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1、 碧海云天天销售执执行报告告承蒙信任任，我们们非常荣荣幸地提提交碧海海云天项项目的后后期执行行报告，供供贵司决决策时参参考。本册执行行报告是是根据前前期策划划报告、与与贵司的的多次会会议及今今年秋交交会的宣宣传，结结合本司司多部门门专业人人员的策策划代理理经验而而完成的的。碧海云天天项目体体量大，销销售周期期长，因因此本册册报告销销售部分分重点在在西区，东东区部分分将在销销售前期期另案专专呈。由于时间间和资料料的限制制，未必必能将碧碧海云天天的实际际情况全全面考虑虑在内，本本司希望望通过双双方的共共同努力力使之更更加完善善，以达达致成功功销售之之目的。专此送达达，敬祝祝商祺！目 录第一部分分物
2、业定定位评估估一、 近期市场场现状/ 5二、 区域市场场分析/ 7三、 项目评估估/ 113第二部分分价格一、 厘定价格格的相关关因素/ 211二、 价格定位位/ 222三、 价格策略略/ 223四、 定价原则则/ 224五、 付款方式式/ 227六、 回款计划划/ 277第三部分分营销氛氛围形成成一、 包装总纲纲/ 229二、 应用系统统/ 2291、 营销通路路包装/ 2992、 卖场形象象包装/ 3553、 形象宣传传包装/ 399第四部分分销售实实施一、 销售总体体战略及及目标/ 455二、 销售阶段段及进度度/ 446三、 销售阶段段工作安安排/ 47四、 销售前期期准备工工作/ 4
3、9五、 各销售阶阶段价格格控制/ 499六、 促销手段段/ 550七、 销售管理理/ 551第五部分分宣传推推广策略略一、 广告目标标/ 554二、 广告诉求求/ 554三、 广告风格格/ 556四、 阶段安排排/ 557五、 媒体组合合策略/ 588六、 费用预估估/ 663附件：1、“碧碧海云天天”售前准准备工作作时间表表；2、“碧碧海云天天”虚拟价价格表及及楼层平平面房号号图；3、“碧碧海云天天”西区部部分回款款计划表表；4、“碧碧海云天天”广告安安排时间间表5、“碧碧海云天天”项目经经营费用用支出预预算。第 一 部 分分物 业 定 位位 评 估本章要点点：下半年整整体经济济不理想想；明
4、年各片片区推出出量放大大；明年深圳圳湾片区区全市瞩瞩目；项目基本本定位符符合片区区要求。一、 近期市场场现状今年本市市房地产产市场总总体表现现平稳，上上半年全全市共出出让住宅宅用地880.558万平平方米，同同比下降降5.667%，全全市住宅宅新开工工面积2263.75万万平方米米，同比比减少117.227%，全全市共销销售住宅宅面积2234.51万万平方米米，同比比增长77.877%，实实现销售售收入779.772亿元元，同比比增加222.118%，整整体销售售态势良良好。下半年，随随着WTTO的逐逐渐临近近，宏观观经济进进一步利利好，各各区涌现现大量新新盘、大大盘，77-111月，共共推出
5、新新盘555个，各各发展商商对下半半年的销销售寄予予了很大大希望。但但前期股股市不景景，国际际局势动动荡，国国庆黄金金周销售售旺季不不温不火火，整体体销售并并未如预预计的好好。尽管管如此，随随着中国国市场愈愈来愈被被境外投投资资金金看好，以以及中国国年底入入世的坚坚定决心心，深圳圳市成为为全国范范围内高高科技、金金融、物物流业先先锋的高高城市定定位，明明年的市市场普遍遍被看好好，供应应量呈急急剧放量量增加态态势，需需求亦随随着香港港以及内内地的股股市止跌跌而略有有上升。展望四季季度及明明年，随随着地铁铁一期工工程的全全线加速速建设，城城市重心心的完全全西移，并并且，随随着股市市的持续续低迷，大
