时炸弹。在我国虽然国家债务水平比较低，但是地方政府融资平台，数万亿的债务也确实令人头疼，这几万亿大部分都是银行贷款，这把银行业的风险也提高到了极致。 时至今日美国的房地产市场依然，在谷底徘徊。不管奥巴马总统政策如何的犀利，
6、但是消费者被伤透了，不再相信房地产了。不光让他们债务缠身，更让他们失业。在2009年世界正经历着危机最严重的时候，我国推出4万亿刺激计划，房地产业飞速发展，像看到红布的西班牙牛，飞奔向前差点就失去控制。首付两成，贷款利率7.5折，虽然我们没有次级信用贷款，但是短款的质量似乎也不那么好。这让我们想到我们的房子抵押估价的结果和美国的有什么区别？房地产抵押估价是否能够防范资本市场的风险我们的银行就能够抵御这些风险？ 截至2010年12月我国的281家商业银行，资本充足率全部达到8%。虽然银监会和央行公布的一些数据显示，我国银行业坏账率低，而且不断降低。但是如果我们的劣质房地产抵押贷款变成坏账会是什么
7、结果？由美国次贷危机引起的全球性金融和房地产市场危机，不得不让我们重视，抵押房地产价值评估，对于金融和地产市场，乃至国民经济的发展的重要性。二、 不同估价方法进行抵押估价的风险描述及风险控制方法与策略 房地产抵押估价中，有个规则法规约束着违法行为和风险控制。我们有房地产估价规范房地产估价指导意见等等法规来约束我们的估价行为。在估价中常用的方法也就那几种：市场法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、基准地价法。各种方法也会有不同的风险特征。所以分析房地产房地产估价，我们得从不同的方面来分析。 第一是市场法，市场法就是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比
8、较，对它们实际成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。这是在房地产估价中最常用的估价方法，最适用的莫过于普通住宅的评估，原因就是普通住宅交易的数量较多，可比性较强。市场法的理论依据就是替代原理，用修正过的可比实例来替代估价对象，这凸显了市场法的最大风险就是可比实例的选择。如果可比实例的选择出现错误，这将使整个估价结果失去意义，误导使用人的价值判断。所以用市场法必须寻找有真凭实据的交易实例来调查：（1）房地产的基本情况必须真实可信，要实地查看加有法律依据，有任何疑虑须到管理部门亲自查询。（2）交易双方得调查清楚法律身份，以确认交易是否正常。（3）成交日期越近越好，规定正常取一年以内，但是
9、最好取最近的交易实例，如果没有不建议取2年以内，可另寻他法进行估价。因为中国住宅市场变化较快，对房地产价值影响较大（4）成交价格，在计价方式需要特别的注意，很多房子在修建时有很多在法律监管之外的面积。（5）付款方式方面，现在主要是按揭和一次性付款。对于贷款的首付比例和贷款利率和期限都要有清楚的法律文件证明。总的来说对于可比实例的每一项，都必须有法律文件和现场实景，作为依据并作为附件为估价报告的一部分。第二成本法，从字面意思上就是从房地产建设的成本来估价，在成本法估算房地产的价值由一下组成：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润这七大部分组成，在这当中占比最大的
10、就是，土地取得成本和开发建设成本。在成本法估价中，主要有一下几个方面的风险存在：（1）土地价值评估中，政府颁布的基准地价不能跟上市场的发展，有严重的滞后性。在当前房地产市场不太明晰的情况下，市场成交价格较低，基本都是以底价拿地。所以在在利用基准地价求取土地价值时，必须结合基准地价、区域分析价值调整、结合市场状况，三者合一，方为较为客观的土地价值。（2）开发成本当中，建筑安装工程费是最大的项目支出。在测算建筑安装工程费的时候，应该考虑估价对象施工的特点与不同，是否会影响建设成本。由于通货膨胀一直存在，所以建筑材料和人员成本是一个不断上升的过程。所以不能盲目的运用社会平均的建设成本，这是对房地产的
11、差异性的否定。第三收益法，简而言之就是预测估价对象未来的收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。在收益法中有两种测算方法，一种是直接资本化法，就是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。这个方法当中有两大缺点，也是估价风险点。第一、只用估价对象某一年的收益来求取房地产的价值，过于以偏概全，完全忽视了收益变化等因素。第二、这个适当的资本化率或收益乘数，“适当”值得考究，怎么样才能算是适当，很多人都有自己的看法。但是还好现在在估价当中，使用收益法基本放弃直接资本化法。另一种方法就是报酬资本化法，报酬资本化法是一种现金流量
