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1、东台金海路项目市场环境调查分析目录一、环境一）城市规划二）土地供应二、住宅一）供应状况三、商业一）供应状况二）价格水平三）销售状况四）产品特征五）商业小结二）价格水平三）销售状况四）产品特征五）住宅小结四、小户型产品一）供应状况二）价格水平三）销售状况四）产品特征五）小户型产品小结一、环境一）城市规划（过去和未来）1、过去（ 1996 年 2004 年）（1）为彻底改变东台城市形象，改善人居环境，自1996 年以来，东台市连续实施四期旧城改造工程，先后投入10 多亿元，拆除旧房 75 万平方米，动迁居民 1.1 万户，新建商住楼、住宅楼 312 幢，建筑面积 142 万平方米，改造了旧城区总面
2、积的 80%。市区居民人均居住面积由不足 12 平方米增加到 20 平方米；居民住宅成套率由不足 25%提高到 67%。城市建成区绿地总面积达 539.69 公顷，绿化覆盖率达 33.95%，人均公共绿地达 5.46 平方米。新建 6 个小区广场、 6 个城市广场、 12 个城市开放式公园。（2）东台市充分发挥规划在城市建设中的“龙头”作用，按照“北扩、东进、西补、南延”的城市发展思路，完善建设规划，明确区域功能定位，通过综合开发、适度超前、分步推进、做大、做优城市规模。目前已形成市区北部和东部以工业为主，中部以行政商贸为主，西部和南部以旅游、风景、休闲、商住为住的功能定位，城市规划面积达48
3、 平方公里，建成区面积20 平方公里，常住人口 21.7 万人，初步拉开了中等城市的规模框架。（3）围绕构建五纵六横城市道路网络，加大城市道路和城市交通枢纽建设，市区共投入2.6 亿元，新建、改造、延伸三大举措并用，打通了市区的四面出口，建设道路总长35 公里，面积 62 万平方米，进一步拉开城市框架。（4）东台市近几年投入 2 亿元，拆除人民路，建成具有现代建筑风格，充分体现人文理念，配套设施全省一流，融休闲购物、文化娱乐于一体的鼓楼步行街。投入 3500 万元，对新东东西路实施全面出新改造，电力、通信、广播三线入地，沿街建筑按简欧风格全部装潢改造。2、未来（ 2004 2020 年）（1）
4、东台市政府计划对全长 3.1 公里的金海路实行综合开发改造，计划用 23 年的时间，把金海路建成一条人在景中、城在绿中的现代化景观大道，成为市区又一特色亮点。（2）2005 年 4 月 6 日，东台市城市总体规划修编工作进行第三轮方案汇报：城市性质定位为：江苏沿海中部现代化工商业中等城市；城市发展目标为：功能齐备、适宜创业发展，城市生态优良、适合人居，历史文化充分挖掘的新兴旅游城市。（3）东台市城市总体规划（20042020 年）：（见远期规划图）在东台市未来城市规划中，本项目处于未来的新城中心。金海路全线将建设成为行政中心（金海东路） 、金融中心与商业中心（金海西路）。二）土地供应2003
5、年，东台市开始实施“旧城改造”计划。2003 年、 2004 年共拆迁 2500 户。2005 年计划出让土地 832346 平方米，与 2004 年（ 843673 平方米）基本持平。二、住宅一）供应状况目前东台的住宅项目主要分布在新东东路和新东西路以南地区，主要因为南部自然环境较好，北部则主要为工业区。尾盘：阳光华庭、湖畔花苑、丽晶花园、中亚城市花园热销楼盘：盛大花园、河滨花园、秀峰华庭、西湖花园，其中盛大花园、河滨花园和西湖花园的供应量比较大。表 1 东台住宅供应一览表楼盘名称所处片区总建筑面积住宅面积住宅类型西湖花园城西140000 平米137000 平米多层、别墅中亚城市花园城中40
6、000 平米38000 平米小高层秀峰华庭城西南59000 平米48000 平米多层、别墅阳光华庭城中30000 平米25000 平米多层河滨花园城南180000 平米多层、小高层盛大花园城中160000 平米多层、小高层湖畔花苑城南31000 平米28000 平米多层、别墅丽晶花园城中14000 平米12400 平米多层合计654000 平米二）价格水平从 2003 年到 2004 年，东台房价上涨了将近600 元/平方米。目前盛大花园的最高价已达到2480 元 /平米，靠近湖畔花苑的河滨花园的均价也接近 2000 元/平米。（注：表 2 中带的为尾盘，主要是 2004 年的价格）表 2 东