6、大量投资资资金流流入房地地产业，房房地产市市场放量量增长。今今年底政政府拍卖卖滨海地地块，明明年全年年尤其是是上半年年将涌现现大量大大体量楼楼盘。房房地产市市场呈上上升趋势势，将出出现各区区楼盘竞竞艳，异异彩纷呈呈的局面面： 环深圳湾湾片区市市场焦点点：环深深圳湾片片区由四四个片区区组成：下沙红红树林片片区、华华侨城南南填海区区、高新新南片区区、后海海蛇口片片区，今今年下半半年至明明年上半半年，这这四个片片区将以以其良好好的景观观资源和和规划，涌涌现出如如金地海海景三期期翠堤湾湾、万科科金域蓝蓝湾、泰泰然碧海海红树林林、京基基碧海云云天、波波托菲诺诺、世纪纪村二期期、招商商阳光带带海滨城城、漾
7、日日湾畔、蔚蔚蓝海岸岸三期、招招商海月月二期、南南海玫瑰瑰园等十十几个大大规模的的高品质质楼盘，带带动整个个湾区物物业的发发展，成成为明年年深圳房房地产市市场的瞩瞩目焦点点，也是是楼盘密密集投放放地带。 关外准都都市主义义格局形形成：居居住郊区区化的概概念，已已随着布布吉、龙龙岗的成成功开发发而被广广大置业业者认同同，随着着市区内内土地供供应量的的减少，龙龙华、横横岗等为为代表的的关外板板块将更更趋活跃跃，并且且在市场场的剧烈烈竞争压压力下，呈呈规模化化发展，形形成新型型的居住住市镇，大大量容纳纳城市中中低收入入阶层及及部分港港人置业业，此点点从新亚亚洲花园园的成功功销售及及近期各各大发展展商
8、角逐逐42万万平方米米的横岗岗三幅地地，最后后高出标标底15500万万元的成成功拍卖卖中，可可见一斑斑。 中心区持持续升温温：20005年年，中心心区将全全面建成成，在此此带动下下，中心心区项目目呈加速速开发趋趋势。黄黄埔雅苑苑二期，嘉嘉里华庭庭、城建建花园、天天健花园园等大型型项目明明年将陆陆续开发发上市，其其将以大大规划、大大配套、城城市中心心等优势势对市区区其他片片区构成成威胁。 次中心区区形成新新热点：中心区区辐射地地区如环环香蜜湖湖片区，也也凭籍过过往的高高尚社区区形象积积淀，形形成新的的生态物物业区。华华龙水榭榭花都、新新天国际际名苑、中中旅项目目等都将将在房地地产市场场分一杯杯羹
9、。另另外，城城市重心心的西移移，带动动了南山山区的快快速发展展，在区区域中心心区不断断成熟的的基础上上，次中中心前海片片区也因因优美的的自然景景观，快快捷的城城市交通通而被众众多大发发展商看看好。振振业、中中海、鼎鼎太等大大型房地地产商的的进入，形形成次中中心区的的新热点点。从目前已已知的明明年开售售的项目目计算，明明年南山山，华侨侨城、中中心区等等地带将将有愈3300万万的中中大体量量的住宅宅投放市市场（尚尚未包括括华侨城城波托菲菲诺项目目及关外外项目），随随着楼盘盘的密集集放量推推出，市市场供应应量激增增，形势势不容乐乐观。二、 区域市场场分析深圳呈条条带状的的城市空空间布局局，形成成了三
10、条条主要城城市功能能空间轴轴：第一一条是罗罗湖口岸岸人民民南路东门门城市空空间功能能轴，第第二条是是福田的的市中心心区城市市空间功功能轴，第第三条是是塘朗山山华侨侨城深圳湾湾城市空空间功能能轴。随随着城市市重心的的完全西西移，作作为深圳圳第一个个城市历历史时期期罗湖湖轴线空空间已成成为历史史，福田田中心区区轴线空空间成为为当今城城市象征征，而华华侨城深圳圳湾轴线线空间将将是深圳圳城市居居住社区区的灿烂烂未来。今后三年年，深圳圳市开发发的房地地产项目目将集中中在华侨侨城南填填海区。市市政府对对该区域域极为重重视，片片区规划划、城市市设计、开开发建设设的起点点非常高高，它将将是代表表深圳形形象的社