12、折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体来说就是预测估价对象未来各期净收益，然后适当的报酬率将其折算到估价时点然后相加的价值的方法。收益法的理论依据就是预期原理，但是如果预期错了会产生什么样子的后果？所以在运用时充分的利用谨慎原则。报酬资本化法相比直接资本化法科学了很多，严谨了很多。考虑到了很多直接资本化法没有考虑到的因素。所以从以下几个方面来探讨报酬资本化法的风险：（1）、收益预测，世界上没有一个完全相同的房地产，所以收益也不尽相同，市场有一个客观的租金收益，但是对于特定的房地产的收益，是否跟市场客观的一样呢？这个回答是否定的。我们应该特殊情况，特殊对待，可以像运营市场化一
13、样，对于估价对象进行一个收益系数调整；还有就是盈利能力持续性是必须的，没有持续的盈利能力，收益法也只是空谈，在这当中未来为了持续盈利或许会话费更多的运营成本来保持房地产的正常使用。（2）、报酬率的求取有这几种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率插入法；累加法当中各种变量，在不同的时期有不同的变化，建议一般使用时结合历史记录，减少误差。市场提取法当中，选取的提取对象，应该符合市场法估价，可比实例的的条件。比如一个规模很大的商业可以进行大型规模化运作和一个小门面，这是完全不可比拟的。（3）报酬资本化法有很多计算公式，都分有限年的和无限年。选取正确的计算公式是非常重要的，在这里风险控制就是要求，估价
14、师拥有深厚专业功底，严格按照估价规范来操作。第四就是假设开发法，假设开发法也是一个预期的原理，是预测估价对象在开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值，减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。根据假设开发法的定义，我们从一下几个方面来讨论假设开发法存在风险。第一就是未来开发完成后的价值，如何来预测，怎么样预测才能尽可能达到准确。房地产行业是受政策影响非常大的，分析政策对后市的影响，是非常重要的。其次是市场状况的分析，对未来市场状况做充分预测，这应该有一个浮动区间，保持着一定的灵活性，增强估价的科学性。第二假设开发法的测算其实是成本
15、法的一个倒算，所以在这方面的风险我们不再赘述。第三假设开发法的估价对象，必须得有开发或者在开发的潜力，所以对于土地或在建工程的区位状况、规划条件、实物状况、土地权利等，要做到面面俱到。三、 产抵押估价作业为了防范风险而进行的中各种安全的考虑 我们可以从以下方面进行总结房地产抵押贷款过程中的风险控制。 1安全的估价结论：可能实现的抵押物变现价格 在房地产抵押贷款的风险防范中，评估机构应重视抵押物在未来某个时段、主要是抵押期限内的可能实现的变现价格与估价价格、贷款金额之间的相互平衡。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收，而不是为了占有或取得抵押物，否则，银行的资本运作结果没有生成资本而是变
16、成资产了，此时的银行就被房地产市场套牢而僵死。银行之所以要借款人提供抵押就是对完成上述目的而采取的一种预期保证措施。因此，抵押评估时，不仅仅局限在抵押物的价值评估上，还要重视企业的资信、项目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等方面内容的评估。这就要求房地产估价人员对估价物业的市场价格走势要有准确的、独立的判断，采用恰当的估价方法和估价参数，保守而又不失公允地报告抵押房地产的估价结论。中国人民银行等三部委颁发的、于2006年3月1日开始实施的房地产抵押估价指导意见第五条明确指出：“房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。”说到底，房地产抵押评估的主要目的就是要进行必须的风险评估，在项目合法性的基础上，首先要着重分析项目本身的经济效益、是否可以实现变现、变现价格是否达到银行贷款的本息，在此基础上，再全面分析评估抵押房地产的价格。 2安全的抵押权利人：重视抵押人的基本信用指标