7、台住宅价格水平楼盘名称均价价格范围跃层 /阁楼价格别墅均价（元 /平方米）（元 /平方米）（元 /平方米）（元 /平方米）西湖花园15281250-1800700-800（阁楼）2300中亚城市花园19001500-21001800-1900秀峰华庭16001270阳光华庭15001500河滨花园20001750-22002000盛大花园22001700-2480780（阁楼）湖畔花苑138011002100丽晶花园17001700跃层销售方式：1、赠送，隔楼面积为底层的40%左右，跃层价格为底层价格的120%，如秀峰华庭。2、销售，跃层价格为底层价格的70%，如湖畔花苑。三）销售状况住宅总体
8、销售状况良好。湖畔花苑、丽晶花园、阳光华庭基本都已售完，仅余几套大面积跃层和别墅。其他楼盘的销售率基本都在 70%-80%以上。大多数购房者为东台本地人。表 3在售楼盘销售状况楼盘名称开盘时间规划户数整体销售率西湖花园2003 年 12 月946 户80%中亚城市花园2004年 6月279 户80%秀峰华庭2004年 10月 28日365 户30%阳光华庭2003年 3月141 户97%河滨花园2004 年 11 月约 1000 户30%盛大花园2003 年2 月27 日900 多户40%湖畔花苑2003年 6月135 户97%丽晶花园2004年 6月100 户100%合计约 4000 户注：
9、秀峰华庭、河滨花园、盛大花园的当期销售率分别为70% 、 60% 和 80% 。四）产品特征1、 普通户型。东台目前在售楼盘的户型面积范围在90-150 平方米（见表 4），主力户型是 130-140 平方米的三室两厅两卫，90-100 平方米的小户型所占比例较小。表 4在售楼盘主力户型楼盘名称面积范围主力户型（平方米）户型面积（平方米）西湖花园89-126三室两厅一卫106-107三室两厅两卫123中亚城市花园107-174三室两厅两卫140秀峰华庭98-156三室两厅一 /两卫120-136阳光华庭117-149三室两厅两卫130-145河滨花园102-150三室两厅两卫130-138盛大
10、花园97-145三室两厅一 /两卫127-142湖畔花苑100-140四室两厅两卫135丽晶花园110-148三室两厅两卫132-1442、跃层 /复式东台目前在售的楼盘中，多数是将顶楼做成跃层或阁楼的形式。整体为跃层的产品现在已在东台市面市，但此产品现处于市场试探阶段；如金地盛大花园和秀峰华庭都推出了一栋。五）小结项目优势：总体来看，东台住宅供需平稳，销售状况良好，价格稳步上升。未来城市规划（金海路规划）是本项目一个重要的支撑点。潜在购房者需求调查结果显示：消费者对金海路将来的发展前景看好，对本项目周边楼盘的购买意愿较强。项目劣势：东台目前住宅主要分布在新东路以南地区，本项目周边住宅开发尚不
11、成熟。本项目地块不规则，不利于整体规划。本项目户型面积设计太大。目前市场上130-140 平方米的大户型供应量太大导致销售不畅，100-110平方米户型畅销。项目建议：建议本项目在宣传时结合政府的规划方案和鼓楼路步行街改造建设后的现状引导消费者。在价格方面，在参照在售楼盘均价（ 1500-2000 元/ 平方米）的基础上，结合城市规划的进一步明朗，周边楼盘的建设，采取低开高走的方式，不断提升楼盘和区域价值。建议本项目在户型配比方面可适当加大 100-110 平方米三房的比例。随着整体房价不断上升，控制住房面积有利于控制房屋总价，适应消费者支付能力。在产品上引入一些新的理念，如全明户型、独特的外
12、立面等，创造项目亮点。三、商业一）整体特征（分布）东台商业主要分布在新东东路沿线，包括国贸大厦、八达城、农工商超市、苏中商城等大型商业项目。二）供应状况1、 在经营商业项目在经营的商业项目主要分布在新东东路沿线。经营内容包括服饰、鞋类、百货、电器、超市等。其中，规模较大的有国贸和苏中商城。表 5主要在经营商业项目一览表名称位置营业面积东台农机汽车3 场新东北路与何垛桥交汇处2800 平米文峰鞋城新东北路东侧1500 平米国贸市中心30000 平米工业品市场新东东路3000 平米商业大厦新东北路2000 平米农工商超市新东西路3000 平米上海华联新东北路2000 平米国美电器市中心2500 平米太平洋服饰市中心3000 平米苏中商城新东东路（汽车站对面）8000 平米合计57800