11、社区样板板，是未未来新的的城市居居住社区区的形象象展示区区，它将将以其优优越的居居住环境境成为深深圳迈向向国际水水准、花花园城市市的里程程碑。方圆2.9平方方公里的的华侨城城南填海海区是环环深圳湾湾地区的的核心地地段，处处于华侨侨城旅游游区的辐辐射圈内内，兼具具良好的的海景资资源和规规划的内内湖景观观，生活活品质基基础、交交通规划划良好，分分东、中中、西三三部分规规划，其其中本项项目正南南面一路路之隔的的东区，是是以别墅墅和多层层住宅为为主的低低密度、低低容积率率住宅区区，其高高等级的的规划和和配套，无无形中为为本项目目提升了了附加值值。从环深圳圳湾的四四大片区区带中不不难发现现，下沙沙片区以
12、以红树林林海景为为主形象象，片区区容积率率高，形形成高楼楼林立的的城市风风景线，与与西部后后海片区区的高层层住宅社社区相呼呼应。但但下沙农农民房连连片成市市的落后后风貌，不不成规模模、档次次的城市市交通、生生活配套套，影响响了片区区的整体体素质。后后海片区区属于新新开发区区，城市市生活配配套不健健全，相相对距离离市区偏偏远，楼楼价低于于其他片片区，形形成了以以工薪阶阶层为主主的居住住社区形形象。高高新南片片区目前前刚开始始启动，商商住一体体，市政政配套相相对滞后后，短期期难以形形成居住住氛围。而华侨城城及其南南部填海海区是继继中心区区、后海海热点后后，今年年最受业业界内外外关注的的区域，是是目
13、前市市区内土土地储备备中仅有有的规模模最大的的土地资资源，它它依托华华侨城成成熟、优优美、完完备的城城市配套套，形成成了独有有的高尚尚住区的的尊贵气气质。今年四季季度，滨滨海地王王地块西西部拆分分为三幅幅地拍卖卖出让，延延续整年年的热门门话题将将在年底底一见分分晓，翘翘首明年年，全城城的焦点点，市场场的重心心必属滨滨海华侨侨城区域域无疑。目前本项项目竞争争片区开开发的项项目列表表如下：区域项目名称称发展商规模主力户型型价格下沙红树树林翠堤湾金地总建面333万，海景景花园三三期8栋栋28-32层层高层塔塔楼和88-111层小高高层，面面海退台台设计，户户户大露露台中偏大面面积的二二房、三三房、四
14、四房及复复式-金域蓝湾湾万科占地4万万多，总总建面220万，100多栋高高层塔楼楼，一期期建面88万70-880，1100-1400，复式式-碧海红树树林泰然10栋330层塔塔楼-华侨城波托菲诺诺天鹅堡堡华侨城总建面1108万万，一一期5栋栋30-34层层塔耧220-24554房房，300-32005房房670复式80000-90000世纪村二二期华源占地8.7万，总建建面300.5万万，二二期111栋200层塔楼楼9022房，1117-14003房房，1553-11564房，2200-2688复式70000深圳湾畔畔花园中海外总建面117万，8栋栋碟型332-333层塔塔楼，112377户，
15、70-44002房，33房，44房，复复式78000高新南区区阳光带海滨城招商东地块44.2万万，建建面155万，113栋塔塔楼半围围合布局局。8022房2厅厅1卫107-11883房房2厅22卫1404房22厅2卫卫227-2855复式式80000后海蛇口口蔚蓝海岸岸三期卓越建面188万，容容积2.2，115000套房。主力集中中在155044房，1180-22005房房68000海月花园园二期招商占地8667233，总总建面222万，322栋，225000运动动会所，中中心庭院院1.55万，架架空层55.2米米，5000米休休闲商业业街110-140053000-86680南海玫瑰瑰园华业占地9.7万，建面面26万万，一一期288栋多层层小高层层住宅，99栋别墅墅一期
